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资本市场对保利发展的业绩并不满意。保利发展发布2020年年报的第二日（4月20日），投资者选择“用脚投票”，当日股价跌幅达3%。
一位地产研究人员表示，股价下跌可能与该公司过去一年业绩增速过低相关。另外，投资者也对保利发展下降的分红不满。
保利发展2020年年报显示，去年其实现营业总收入2432.08亿元，同比微增3.06%，同比增速减少约18个百分点；归母净利润同比增长 3.54%至289.48 亿元，2019年同期大幅增长47.90%至279.59亿元。
业绩下滑的同时，保利发展每股派发分红也减少近0.1元，下降至0.73元，对应的分红率（分红现金占归母净利润的比例）为30.18%，不仅同比减少4.82个百分点，还创下近三年新低。
跟过往一样，保利发展的业绩说明会依然通过线上文字问答的形式进行。有投资者对此形式提出质疑，并抱怨保利发展日常与中小股东的互动机会太少。
预料之中的是，关于分红减少的问题成为说明会上的热点，保利发展总经理刘平多次回答相关疑问。
刘平给出的解释可分成两个方面，一是认为约30%的分红率符合公司《2018-2020年股东回报规划》和监管要求导向；二是结合“三道红线”、土地供应“两集中”等政策，公司综合考虑了经营资金需要。
根据保利发展《2018-2020年股东回报规划》，公司2018-2020 年每年的分红率要求均不低于30%。而据其4月19日披露的《2021-2023年股东回报规划》，公司未来三年（即 2021-2023 年）分红率下调为不低于 25%。
对于分红率进一步下调的原因，刘平表示，保利发展的分红方案及回报规划均是结合行业政策、经营需要来制定的，需要同时平衡公司经营资金需求及股东回报。
调低分红比率或释放出保利发展要加大投资力度的信号。
尽管头顶“央企地产商一哥”的光环，但保利发展一直略显保守， 2012年之后掉出行业规模前三，几乎常年保持在第五的位置。
2017年股东大会上，保利发展董事长宋广菊曾对外称保利发展将会在未来两到三年回到行业前三的目标，，并立下“345战略”，2017年要实现销售额3000亿元，2018年要实现销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。
为此，保利发展在2016年、2017年持续加大拿地力度，拿地金额分别为1214亿元、2765亿元，同比增幅高达85.1%、127.8%，拿地强度（当年全口径拿地金额/当年全口径销售金额）分别为57.8%、89.4%，远高于2012年-2015年40%左右的水平。
进入2018年后，保利发展的拿地节奏放缓，拿地强度回落，2018年、2019年的的拿地金额分别为1927亿元、1555亿元，同比分别下降30.3%、19.3%，拿地强度分别降至47.4%、33.7%。
在此背景下，保利发展的销售增长轨迹并未按宋广菊的设想发展，2017年销售金额同比增长47.2%至3092亿元，2018年同比增速下降至30.91%，销售额达4048.17亿元，2019年同比仅增长14.09%至4618.48亿元。
未如期达成5000亿元规模目标的同时，保利发展与碧桂园、万科、恒大之间的规模差距也越拉越大。
2020年，保利发展实现合约销售金额5028.48亿元，同比增加8.88%，比2019年减少5.21个百分点，与第三名房企之间的销售额差距从2019年的1392亿元扩大至1983亿元。
如今的保利发展似乎不再敢轻易公开立下flag,在回答投资者的提问时略显敷衍，不再正面回应任何关于“重返前三”的问题。
保利发展2020年在拿地上明显发力，全年拿地金额达2353亿元，同比增长51%，拿地强度从2019年的33.7%提升至46.8%。
另据中指院数据，从新增货值来看，2020年保利发展以累计新增货值5098亿元的占据榜单第一，碧桂园、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为5026亿元和4754亿元。
保利发展计划2021年房地产相关直接投资3950亿元，较去年计划增长25.4%，计划新开工面积4900万平，计划竣工面积4000万平，同比增速分别可达5.8%和0.4%。
不过，上述地产研究人员也对界面新闻表示，保利发展面临着投资力度加大后利润率可能受到影响的问题。
财报数据显示，保利发展2020年毛利率为32.59%，同比下降 2.38 个百分点。对此，保利发展表示，主要是由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。
除了业绩指标外，宋广菊的退休问题成为备受关注的焦点。今年3月，已有60岁的宋广菊因退休不再担任保利集团党委常委、副总经理职务，其何时会从保利发展离职也引发猜测。
面对投资者的多次提问，说明会上，保利发展管理层表示，将按照国资相关规定及大股东的相关安排执行，并称目前公司管理层暂无变动，且正常的人事变动对公司经营的影响有限。