北京卖地77.6亿,丰台大瓦窑未来售价达8万/平

界面新闻

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丰台成为今年北京当之无愧的话题中心。除了疫情原因,在土地市场,丰台今年出让的5宗宅地热度都颇高。

7月22日,号称北京“地王“制造机的丰台又拍出2宗非限价宅地,揽金77.6亿元。相比今年5月合生创展豪掷180亿,一举拿下的楼面价破7万的北京分钟寺三宗宅地,丰台大瓦窑两宗地块或稍有逊色,但也受到广泛关注。其中一宗地成交楼面价接近5万/平方米,预估未来售价将突破8万/平方米。

今天出让的第一宗地是丰台卢沟桥大瓦窑DWY-L39不限价宅地,临近地铁14号线大瓦窑站,属于海淀西板块的外延区域,规划建筑面积119857平方米,住宅部分容积率为2.8。

这宗地吸引中海、首创、华润+电建、远洋+城建、首开+建工等多家房企竞拍,经过20轮角逐,被首创以29.6亿元拿下,成交楼面价24696元/平方米,溢价率18.26%。

第二宗地DWY-L33不限价宅地,还是位于丰台卢沟桥大瓦窑片区,临近地铁14号线大瓦窑站,属于海淀西板块的外延区域,规划建筑面积103031平方米,住宅部分容积率为2.8。

DWY-L33地块竞拍更加激烈,参拍房企更多,中海、华润+电建、华发、远洋+城建、旭辉+卓越、新城、保利+首开、招商+恒基等房企均进场叫价,44轮竞价后,最后被远洋+城建联合体以48亿元拿下,成交楼面价元46588/平方米,溢价率26.48%。

这两宗地位于同一个片区,属相邻地块,但成交楼面价相差甚远。

北京资深地产评论人泽龙指出,“大瓦窑DWY-L39一级开发由首创完成的,这在一定程度上影响其他房企出价能力。此外,这两宗地有一定特殊性,均要求配建环建项目,其中大瓦窑DWY-L39环建项目面积占总建筑面积近40%,而DWY-L33地块相对较少。”

根据拍卖文件规定,这两宗地部分面积都属于绿隔产业用地。大瓦窑DWY-L39的竞得人需向大瓦窑村村民委员会无偿提供地上47700平方米的产业用房,建设标准不低于5500元/平方米。DWY-L33等地块的竞得人须在DWY-L36地块内向大瓦窑村村民委员会无偿提供地上5880平方米产业用房,建设标准也不能低于5500元/平方米。

根据贝壳研究院数据,这两宗地周边在售项目较少,在售项目均在地块北侧,当前售价在5.4-8.5万元/平米,周边二手房价格6-7万元/平米。特别是成交楼面价接近5万/平方米的DWY-L33地块,周边配套不多,还有不少单价徘徊在5万/平方米左右的回迁房,未来售价能否卖出8万/平方米的豪宅价,受到市场热议。

泽龙认为,“在北京,影响房价首要因素还是地段。有‘5环内’、‘临地铁’等地段条件加持,未来售价突破8万/平方米问题不大。以北京东城为例,东边5环外也开发了不少8万/平方米的楼盘。片区配套、回迁房、临近高铁线等不利因素,若开发商操盘能力强则可很好地规避不利因素,削弱对未来售价影响。”

贝壳研究院高级分析师潘浩则表示,受地铁14号线拉动,该板块价格仍有上升空间。但同时此两地块相邻,同时成交,未来入市必然面临竞争问题,考验开发商操盘能力。

今年以来,北京逐步放开了土地限价机制。加上今天这2宗不限价宅地,北京已出让30宗左右不限价宅地。类似分钟寺等多宗高价地出让,对提振楼市信心起到极大作用。

贝壳研究院统计,2020年度不限价地块占比67%,相较2019年下半年不限价地块的占比上涨了22%。

“从成交地块特征来看,不乏海淀、朝阳、丰台等核心区域的地块,且优质地块带来了成交溢价率的提升,拉升楼面价,未来此部分项目入市必然带动二级市场价格的抬升”,潘浩表示。