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“三道红线”之下，央企地产商的拿地优势凸显，但保守多年的保利发展与行业前三之间的销售规模差距已越来越大，要追赶上来并不容易。
1月8日，保利发展公布了全年销售业绩，至此，TOP5房企成绩已全部出炉。碧桂园、恒大、万科、融创、保利发展依次稳坐销售前五的位置，但与2019年不同，后两名与前三之间的差距不降反升。
2020年，保利发展实现合约销售金额5028.48亿元，同比增加8.88%，比2019年减少5.21个百分点，与第三名之间的销售额差距从2019年的1392亿元扩大至1983亿元。
原本在2019年仅有个位数增长的“碧万恒”，2020年，除了碧桂园仅增长2.2%外，恒大和万科同比分别增长20.3%、11.1%，销售额分别达到7888亿元、7232.5亿元、7011亿元。
不过值得注意的是，2019年离前三仅“一步之遥”的融创在去年放缓了扩张的步调，2020年的合约销售额约5752.6亿元，同比仅增张3.42%，比2019年减少17.58个百分点，与第三名之间的差距从2019年的448.5亿元扩大至1258.4亿元。
保利发展在2012年迈进千亿门槛，排名第三，仅次于万科、绿地。然后2012年之后，碧桂园、恒大、融创等发展迅猛，保利发展掉出前三，几乎常年保持在第五的位置。
事实上，除了“央企地产商一哥”标签以及曾经拥有的“招保万金”招牌，这些年来，保利发展最受关注的焦点莫过于其“重返前三”的口号。
保利发展董事长宋广菊曾在在2017年股东大会上表示，对未来两三年进入前三有信心。但随着房地产行业进入下行周期，2019年5月的股东大会上，宋广菊改口将“重回前三”的期限延长，称是未来3至5年的一个目标。
“如何重回前三”成为保利发展的一大难题。
保利发展总经理刘平也曾坦言，因为城市布局、周期性战略等因素，保利发展与“碧万恒”之间确实存在差距，但公司要继续保持在第一方阵的地位，不会放任这种差距继续增大。
为此，保利发展在2016年、2017年持续加大拿地力度，拿地金额分别为1214亿元、2765亿元，同比增幅高达85.1%、127.8%，拿地强度（当年全口径拿地金额/当年全口径销售金额）分别为57.8%、89.4%，远高于2012年-2015年40%左右的水平。
然而，进入2018年后，保利发展的拿地节奏放缓，拿地强度回落，2018年、2019年的的拿地金额分别为1927亿元、1555亿元，同比分别下降30.3%、19.3%，拿地强度分别降至47.4%、33.7%。
截至2019年底，保利发展的待开发面积为8112 万平方米，同比下降11.4%。
在此背景下，保利发展的销售增速也呈现抛物线式发展，2017年销售金额同比增长47.2%至3092亿元，2018年同比增速下降至30.91%，销售额达4048.17亿元，2019年同比仅增长14.09%至4618.48亿元。
2020年，房地产行业受到疫情和“三道红线”的双重考验，房企整体融资遇阻，以保利发展为代表的“绿档”央企、国企的则迎来逆势扩张的好时机。
在4月16日召开的2019年度业绩说明会上，保利发展副总经理潘志华表示，目前土地储备预计可保持未来3-4年开发需求，同时公司仍将继续加大土地储备。12月17日，保利发展决议将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元。
保利发展去年在拿地上明显发力，上半年新拓44个项目，拿地金额同比增长54%至820亿元，其中，1月以21.87亿元竞得的两宗郑州宅地，溢价率超过50%。
下半年，保利发展拿地热情不减，例如，9月27日联合翔龙拿下广州黄埔2宗宅地，总价高达34.2亿元；12月28日以77.5亿元竞得佛山南海商住地，总价、单价均为佛山第二高。
12月单月，保利发展新增房地产项目32个，累计斥资约341.84亿元，创下全年单月拿地新高。
公开数据显示，保利发展2020年公开拿地总额约为1765亿元，拿地强度为35.11%，同比微升1.41个百分点。
中指院数据显示，从新增货值来看，2020年保利发展以累计新增货值5098亿元的占据榜单第一，碧桂园、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为5026亿元和4754亿元。
从城市能级分布看，保利发展今年也加大了二线城市的土储分布力度。安信证券研报指出，1-11月，保利发展在一、二线城市拿地建面占比合计为56.4％，较2019 年上升10.4个百分点，其中一线城市占比小幅下降1.3个百分点，二线城市占比明显提高11.9个百分点。
一二线土储的占比提升适应于当前的市场环境。多家第三方机构指出，疫情之下，城市之间分化明显，一二线楼市相对强劲。
但保利发展当前仍存在土储布局仍相对分散的问题。安信证券数据显示，截至2020年6月底，佛山、武汉、广州、成都占比分别为6.8%、6.3%、5.6%、4.5%，其余城市土储占比均在4%以下。
