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中国房企争先“出海” 是机遇还是冒险?

2014-05-26 14:35:08  来源:未知 【返回列表】

    近年来,中国内地房地产开发商掀起一波波“集体出海”热潮:2012年,海外总投资额约700亿元;2013年,突破1000亿元;2014年至4月份,投资额已达600亿元。
        中国房企的“疯狂出海热”引发业内人士担忧:这究竟是机遇还是冒险?

       移民、教育与投资 海外置业潮日渐疯狂
      “在塞浦路斯购买30万欧元的房产,2个月就可以获得永久居留权。”一家房地产代理商卖力吆喝着,以“最优惠的条件”招徕中国买家。
   被誉为珠三角房地产市场风向标的“2014珠三角房博会”25日在广州落下帷幕,来自20多个国家的300多个项目吸引来了大批中国消费者。
    “2007年公司刚成立的时候,一年10套房都卖不了,现在一次展会一天就卖15至20套。”家叶海外投资集团执行董事黄弼唯说,“预计未来的十多年内,海外置业潮会更加疯狂。”         
    “现在很多内地房地产企业在海外的投资项目中,30%到40%的买家都是中国投资者。”宝桥融资有限公司董事总经理林慧欣认为,海外房地产投资的利润及边际利润超过国内投资,再加上海外银行贷款利率也远较内地银行利率低等原因,催生了海外房产投资热潮。
    据第一太平戴维斯数据显示,中国客户2013年为海外房地产市场投入135亿美元,比2012年的63亿美元翻了一倍。
    根据中国高净值人群(可投资资产超过1000万元人民币的人群)的资产规模估算,未来或有1.1万亿元人民币流向海外房地产市场,约占个人投资者人群可投资资产的5%。
    相关资料显示,中国人购屋量在美国50个州中的44个州都排名前五位。在美国纽约,中国人是仅次于多明尼加富翁的第二大买家群体;在加州,中国人是房地产市场上第三大外国购买者群体。
   “随着海外投资热潮日渐升温,国人对海外房产的购房需求亦有所改变,近年以纯投资为首要目的的海外置业者比例持续上升。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌说,以广州买家为例,2010以前绝大部分海外买家均以移民或留学教育为首要目的;2010年后,在国内楼市调控压力不断加大的影响下,以投资为首要目的的买家比例持续上升。至2013年末,在广州地区的意向买家中,投资占全部购买力的比例已达1/4。当前移民、教育、投资的比重约为50%:25%:25%。
    黎庆文介绍,每年海外的房地产市场,华人需求超过1500亿元。中国海外移民一年约为15万人,预计中国移民在全球会带来750亿元人民币的购房市场;留学生和投资需求亦带来市场空间,中国留学人员在2012年已达到40万人,相当于国外一个中等城市人口。
    数据显示,截至2013年底,中国海外移民存量已达到934.3万人,23年增长了128.6%,从1990年的第七大移民输出国,上升为第四大移民输出口。
   “2013年与2012年同比,大部分国家的房价都在上涨,海外市场房地产价格上升趋势更加明显。”戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司总经理黎庆文说,中国人的海外投资一定程度上拉动了当地的房地产市场价格。

    集体出海 中国房企进军海外房地产
    敏锐的国内龙头开发企业开始把眼光瞄准海外。
    “目前澳大利亚每7处新建房产中,就有1处卖给外国人。”黄弼唯说,从澳大利亚的房地产市场,就可以窥视整个中国海外军团的狂飙突进。
    2013年3月,绿地集团首度落子海外,宣布投资4.8亿澳元,打造悉尼最高公寓楼——逾240米的“悉尼绿地中心”;2013年全年,绿地集团投资澳大利亚总计10亿澳元。2014年初,绿地又在悉尼获得两个地块。
  2014年,碧桂园首次进军澳大利亚市场,斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。
     2014年初,中国富华国际集团以1.3亿澳元买下墨尔本地标建筑柏悦酒店。
    而自2012年以来,碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑、中国铁建等十多家大型房企,早已在海外大规模布局房地产项目或确定投资计划,涉及金额数以千亿元人民币。
    今年1月18日,新华联宣布在韩国济州岛以约3.4亿元获取110万平方米永久产权土地,用于开发旅游度假项目;1月20日,雅居乐宣布以约3.43亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地;1月24日,万达宣布将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目;而绿地今年的海外投资额已经接近350亿元,项目遍及4大洲。
“今年一季度以来,中国的大型房地产企业尤其是千亿级企业,陆续公布了对外投资计划,至4月份投资总额已达到600亿元人民币,预计全年肯定要超过100亿美元。”黄弼唯说。
    “从房企战略角度来看,部分大型房企的全国化布局已基本完成,需要进行国际化扩张,并通过海外项目拓展产品线。”越秀地产研发中心的朱菲认为,当前国内融资环境紧张,但国际融资环境相对宽松,部分内地房企通过在香港或境外上市,建立境外业务发展融资平台,借机布局国际房地产市场。
    业内人士预测,2014年中国品牌房企“出海”将有更大动作,一些龙头房企或直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。
  
    风险凸显 投资海外市场是一场华丽的冒险
    与机遇相随的,是潜在的风险,这考验着中国的房企大佬们。
    “对于海外市场业务,颐和列入单独板块运作,主要采取第三方合作模式,而不是股权合作模式。”颐和集团副总裁赵永爽说,颐和目前在美国纽约、波士顿、洛杉矶和非洲毛里求斯均有房地产项目,在海外开发房地产最大的好处是金融体系健全,信用体系完善,“但尽管如此,中国企业仍需采取有效措施来规避潜在风险。”
    “投资海外市场风险很大,政治的不确定性是最大的风险。”龙斌说,中坤集团“冰岛买地”的失败案例就给准备进军海外市场的国内开发商提供了一次经验。
    “海外房地产市场看似前途一片光明,但其实要考虑很多因素,如当地的房地产制度、市场需求、税费制度、汇率变化、开发风险、政治外交因素等,稍有不慎就可能导致项目的失败。”地产业内人士张勇认为,在投资决策时应充分考虑项目成本,尤其注意当地法律制度对土地开发的限制,防止在高位取得土地或因土地无法开发导致未来项目盈利不足。
    “海外市场虽然充满诱惑力,但也是一场华丽的冒险。”朱菲认为,去年炙手可热的马来西亚市场,在马航劫机事件发生后,对其投资市场产生多大的影响,还有待观望,“但这也提醒进军海外市场的中国房企,每家企业都应做好深入调研与风险把控,避免盲目投资。”