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【亞太日報訊】據路透社29日報道，香港樓價調整在2016年終究發生了，但隨後即掉頭向上挑戰上年創下的歷史高位；展望2017年，樓價有望再創新高並錄得連九年升勢，而影響因素除了利率、樓市辣招、經濟情況等基本因素外，近年在香港地產市場參與程度愈趨活躍的內地資金也將左右大局。
內地資金對香港房地產的參與範疇，已由過去的住宅物業，延伸至商業物業以至土地開發，投資主體亦由個人擴大至企業。國際物業顧問萊坊估算，以建築面積計算，2016年有約35%的住宅土地由內地開發商投得，料2017年會維持在30-35%的比例。
“對內地投資者來說，香港是‘走出去’最好的地方。”萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文說。
他指出，香港的融資成本低，稅制簡單，且不少內地企業本身在港設有上市公司或窗口公司，對香港情況熟悉，進行融資等活動相對簡單。
“它們在香港發展一些iconic（標誌性）專案，對上市公司未來發展有好處，也能增加投資者對公司的認識。”林浩文稱。
事實上，過去不少內地富豪為了買得“心頭好”，不惜以高價購入香港的超級豪宅。萊坊估計，2016年1-10月價值3,000萬港元以上的一手豪宅交易中，內地買家占27%；只計算最大金額的首30宗交易，內地買家占比更高達47%。
這種追逐“心頭好”的情況已蔓延至本港土地市場。例如近期海航集團合共以逾142億港元，先後中標政府出售的兩幅位於九龍啟德的土地，中標價遠超市場預期。
控資本外流，無礙陸資追逐本港樓市
英國脫歐，以及人民幣貶值等因素，促使海外及內地資金流入香港房地產市場。政府數據顯示，涉及海外買家購買本地住宅物業的買家印花稅（BSD）交易宗數，由2016年6月的151宗急增至11月的494宗，升幅達2.27倍。
外來及本地投資者對住宅物業的需求增加，令政府在11月初再度出招為樓市降溫，將購買第二套或以上住宅的從價印花稅不論物業價值，一律大幅上調至15%。非本地永久性居民若要在香港購買住宅物業，除15%的從價印花稅外，亦須繳納15%的買家印花稅，即使考慮到人民幣貶值及香港樓價可能繼續上揚，亦難以抵銷高昂的置業成本。
不過，分析認為，對內地企業或超級富豪而言，即使現時中國加緊控制資本外流，但無礙他們“走出去”的決心。
第一太平戴維斯中國首席執行官兼董事長劉德揚指出，從中國政府長期策略來看，政府仍鼓勵企業走出國門，但短期則需要有防止外匯過分流失的舉措。
“目前的政策並不存在‘限制’這一趨勢的現象，仍然以合理管控為主。”他說。
劉德揚並指，隨著市場發展成熟，中國企業走出國門，向海外擴張是大勢所趨。這也是中國企業瞭解和適應世界經營規則的最好管道，更是大型企業國際化發展的必經之路。
香港城市大學經濟及金融系助理教授張重認為，只要人民幣兌美元仍然被高估，在人民幣貶值預期以及內地加強資本管制下，購買香港物業成為將資金調離中國的出路。
“但假如人民幣突然大幅貶值，試想象人民幣兌美元跌至8的話，就沒有多大誘因將錢調離中國了。”張重說。
離岸人民幣/美元即期週四早盤再度走低，盤中並一度跌破6.98元關口，再創記錄新低，與在岸價差亦快速拉大至約300點。
2017年樓價看漲機會大
儘管香港住宅樓價及成交量在2016年初一度陷入低潮，但自第二季起即逐漸回升。據反映二手住宅樓價的中原城市領先指數（CCL），截至12月11日止2016年樓價累計升6.8%，目前樓價已逼近2015年9月的歷史高位，2017年有望再創新高。
“2017年香港樓價會超越2015年的高點。”戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻預期。
雖然美國2016年底再次加息，因港元與美元掛鉤，香港金融局亦將基本利率上調0.25個百分點，惟本地銀行對最優惠利率仍按兵不動。這已是繼2015年底美國加息之後，本地銀行連續兩次沒跟隨上調最優惠利率。
加息對樓市的影響尚待觀察，但目前香港按揭市場普遍採用以HIBOR作為按揭利率基準（H按），但H按一般設有鎖定利息上限機制，即以最優惠利率為基準計算的按揭利率（P按）為上限，平均為2.15厘。由於香港銀行體系資金充裕，即使近日HIBOR上升，但仍低於P按的“鎖息”上限，故銀行仍有條件維持利率不變，供樓人士的供款暫時未受影響。
陶汝鴻表示，經濟基調是影響樓價走勢的最主要因素，過去幾個季度香港的GDP增長都較政府預測數字高。此外，本地失業率維持在3.3-3.4%的偏低水準，對樓價有一定支持作用。
香港中文大學經濟學系副教授莊太量也預期，2017年香港樓價會跟隨通脹或以較通脹略高的水準穩步上升。
香港11月綜合消費物價指數（CPI）按年升幅為1.2%，剔除所有政府一次性紓困措施影響後，基本通脹率為2.1%。
他指出，這一次的樓價調整期已是過去八、九年以來最長的一次，由於現時樓市的租金回報及租務市場均穩定，有剛性需求支持樓市繼續向上。
“樓價已沒可能自己慢慢跌回去，要不讓它（繼續）升，要不戳破它。”莊太量說。
至於政府自2009年以來不斷“加辣”壓抑樓市，莊太量認為，政府增加印花稅反而產生不少副作用，例如壓抑購買第二套房的需求，間接令租務市場的新供應減少，令租金長期高企。他認為最有效冷卻樓市的措施是開徵資產增值稅，惟這措施會觸動不少人的神經，故實行的機會不大。（亞太日報）