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【亞太日報訊】受低息環境及強勁用家需求支撐，2014年香港住宅樓價連續第六年上升，令原本普遍看跌的一眾分析師大跌眼鏡。展望羊年，隨著新供應明顯增加，且加息看來不再遙不可及，樓市或出現轉折。
自美國2008年實施多輪量化寬鬆措施以來，香港樓市延續六年升市“神話，累積升幅達1.6倍，大幅跑贏同期恒生指數的漲幅。單以2014年約13%的升幅計算，是恒指漲幅的10倍。
事實上，自政府2010年以來多次推出壓抑樓市的需求管理措施以來，且多次將措施“加辣，大大提高投資房地產的成本，投資需求已大減，但強勁的用家需求繼續撐起樓市。去年中小型住宅無論在樓價或租金升幅上均盡領風騷。
據政府差餉物業估價署最新數據，去年1-11月中小型住宅樓價升幅達12-13%（實用面積少於40平米及40-69.9平方米的A和B類住宅），跑贏實用面積100-159.9平方米（D類住宅）及160平方米以上（E類住宅）的樓價分別6%和2.2%的漲幅。租金方面，A和B類住宅升幅逾6%，D、E類豪宅租金分別只升2.5%及0.2%。
有分析師預期，今年住宅租務市場供應增加，租金回落將牽引樓價轉勢。
“過去幾年樓價和租金表現頗一致，但今年會是turningpoint（轉捩點）。交銀國際地產分析師劉雅瀚說。部份原訂2014年交付的住宅延遲至今年始交付，這令去年的租盤盤源短缺。但新供應在今年應市將會對租金和樓價構成壓力。
劉雅瀚預測，今年新住宅樓盤交付的單位數目將達1.5萬個，較過去幾年平均約7,000個及去年約1.1萬個均有顯著升幅。該行預期，今年住宅樓價將跌一成；倘計入加息因素，跌幅將達兩成。
投行瑞信亦看跌今年香港樓市，該行預期，上半年低利率仍將持續，料下半年始有可能加息。此外，香港今年的經濟情況穩定但缺乏驚喜，金融市場上升將部份抵銷零售、餐飲和酒店業可能放緩的影響。該行估計全年樓價下滑15%。
不過市場對今年樓價不再如去年般一面倒看淡。
中原地產預期，今年樓價繼續受惠環球經濟令資金流入，本地買家實力雄厚，支持樓價向上，料上半年樓價可望再漲一成。（其他分析師對今年樓價的預測請見文末附表。）
加息不再遙不可及
另一個令樓價可能出現轉折的因素是，維持多年的超低利率今年或將出現變化。
美國聯邦儲備委員會(美聯儲/FED)上月中釋出將穩步邁向在今年某個時間升息的強烈訊號，修改將在“相當一段長時間保持近零利率的承諾，加息不再遙不可及。
目前私人住宅的回報率只有3%或更低（豪宅回報率較一般住宅為低），但與約2厘多的按揭貸款利率仍有一些差距。從實際或心理角度著眼，買樓較租樓仍划算。
對於今年加息的時間點仍眾說紛紜，仲量聯行香港董事會總經理曾煥平認為，今年是有加息的可能，但相信不會對樓價有太大衝擊。
“因為這（加息）影響會被建築費上升所對沖。他說。
香港首富、大型地產商長江實業主席李嘉誠對加息的可能看得更淡。
“我看今年（香港）樓市安定，因為第一，美國要加息（的話），我想今年都加不到，縱然加，也加得好低。李嘉誠在上周長實、和黃宣佈合併記者會上說。
他指出，現時香港的建築費和工人工資均不斷上升，從過往地價一定比建築費高，變成現時部份新界土地的地價比建築費還要低，因此樓價很難大跌。
除非利率一下子大幅上調，否則對供樓人士的負擔增加有限。不過，加息將令現在輕微的息差（按揭利率相對租金回報率）收窄甚至消失，資金可能自樓市轉投其他收益更高的金融工具，例如股市、人民幣存款等。
一手、上車盤繼續主導樓市
目前樓市三大＂辣招＂--額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍從價印花稅（DSD）仍緊緊調控著樓市，壓抑投資需求。
但政府去年5月微調DSD，令換樓人士有略為寬裕的時間換樓，隨即釋放一批投資需求，特別是一手市場，因為買家在簽約購買樓花後，有一段較長的時間將手頭原有物業沽出，取回雙倍印花稅差額。
分析師認為，去年由一手住宅及“細價物業（即成交銀碼較低的住宅）帶動成交的情況將於2015年繼續。
“（市場對）500萬港元以下的住宅需求很大，短期內不會消失。仲量聯行的曾煥平指出。
據美聯物業資料，去年300萬至500萬港元二手住宅註冊量比率突破四成，是自1996年有紀錄以來最高。
中原地產估計，2015年一手私人住宅買賣宗數將達2萬宗，按年升逾兩成，較落成目標1.8萬個為高。
據本地媒體稍早報導，新界沙田河畔花園一個實用面積僅22.5平方米的連天臺單位，以385萬港元易手，相當於每平方米17.11萬港元，以單價計直逼港島東區藍籌大型屋苑太古城。
“現時香港樓市不再由投資需求推動，而是太多人未能‘上車’（即首次置業）。威格斯資產評估執行董事張宏業說。
“政府愈多‘辣招’，愈多人想去買樓。他說。
