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【亞太日報訊】據路透社30日報道，房地産已被視爲2017年中國經濟最大的不確定因素，政府亦將今年居首的“去庫存”任務讓位于“防風險”。而隨著貨幣總閘門趨于收緊，風起雲涌的樓市也將漸歸平靜，不過業內人士多預計調整不至于太劇烈。
他們認爲，一方面，决策層强調“住有所居”，熱點樓市仍將延續今年國慶後的從嚴政策基調，繼續擠掉樓市“虛胖”；另一方面去庫存還在進行中，對中小城市城鎮化的政策支持力度料不會减弱。
“如果把地牢牢控制住，限購繼續堅持，堅持時間够長到位的話，明年房價總體會穩中趨降。”興業銀行首席經濟學家魯政委稱，但不太確認的是，明年下半年經濟下行壓力比較大之後，政策能否繼續堅持，底綫還是要“以穩爲主”。
他指出，中國房地産市場更多體現出政策周期，而非庫存周期的特質，所以明年市場走向首先要看政策執行的堅定程度。這輪調控對地産商拍地資金來源空前嚴格，延續下去對樓市會有明顯影響。
和以往類似，這輪調控也立竿見影地給過熱樓市降了溫。然而，面對結構失衡的中國樓市，針對需求端的措施越來越力不從心。房地産周期波動愈加頻繁，無益于長期健康發展，土地、央地財稅等涉及基本供求的制度性改革短期難有實質進展，住房租賃市場的規範建設却是可以期待的。
“中央2017年的一個政策導向，就是扭轉資金脫實趨虛，這是房地産所面臨的大背景，”國家信息中心經濟預測部副主任范劍平在一行業會議上表示，房地産既屬實體經濟，也具有很大金融屬性，在政策上既要保障居住功能，又要適當抑制投資功能的過度炒作，“明年房地産虛胖的東西會受到抑制。”
他認爲，明年整體貨幣環境不如今年寬鬆，貨幣政策正回歸正常，控制增量幷消化存量，房地産過去玩的廉價資金、低利率已一去不復返，投資投機需求首當其衝受打壓；居住性需求則受人口流向左右，分化嚴重，取决于該地能否搶來年輕人，具體可參考兩個指標，一是服務業占GDP比重，二是科技創新强度。
此前召開的中央經濟工作會議再度將房地産列爲明年的重點任務，幷提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地産泡沫，又防止出現大起大落。
中國房地産市場今年在“去庫存”多重利好政策下全面反彈，商品房銷售創歷史新高，去年幾乎停滯的投資增速也緩慢爬升，地王頻出，此起彼伏的房價漲勢更是令人咋舌。面對如此亢奮的市場，國慶後逾20城集中出臺調控措施。
此後中央層面從規範經營、整治市場、防範風險等角度，不斷釋放從緊從嚴的政策信號，銀監會和發改委也收緊房地産融資閘門，上海、天津等熱點城市11月亦進一步升級調控。從國家統計局最新公布的房價數據看，熱點城市已出現漲勢放緩迹象。
明年調整偏溫和
“宏觀上管住貨幣”，意味著明年無論是對購房者還是開發商，像今年那麽充裕的流動性是可遇不可求了，熱點城市需求受抑制，成交大概率自歷史高點回落，房價亦有鬆動可能。不過在防風險同時，决策層仍在强調去庫存，對中小城市的支持力度預計只增不减，整體而言，預計2017年的房地産周期性調整偏溫和。
針對中央經濟工作會議“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”的表述，房地産研究機構--中國指數研究院認爲，這顯示出明年房地産貨幣投放控制將會趨緊，差別化信貸政策將繼續發揮重要作用。
“從近期熱點城市收緊信貸政策的效果來看，取得了積極的效果，特別是對投資投機置業、高端改善置業都産生了明顯影響。”中指院稱，“保持這一政策的連續性，有利于進一步穩定市場預期，爲熱點城市樓市降溫。”
中原集團研究中心總監劉淵預計，2017年全國新房銷售面積有明顯下降，同比降幅可能超過10%，回到接近2015年的水平（絕對值幷不低），一二綫成交量會在低位，基本只有自住可以買，三四綫要維持今年的歷史高位恐怕也有難度，“從現在政策看，熱度能降下來，量能下來，時間長點價格也會下降。”
他幷指出，儘管今年庫存總量有所下降，但主要由于出調控政策的那些熱點城市庫存的降低，占高庫存大部分的三四綫城市去庫存進度則不盡人意。而此次經濟工作會議也强調，重點解决三四綫城市房地産庫存過多問題，要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來。
國務院發展研究中心研究員張立群對明年房地産市場表現較爲樂觀。他在一論壇中表示，前11月房企到位資金同比增15%，資金相對充裕下在熱點城市拿地趨于活躍是大概率事件，而且地方將增加土地、住房供給作爲穩房價的一個重要措施，綜合看房地産投資增速明年5%左右，有望維持在接近當前水準。
“城鎮化仍然在頑强地推進，比如一些熱點的二綫城市現在開始接棒一綫城市，出現了一個比一綫城市更爲活躍的發展態勢。”他稱，今年房地産投資增量的60%左右，據有關測算來自于這些二綫城市的開發建設；而一綫、中心城市帶動城市群的發展也使一些三四綫的人氣度開始提高，如北京周邊的廊坊、保定等。
數據顯示，中國前11月商品房銷售面積和銷售額同比增速儘管在國慶調控後有所回落，但仍處于24.3%和37.5%的高位，房地産開發投資增速從去年的1%升至6.5%。
不過也有房地産業資深人士表達了對明年樓市調整壓力的擔憂，“一二綫調控，三四綫能否撑起整個樓市？”
該人士指出，這幾年在政策鼓勵下農民工三四綫買房一直存在，也是當地樓市穩定增長的原因，問題是刺激政策效用遞减，有效需求也不是源源不斷，三四綫城市人均新房面積已有十幾平米，還有存量高、人口流出的問題，增長空間有多大？
長效機制突破口
在部署明年經濟工作時，中央特別提出“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。儘管長效機制幷不是最新提法，牽涉房地産市場根本的土地和財稅制度改革也非一蹴而就，但業界仍對明年在長效機制上取得進展抱有期待，發展住房租賃市場可能會是一個突破口。
“（長效機制方面）現在能做的是增加土地供給，建立更加規範的租賃市場，也僅僅只能是這些了，”興業銀行的魯政委稱，不能指望通過房地産稅把房價降下來。
國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松則表示，優化土地供應結構，供需矛盾突出的熱點地區加大住宅用地供應，這幾年一直在提。從管理部門角度，也一直想往理想方向去推，但能實現到什麽程度，受影響的因素還比較多。
她舉例稱，比如有些城市已定位爲减量發展，要滿足産業調整、向外疏導等要求，同時住宅用地市場又比較熱，供需矛盾大，這時如果放大土地供應，跟减量化又是什麽關係，這需要深入研究。
“熱的二綫也要具體分析，熱肯定是說明供不應求，但也要看是什麽樣的需求，如果是像今年大量資金炒作加入，爲適應投機或炒作需求，土地供應量是填不滿的。”她說。
對于明年的土地市場，趙松認爲，從現在各方面政策有點收緊的狀態看，熱點城市會相應穩一些，前期漲得不太多、不是特別關注的三綫可能會有所發展，特別是在熱點城市周邊的，但庫存多的地方仍要控制用地，消化現有庫存。
中央經濟工作會議提出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。
“我覺得房地産市場裏面要補的短板是有序培育租賃市場，”原建設部部長、全國人大環資委主任汪光燾在一論壇上表示，研究把房子住起來的問題，而不是簡單賣出去的角度來處理問題，是當前補短板、補有序發展租賃市場短板的重要內容。
分城市看，他建議，一綫和熱點城市租賃市場目標是提高既有住房的利用效率，要落實人地挂鈎的政策，加大土地資源供給，鼓勵機構新建租賃住房，幷推進城市空置房屋改建後用于租賃，解决新市民的住房問題。
一般二綫城市則以因地制宜，改善居住環境爲主要目標，協同發展房地産一級、二級、三級市場，建立土地供給、新房與二手房聯動機制，推動企業、單位、個人房屋進入租賃市場；而三、四綫城市是去庫存主要區域，著重抓好租賃市場的培育，推進農民進城市民化爲目標。（亞太日報）