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【亞太日報訊】萬科宣佈已經通過引入深圳地鐵的重組預案，萬科以456.13億元將獲得深鐵持有的兩幅地，作為交換，深鐵則能獲得萬科20.65%的股份，成為萬科的第一大股東。
這一重組預案讓許多“圍觀”群眾們猛然意識到：在爭奪優質公共資源時，原來還可以這樣玩！
奉獻出公司20.65%的股權後，萬科就可以和深鐵結為“一家親”，這是不是意味著以後深鐵所有的專案都可以優先給萬科了？那麼深圳其他開發商還能不能獲得深圳地鐵上蓋的資源呢？
現實的劇情還真有可能往這個方向發展。
6月20日，國資專家、中國企業研究院首席研究員李錦在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）採訪時表示，萬科和深鐵的這種操作模式本身並沒有什麼問題。然而，在現有的規則之下，卻存在著一個不容忽視的大bug（漏洞）！
“這很容易導致公共資源變為個別企業的壟斷性資源。”李錦說，這種趨勢需要引起有關部門的重視。
萬科此次交易的標的資產主要是待開發的前海樞紐專案地塊和安托山專案土地，萬科描述這兩幅地為“深圳核心區域極度稀缺的大型優質地鐵上蓋專案”。
在6月19日的電話會議上，萬科高級副總裁譚華傑介紹，安托山的專案位於深圳兩大最大豪宅區香蜜湖和華僑城的交界處，樓面地價達3.87萬元/平方米；前海樞紐專案樓面地價2.59萬元/平方米。
這兩幅地的價格聽起來挺高，但如果和深圳近期拍出的土地相比，價格卻是極為便宜。6月2日，深圳龍華新“地王”誕生，樓面地價高達5.68萬元/平方米。而譚華傑稱，此次注入的兩個專案位置都優於剛剛出讓的深圳地王。
更重要的是，在譚華傑的描述中，萬科此次股權交易並不是眼前這一錘子買賣。拿出20.65%股份後，萬科寄希望於獲得深鐵以後更多的專案。
萬科在公告中明確地說：“通過引入深鐵作為戰略股東，萬科還將深度介入“軌道+物業”的創新模式，極大拓展未來獲取土地儲備的管道，加快向“城市配套服務商”轉型，推動產品和業務升級，實現長期盈利能力的提升，讓全體股東都能分享地鐵經濟紅利。”
到目前為止，作為交易方的深鐵方面沒有解釋未來的合作前景。
不過，譚華傑詳細說明了萬科與深鐵合作的深層次關係，他透露：“戰略協議是排他的。”而未來，萬科會盡可能做到讓深圳地鐵“不出軌”，希望建立穩定的“婚姻”關係。在譚華傑向投資者描述的圖景中，一旦萬科與深鐵的這次交易成功，萬科便和其他開發商不在一條“起跑線”上了，將享受天然的地鐵資源優勢，這正是這塊大餅的美妙之處。
“萬科和深鐵的這次交易本身沒有什麼問題。”李錦分析道。
李錦稱，一般來說，公共資源專案的開發往往需要經過公開招投標的方式。但未來，如果深鐵真的成為了萬科的大股東，那麼就意味著萬科可能不用再通過公開招標等方式，不用競爭，就可以獲得深鐵的專案。萬科成為深鐵的“自己人”，深鐵自然有理由優先“眷顧”萬科。
事實上，地產商能夠意識到地鐵上蓋物業的價值的開發商不止萬科一家，包括凱德、新鴻基、和記黃埔等傳統商業地產開發商都熱衷於競購各個一線城市的地鐵上蓋專案。譚華傑形容為：“軌道+物業”的資源“大家（開發商）都在瘋搶。”
所以，此次萬科拿出了20.65%的股份給深鐵當“聘禮”，這告訴大家：原來還可以這樣玩！
上海國有資本運營研究院秘書長羅新宇認為，由於傳統國有資產的交易必須經過市場化的估值，即使某些開發商和地鐵公司有多次合作關係較為親近，也很難發生出現國有資產定向出讓的現象。但通過股權交易的模式，未來優質的公共資源更容易落到某幾家大型開發商手裏卻是不爭的事實。“（如果其他城市出現仿效）一些中小型的開發商確實會越來越沒有機會。”羅新宇說。
而在李錦看來，情況可能會更加嚴重一些，“公共資源會變成個別企業的壟斷資源。”李錦認為，這也會造成公有資源流失的概率上升。“現在還沒有一個好的方法去避免可能發生的問題，但有關部門應該引起重視。”
