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受疫情影响，越秀房产信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）的中期业绩交流会在广州地标国金中心（IFC）召开，这里贡献了近8年来越秀房托超过一半的经营收入。
8月6日，越秀房托发布的2020年中期业绩公告显示，上半年其总收入约为8.3亿元，同比下降16.9%；物业收入净额约为6.5亿元，同比下降10.3%；中期分派总额约为3.19亿元，同比下降24.9%；每基金单位分派约0.099元，同比下降27.2%。
自2018年底以来，越秀房托旗下项目一直为8个，分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海越秀大厦，武汉越秀财富中心以及杭州维多利，2020年6月底的总估值为345.99亿元，同比下降1.04%。
主楼高432米的广州国金中心，是目前广州第二高楼，自2012年被越秀地产注入后，就一直是越秀房托的最核心物业。截至2020年6月底，国金中心的估值为188.31亿元，同比减少0.58%，占越秀房托总资产比例为54.4%。
2013年-2019年，国金中心收入占越秀房托总收入比例分别为58.9%、61.1%、58.5%、56.5%、57.9%、54.8%、55.1%。今年受疫情影响，国金中心收入占比跌破50%，今年上半年收入为4.03亿元，同比减少26.99%，占总收入比例为48.5%。
对比来看，国金中心是越秀房托今年上半年收入降幅最大的物业项目，同为成熟型物业的广州白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀大厦收入同比增速为-12.6%、-0.5%、4.3%、-20.4%、-11.6%，另外作为成长型物业的武汉物业以及杭州维多利分别为25.2%、0.6%。
一个好的公司得有成长型和成熟型物业的组合投资。越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良认为，成熟型物业是基底，成长型物业可以带来成长性，这样的话，就算在经济周期很差的时候，企业的业绩表现也不会太差。
广州国金中心收入降幅最大的原因在于其拥有酒店以及服务式公寓业态。广州国金中心的四季酒店是越秀房托唯一的酒店业态，去年上半年带来的收入约为2.1亿元，占国金中心总收入的38%，比越秀房托另外7个项目的收入都高。然而疫情之下，酒店受到了最为严重的冲击。
今年上半年，四季酒店收入同比下降64.3%至7480万元。收入下降的背后是平均入驻率以及平均客房价大幅下跌，数据显示，今年上半年四季酒店的平均入住率为34.2%，同比减少49.3个百分点，平均客房价为1684元/间/天，同比下降17.5%。
为了缓解疫情带来的冲击，除了适当调低房价外，四季酒店还通过多渠道进行组合促销，以提高整体客房收益。越秀房托表示，酒店入住率从2月份的低点2.4%恢复至6月末的62.4%，比竞品酒店高出10个百分点。
林德良指出，如果下半年广州的交易会和汽车展如期举行的话，四季酒店到9月份的入驻率预计可以恢复到去年的90%，整个下半年可以恢复到去年同期约85%的水平。
除酒店外，写字楼也是越秀房托的重要收入来源。今年上半年，越秀房托写字楼租金收入为4.68亿元，同比增长3.5%，占总收入比例为56.4%，同比增加11.2个百分点。
从写字楼出租率来看，上海越秀大厦滑坡最为严重，从去年同期的95%下降至今年6月底的88%。林德良表示，上海项目出租率下降主要是受到上海写字楼物业供大于求的影响。
作为成长型物业的武汉越秀财富中心，即便身处疫情中心，今年上半年的出租率也达到了82.9%，同比增长17.1个百分点。财报数据显示，上半年武汉越秀财富中心的租约单价为96.6元/平方米/月，同比微降1.7%。
在广州写字楼市场租金下跌以及空置率上升的背景下，位于广州珠江新城CBD的国金中心写字楼仍维持住了稳定的出租水平，出租率从1月份的91.6%提升至上半年末94%，同比下降0.6个百分点，租金同比上涨1.7%至239.4元/平方米/月，比同区项目录得17%的溢价。
林德良认为，做好物业租赁的逻辑是要寻找增长动力，关键在于做到租金、租户素质以及出租率三者的平衡，有三大要点，第一是做好增值服务，第二是给租户赋能，第三是挖掘新的产业赋能。
对于越秀房托这类REITs产品而言，跟“稳经营”同等重要的就是要“稳分派”。即便上半年收入下降，越秀房托仍然保持了100%分派的历史记录，以基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算，按年计算的分派收益率为6.22%，符合正常水平。
面对疫情，越秀房托在“开源”的同时，也积极“节流”。 例如，上半年越秀房托的酒店及服务式公寓的直接开支为9714.2万元，同比下降36%，主要是由于管理人实施了更严格的成本管控措施以尽量节省成本。
此外，由于越秀房托为租户提供了租金宽减政策，政府收取的物业相关税项也下降41%至5580.6万元。总体来看，上半年越秀房托的经营开支总额为1.8亿元，比去年同期减少超过9000万元，同比降幅达34.5%。
从财务结构来看，截至上半年底，越秀房托的借贷总额为147.3亿元，比去年底增长3.4%，相当于越秀房托总资产的40.6%，比去年底增加1.5个百分点，但仍低于房托守则规定的最高借贷限额45%。
由于借贷总额的增长和人民币兑港元及美元汇率的下降，越秀房托上半年的融资成本为4.7亿元，同比增长60.1%。财报数据显示，截至2020年上半年底，越秀房托以港元和美元结算的借贷合计131.8亿元，占借贷总额的89.5%，产生的汇兑亏损约2.35亿元，比去年全年还多1.94亿元。
林德良指出，由于二季度后期市场利率水平下行，越秀房托的整体融资利率从去年底的4.2%下降至今年中期末的3.13%。市场预期2020年下半年Hibor（香港银行同业间拆借利率）下降约150bp，受惠于减息周期，越秀房托下半年的融资利率水平在低位，融资成本会有明显下降。
与此同时，林德良还对界面新闻透露，除了银行借款和发债外，下半年越秀房托还会尝试发行自贸区债。自贸区债属于创新型产品，利率低至3%左右，而且可以实现境内主体在境外发债，以人民币结算，没有外汇风险敞口。