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日前，弘阳地产（01996.HK）宣布2020年全年销售865亿，目标完成率115%：“袁春”已过“万重山”。
2020年1月加盟弘阳地产，袁春是奔着帮助弘阳实现千亿销售去的。上市之初，弘阳创始人曾焕沙就喊出了2020年实现千亿销售的口号，然而，从2019年651亿销售来看，弘阳距离千亿规模还有一段较长的路要走。一年前，疫情叠加2019年销售增长度不够，弘阳地产主动放缓千亿目标，下调2020年销售目标为750亿。
经历了上半年销售不好，下半年弘阳地产的销售却突然猛增。第三方机构数据显示，弘阳地产2020年上半年完成315.7亿元全口径销售额，排名进入前50位，但权益销售只有135.4亿；2020年全年，弘阳完成865亿全口径销售，权益销售406.6亿。
经历过上半年的销售不景气，曾焕沙显然对全年业绩还是满意的，也有知情人士透露，袁春从联席总裁到总裁的职务转变，是公司半年前甚至一年前就布局好的。此次袁春上位成功，背景是弘阳高管团队洗牌。
“高管天团”带给弘阳什么？
1月29日，弘阳公告披露，自2021年1月29日起，由于工作调动原因，何捷已辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员，袁春已获委任为执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员。
何捷是弘阳老臣，2012年加盟至今，一路跟随曾焕沙。弘阳内部人士透露，后续何捷将升任弘阳集团副总裁。袁春则可以说是圈内地产总裁级职业经理人履历的典范，同济大学毕业后加入中海，拥有14年中海、7年龙湖等大房企经验，其后加盟鸿坤两年任总裁，2020年初加盟弘阳。
回看弘阳地产，其发家于南京，以做批发市场起家。弘阳在1996年拿下南京江北一幅百亩地块，打造家居建材广场-红太阳装饰城，开启房地产之路。
2018年，弘阳上市前在业内打响头炮，源于该公司从各大房企挖来九大高管加盟，堪称“高管天团”。21世纪经济报道记者了解到，求贤若渴的曾焕沙当年曾与旭辉（00884.HK）原首席人力资源官张良展开5次深谈，最后确定了把总部搬到上海的战略思路。九名高管中1/3来自旭辉。在团队管理模式上，弘阳有意向旭辉学习，比如从2018年开始，弘阳组织中层以上员工进行一年一度的戈壁徒步赛。
弘阳三年来发展很快，从2017年257.3亿元，到2020年865亿元，三年实现3倍多增长，在调控周期内做到了业绩承压式上升。
为了规模，弘阳沿用了近年来大部分房企的高周转、高负债模式。从2020年中报可见，弘阳资产首度达到千亿，尽管净负债率下降到70%以内，现金短债比相比2019年有所增长，偿债能力提升，但负债总额也随着销售规模增长而超过800亿。截至2020年6月底，弘阳土储总建面约为1837万平方米，权益部分约为967.7万平方米，权益占比约为52.7%，仍有提升空间，而今年房企提高权益占比也是行业趋势。
2020年4月，曾焕沙甚至拿出1284.4万股股份作为高管股权激励，其中蒋达强、张良、何捷三名董事一共获得489.7万股股份。
“高管天团”还是在2020年出现了大变动：先是营销总经理鄂宇去职，后又请来原泰禾分管营销的副总裁李亮；万达商管原副总裁沈嘉颖加盟弘阳负责商业；2020年底，原集团执行总裁张良离职，21世纪经济报道记者独家获悉，金融出身的财务总王世雄将接任集团执行总裁一职。
弘阳商业底牌
高管变动往往与业绩、企业战略变动有关。弘阳虽然连续三年实现增长，但千亿目标也不得不暂缓。这一轮调控以来，弘阳地产业绩承压式上升，也是“三道红线”下众多中小房企的普遍写照。
销售红利消失之后，房企如何在调控大背景下做大资产规模？上市或许是一条不错的路径。房企想要在国内A股上市不易，借壳上市概率会高一点；而港股对轻资产比较青睐，这从物业股风口可以窥见一二。弘阳手中恰好就有物业、商业两张轻资产牌。
这就不难理解，地产主业上市两年不到，弘阳服务（01971.HK）也火速赴港上市，并展开收并购，最近该公司高管对外宣称，预期2020年度在管面积可增长约50%。
弘阳起家所依赖的商业板块，目前来看，曾焕沙尚未有将之从地产分拆重新上市的意图，这与发展规模、港股对轻资产的要求等有关。
2020年上半年，弘阳商业营收约为2.128亿元。目前弘阳已开业三座弘阳广场，分别位于江苏南京、江苏常州、山东烟台，正在筹备开设合肥、衡阳、扬州、徐州、燕郊、济宁、烟台福山、烟台乐凯、常州大成、常州凤凰东、安庆等十一座弘阳广场；酒店营收1280万元，目前弘阳拥有两家自营酒店-南京弘阳酒店、无锡弘阳洛克菲花园酒店，以及一家委托管理的宜必思酒店。
事实上，与弘阳地产同样处于规模上升阶段的中小房企非常多，宝龙地产（01238.HK）就是其中一家。在商业模式上，弘阳与宝龙地产（01966.HK）更为接近，都有商业重资产。2019年12月，宝龙地产抓住物业股上市的风口，整合旗下物业、商业赴港上市，宝龙商业（09909.HK）目前市盈率约57倍，高于物业公司平均市盈率1.5倍左右。
过去几年来，房企热衷于分拆物业上市，资本市场也青睐物业股。一方面，房企分拆物业上市后获得融资平台，加速业务发展，并表可为母公司贡献利润；另一方面房企实现了业务外延。
1月28日，中骏商管向港交所递交招股说明书。中骏商管走的就是轻资产路线。据中骏地产2020年上半年财报数据披露，中骏商业营收仅为1.5亿左右。从营收规模来看，中骏商业营收不如弘阳商业，但中骏世界城提出了“五年百城”的计划，并战略下沉到三四线城市。
弘阳地产对手中的物业、商业牌是有想法的。2020年初，沈嘉颖空降弘阳商业总裁之位。
曾焕沙在下一盘怎样的棋呢？在高周转已不可持续的背景下，房企不得不在降负债与规模扩张之间找平衡。这从企业各项成本的逐年增加可见一斑。
以弘阳为例，2020年上半年，弘阳地产销售与分销费用3.197亿元，同比增加21.4%；业务扩充也导致行政开支大增50%。同样大涨的还有弘阳的融资成本，2020年上半年弘阳的融资成本4.25亿元，同比大增131%。
房企短期内降杠杆的途径包括借旧还新与快速销售。融资方面，弘阳开年破局，于1月7日发行了一笔4年期3.5亿美元债，票面利率7.3%，尽管比很多同行的融资成本还是高了一点，但创了弘阳自身历史新低；销售方面，从弘阳目前所储备的170个左右项目的区域分布来看，80%以上集中于长三角地区，大约42%分布于三、四线城市。三、四线城市的去化周期较长，加之宏观调控收紧，今年市场也增加了许多不确定因素。
在2020年房地产销售经历17万亿的峰值之后，业内普遍认为，房地产新房销售将缩量。此时小房企考虑得更多的，不再是规模增长，而是如何盘整手里的资产，做到资产最大化。
或许，在此之前，弘阳地产亟需解决资产负债率的问题。2020年中报显示，弘阳资产负债率80.18%，在剔除235.97亿元合同负债及预收款后资产负债率仍达74.19%，超过70%红线。为了“转绿”，年初进行一轮高管调整之后，弘阳会否启动商业这张底牌？