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“虽然今年境内融资环境有所改善，但对于中小房企来说却是难上加难，尤其是负债率高的企业。”5月7日，卢毅在接受中国房地产报记者采访时说。
卢毅是重庆一家中型房企融资部经理，让他感触最深的是，在不到一个月的时间里，房企境内外融资环境发生了惊天逆转，原本计划在4月发行的美元债，由于海外疫情影响都未能顺利发行，如今看来，这一情况保守估计至少要延续到6月底，如果走境内融资渠道，对于他们这样规模的企业并不容易。
据记者了解，由于海外债市受疫情影响，内房股美元债遭抛售，房企海外发债遇冷。Wind数据显示，2020年1——4月房企境内外债券融资累计约5010亿元，同比下滑10%，海外债融资1901.3亿元，同比下滑10.2%，境外发债金额占比降至39%，较2019年同期下降13个百分点，为近十年第三低位，其中，4月海外融资为零。
“海外融资受阻，影响最终会传递到公司现金流和投资端。一是房企借新还旧节奏被打乱，短期偿债压力增加；二是项目投资节奏受影响，从而影响未来销售业绩。”中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受记者采访时表示，在她看来，高杠杆类房企和对海外融资依赖度高的房企会受影响比较大。
融资利率差5倍，头部房企占“C位”
与境外融资遇冷相反，国内债券市场环境近期呈边际宽松状态。
wind数据显示，2020 年 4 月，房企信用债融资规模 1081.9 亿元，环比增加 6.4%，同比增加 74.9%，与此同时，融资利率也有所下降，据记者统计，4 月份房企信用债平均票面利率为 3.91%，环比下降 0.22 个百分点。
但从发债主体来看，境内债券市场依然是头部房企的主场，对于中小房企而言，想在其中分一杯羹却愈发困难。
据记者统计，4月单月融资规模最高的TOP10企业分别为金融街、首开、华发、万达、万科（含印力），华润、碧桂园、远洋、龙光、金茂，其中前五位单月融资总额分别为105亿美元、82亿美元、51.8亿美元、50亿美元、44.2亿美元。
从融资主体性质上看，国企、民企融资分化加剧。2020 年 4 月，房企共发行信用债 105 笔，国企发行 66 笔，占比 62.9%。从融资规模上看，国企融资规模 635.0 亿元，占比 58.7%，民企融资规模为 446.9 亿元，占比 41.3%。
从融资利率来看，国企平均融资成本为 3.46%，民企平均融资成本为 5.22%，融资利率最低的是今年4月21日首开股份发行的一笔超短期融资券，共计20 亿元，票面利率低至 1.50%，而 4 月 28 日新城控股发行 5 亿元超短期融资券，票面利率为 4.28%。
其次是华发、苏高新、金融街、武汉地产，分别为1.69%、1.7%、1.74%、1.88%，单月融资利率最高的是宋都股份，为8.3%。泛海、阳光城、大地投资、中南分别以7.5%、7.3%、7%、7%位居前五位，最高利率与最低利率之间差5.5倍。
如果把时间线拉长，从1——4月房企筹资活动现金流入总额来看，会发现，不同规模房企之间增速差别也逐渐两极分化。数据显示，2020 年1——4月总体房企筹资活动现金流入总额 6054 亿元，同比增长 15%，增速较去年同期增加 4 个百分点。其中，龙头、中型、小型房企同比增长分别为23%、12%、3%，增速较去年同期+20、-1、-23 个百分点；筹资现金流入占比分别为 38%、52%、10%，较去年同期+2、-1、-1 个百分点。2020 年第一季度总体房企筹资活动现金流净额1662 亿元，同比增加 539 亿元；龙头、中型、小型房企筹资净额分别为 636、860、165亿元，同比增加 270、151、118 亿元。
对此，黄瑜表示，今年1-4月金融环境的确有所改善，但房地产金融监管仍偏紧。从具体房企的融资情况来看：大型房企融资无论是频率和金额都是相对比较高，融资的成本也有所降低；另一方面，国家监管层对资金进入房地产仍是严管的，中小企业融资仍不易。4月，一些中小企业发债利率仍处于高位，其利率高低主要取决于良好的财务表现、经营能力和信用评级。
华泰证券方面认为：“具备融资优势、信用评级高的龙头房企将受益于融资集中度提升，由于房地产行业融资端政策难以放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力，不排除部分中小房企出现经营困难等问题。”
ABS意外走红
在这场被疫情倒逼出的境内融资逆袭大戏中，低成本的ABS扛起了房企融资主力大旗。
4 月 16 日，金融街发行了一笔总额为 76 亿元的ABS，票面利率仅为2.80%。随后，宋都、龙光、迪马、金融街等均陆续跟进发行。截至4月30日，房企ABS 共发行29笔，融资金额达 233.12 亿元，环比增长 394.2%，占比达 21.6%，平均票面利率为 4.95%。
据记者统计，今年4月，融资金额排名在前三位的融资方式分别是中期票据、 资产支持证券及公司债。其中，中期票据融资 18 笔，合计 281.8 亿元， 环比增长 52.1%，融资额占比为 26.1%；资产支持证券融资 29 笔，合计 233.1 亿元，环比增长 394.2%，融资额占比 21.6%；公司债融资 19 笔，合计 232.1 亿元，环比下降 43.7%，融资额占比 21.5%。值得关注的是，“证监会主管ABS”占比提升10个百分点，成为4月主要融资类型。
对此变化，黄瑜表示：“国内疫情基本得到控制，各行各业复工复产陆续展开，为ABS发行规模的恢复创造了条件。”她认为，疫情期间，ABS发行一方面受限于商业、租赁等底层资产经营恶化，另一方面，发行流程也受到疫情阻碍。4月疫情得到控制后，在海外发债不利的情况下，房企更加注重ABS融资渠道，部分资产较优的房企还可通过优质的底层资产申请ABS获得资金。
渤海银行市场部副总经理孙冉在接受记者采访时表示：ABS作为银行表外业务，可以赢得多方的资金支持，特别是房地产企业供应链ABS产品，在近期我国交易所发行异常火爆，主要原因是从目前我国资本市场来看，房地产企业通过银行表内融资难度极大，诸多房地产企业“曲线救国”，利用核心企业信用，多途径融资手段，合理利用监管政策，广开“融路”。
短债增加，风险暗藏
尽管境内融资环境有所改善，发债利率也有所降低，但从上半年企业债务结构的变化来看，风险依然暗藏。
据记者统计，4月境内债券融资发行期限“1年——3年”与“1年内”分别占比32%与31%，成为债务期限主力区间，2020年一季度“1年内”的债务较2019年同期上升14个百分点。境外债券方面，“1年——3年”与“3年——5年”债券占比相当，是境外债务主力发行区间。相较于境内，境外债券在中长期债券中占比更高，5年以上债务为19%，超过境内长期债务9个百分点。
短债比的上升是否会成为未来一年潜藏的风险？
对此，黄瑜认为，短债比的上升会给企业带来压力。不久，房企将迎来偿债高峰，2020-2023年债券偿还规模保持高位，并在2021年到达高峰。2020年需偿还7520亿元，2021年超万亿，未来企业应该更加关注现金流。
诸葛找房数据研究中心王小嫱则认为，4月份，部分龙头房企的销售金额已经环同比均转正。但如果一些房企在疫情期间没有做好决策，下半年去化不可观，将会面临较大的偿债风险。对于企业应该如何调整债务结构，她认为：企业应该减少融资，实现企业自身的内增长，通过运营收入来获取利润。其次，企业要增加合作，降低风险。
黄瑜认为：一是应加大推盘销售力度促进销售回款；二是把握融资机遇积极融资，通过银行贷款、信托、发行公司债、海外债等方式，获得长期限、低成本资金，替换即将到期资金或高成本资金；三是积极进行融资创新，通过发行ABS等产品，盘活存量资产，进一步降低融资成本，优化债务结构；四是应加强对资产、负债、现金流量等方面的财务管理与监督，科学控制投资规模，实现稳杠杆。