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去年的中期业绩会上，许世坛曾表示，“2021年希望可以分拆酒店和物业单独上市”。经过多年规模化发展，世茂的物业板块终于叩响了港交所的大门。
6月29日，世茂服务向联交所递交了上市招股书，联席保荐人为中金公司和摩根斯坦利。
招股书披露显示，世茂服务拟募集资金用于扩大业务规模、用于增加用户及增值服务种类、提高信息技术系统及培养人才等。
截至2019年底，世茂服务合约总面积达约1.01亿平方米，项目分布于91个城市，管理物业项目184个，在管面积为6820万平方米。
回溯三年，世茂服务在2017年和2018年的在管面积分别为4260万平方米、4500万平方米。可以见得，去年世茂服务的规模有了明显提速，在管面积同比增幅超过50%。这些在管项目中，有76.6%的项目位于新一线及二线城市。
跟随母公司世茂集团的扩张步伐，截至2019年底，世茂服务已经进入北京、天津、上海、苏州、杭州等具备发展潜力的大中型城市，业务范围拓展至长三角、华南、中西部和环渤海城市群。
规模提速后，世茂服务整体的营收与盈利水平双双提升。
2017年至2019年，世茂服务营收分别为10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率为54.5%；录得利润为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元，复合年增长率为88%。
同期，其毛利率分别为为27.5%、29.4%和33.7%，大幅增加的主要原因便是社区增值服务收入贡献占总收入的百分比上升所致。
具体看收入构成，世茂服务去年在物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务的收入占比分别为48.2%、26%和25.8%。
值得注意的是，在这三年中，物业管理服务收入占比正在逐年下降，分别为70.4%、63.9%和48.2%。增长较快的则是社区增值服务部分，收入占总收入的比例分别为6%、7.1%和26%。
相比于此前高度依赖母公司输出，世茂服务在逐年注重增值服务占比的提升，也在不断外拓独立第三方项目。
根据招股书，世茂服务去年大部分收入来自于独立控股股东或第三方房地产开发商，收入占比约67.7%，就独立第三方房地产开发商所开发物业的中标率为45.8%
去年，世茂服务增长的在管面积中，并购获得的面积达到1610万平方米，占比近七成。
具体来看，去年世茂服务收购了海亮物业管理和福建泉州三远51%的股份，分别新增了1480万平方米和130万平方米在管面积。
今年，世茂服务已经完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州翀天、成都信谊等公司收购事宜，新增在管面积超过1450万平方米。与此同时，世茂服务目前正在就一家物业管理公司的潜在收购事项进行深入商讨。
世茂服务赴港上市已经酝酿许久了。
2005年，世茂服务还是一家名为“世茂天成”的公司，当时该公司向控股股东世茂集团开发的物业提供物业管理服务。
十几年发展后，世茂物业在去年8月正式更名为“世茂服务”，当时外界就有猜测世茂已有分拆物业板块上市的打算。
目前，世茂服务由世茂集团间接持有90%的权益。上市完成后，世茂集团将持有其不少于50%的权益。
今年5月，世茂服务获得了红杉资本中国基金和腾讯共2.44亿美元的战略投资。投资界巨头红杉资本携腾讯入局，将进一步通过物联网、云计算、大数据等技术应用，以科技赋能助力世茂服务实现经营管理能力及效率的提升和优化。
今年，世茂服务还携手红星美凯龙家居集团，借助双方优势资源，共同打造新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务，优化“一站式”升级家装消费服务体验。
就整体经营水平来看，世茂服务能否赴港上市值得期待，这也意味着继世茂集团、世茂股份之后，许氏家族即将迎来第三个上市平台。