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很長一段時間里，香港的經濟總量一直高于新加坡，人均GDP不相上下，并立于“亞洲四小龍”之列。那個時候，深圳還是南海邊的一個小漁村。然而，變化悄然而至。2003年新加坡人均GDP超過香港，差距不斷擴大；2010年，新加坡經濟總量首次超過香港；2016年，深圳的經濟總量也有望超過香港。
那么，這三個城市經濟格局變化的根源是什么？
這些年制造業的變遷
中金報告稱，香港制造業空心化、過度依賴服務業是經濟發展落后的直接原因。制造業對于香港和新加坡的經濟騰飛都曾起到過至關重要的推動作用，但近十多年來兩個城市的制造業發展卻南轅北轍：
1）香港制造業徹底空心化，服務業成為經濟增長的唯一支柱。經濟增長主要依靠消費拉動，投資的邊際貢獻率幾乎可以忽略不計。這樣的經濟結構穩定性弱，經濟增長缺乏后勁。
2）新加坡的制造業則從勞動密集型成功轉型為資本、技術和知識密集型，附加值不斷提升。制造業和服務業成為經濟增長的雙引擎，消費、投資和出口三架馬車共同發力拉動經濟增長。
3）深圳與香港和新加坡本不在同一發展階段，但是后來者即將居上則主要受益于“騰籠換鳥”戰略的成功。深圳的研發強度、研發能力以及研發轉化為生產的能力在三個城市中是最強的。制造業與服務業一起發力才能拉動經濟高質量的快速增長。
近幾年，深圳又創造了產業轉型升級的奇跡：2008 年金融危機后，外需放緩、成本上升，深圳經濟發展遭遇挑戰。廣東省提出了“騰籠換鳥”的發展戰略，使危機成為契機，以市場之手幫助深圳淘汰了落后產能，釋放了部分土地，為新興產業的發展騰挪出了空間。2014 年深圳工業中高新技術產業的占比升至63%，出口中的“三來一補”和進料加工已經大幅降低，產業結構轉型已經取得巨大進展。
深圳與香港和新加坡本不在同一發展階段，但是后來者即將居上則主要受益于“騰籠換鳥”戰略的成功。
房地產經濟支柱地位大致相同
房地產和制造業對于一個經濟體的發展至關重要，但是在香港、新加坡和深圳這三個城市中，這兩個產業發展路徑卻非常不同，因而也產生了不同的影響。
中金報告稱，房地產成為經濟命脈的風險。房地產在這三個經濟體中的地位都很重要，但對經濟和社會的影響卻迥異。比如，新加坡的房地產業不僅是經濟支柱之一，而且很好地解決了民生問題。香港的房地產業把控了經濟命脈，政府收入對地產依賴度極高，居民購房的承受能力卻極低。深圳的新增建設用地有限，但房地產投資增速并不低，對經濟增長的作用仍然很重要。
1）新加坡的房地產業不僅是經濟支柱之一，而且很好地解決了民生問題。其住房自有率高達90%，房價收入比最低，人均居住面積最大，近十年來房價漲幅也最小。組屋制度和中央公積金制度成為經典。
2）香港的房地產業把控了經濟命脈，政府收入對地產依賴度極高，居民購房的承受能力卻極低。房地產行業誕生了眾多富豪，絕大多數普通市民卻過著蝸居生活。用于住宅用途的土地開發面積僅占城市總面積的6.9%，近年來新增住宅數量不斷減少，難道只因政府、開發商、以及辛苦供樓的中產階級都不愿看到樓價下跌？
3）深圳的新增建設用地有限，但房地產投資增速并不低，對經濟增長的作用仍然很重要。
產學研實力深圳雄踞三者之首
香港、新加坡和深圳這三個城市的資源稟賦、發展經歷不同，對產業的轉型升級或多或少造成影響。但是我們這里想探究的是，能否積極主動地創造優勢發展高技術產業呢？
產業升級轉型的本質是技術進步，而“產、學、研”已成為技術進步的主要途徑。深圳的研發強度、研發能力以及研發轉化為生產的能力都是最強的。
中金報告對比了香港、新加坡、深圳的研發強度、工業企業研發支出占比、研發人員密度、獲得風投的資金量等一系列指標，深圳無一例外都是最高的，這也凸顯出深圳發展高技術產業的“產、學、研”鏈條已經打通，這里有創新、有配套、有資金、有市場，高技術產業已經成為深圳高質量增長的核心力量。而香港在所有指標中都是最低的，這也是因為現在的香港幾乎沒什么制造業了，自然研發投入就少，但這也陷入了惡行循環，使得發展高技術產業就更難了。
最后，中金報告稱，有雄心、有權威、敢作為的政府是經濟發展的重要驅動力量。作為最早和最成功的經濟特區，“發展才是硬道理”是深圳市政府的一貫政策，政府的作用毋庸贅言。香港和新加坡更有可比性，像是“極”與“極”的碰撞。香港奉行自由主義，采用積極不干預的經濟政策，而強勢政府是新加坡的一大特色。新加坡國會中的反對黨難以形成抗衡力量，行政當局的各種決策能夠很快獲得立法機構通過并迅速實施；而香港各黨派實力均衡，“拉布”時有發生。從財政支出的角度看，新加坡為社會發展做出的開支更大；在財政盈余的管理上，新加坡的風險偏好更高，回報也更高。