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有着“全港乃至全球罕有优质物业资产”的九龙仓置业（01997.HK），过去一年的业绩遭遇重创。
3月5日，九龙仓置业公布的2019年业绩显示，2019年集团收入160.43亿港元，同比下降3%；基础净盈利97.71亿港元，同比减少3%；股东应占盈利39.28亿港元，同比大跌78%；营业盈利127.11亿港元，同比去年持平。
尽管整体业绩表现仍算平稳，但报告坦言，主要是受到上半年良好的盈利和销售业绩覆盖。另外，从分解业务来看，即便是占据了香港黄金地段的商业、酒店、投资物业，也遭受了不同程度的打击。
报告称，集团第三、四季度营业额分成租金降幅分别大跌49%和78%，呈断崖式下跌。
在2018年创下最好业绩的海港城，遭遇了经营最惨淡的一年，商户零售额下降23%。其中，去年第四季度海港城商场租金收入下跌12%，全年总收入115.77亿港元，盈利94.47亿港元，同比均下降2%。
时代广场所处的铜锣湾，同样是去年受影响最大的区域之一。报告显示，商场部分租户全年销售额下降19%，收入22.2亿港元，同比减少4%；盈利17.74亿港元，同比减少3%。整体收入27.61亿元，同比下降3%；盈利24.23亿港元，同比减少2%。
同样，位于九龙东的荷里活广场收入和盈利均有3%的下跌，收入5.52亿港元，盈利4.15亿港元。
报告称，2019年商场收入74.52亿港元，盈利66.15亿港元，同比降幅均为1%。租户销售额全年降幅则达到23%。
和商业市场类似，九龙仓置业旗下的三家酒店业务也受到沉重打击。去年全年酒店及会所总收入下跌22%至11.56亿港元，盈利则减少47%至2.5亿港元，全年整体入住率为81%，而2018年酒店的整日入住率则在92.6%。
业绩报告指出，自去年年中开始，访港旅游人数、本地消费大跌，是造成上述经营业绩下降的主要因素。特别是如时代广场、海港城等位于核心地段的商业，人流量和销售额受影响有严重。
相对而言，写字楼收入表现较商业、酒店的严重疲软情况来看，情况稍好，海港城、时代广场及中环组合带来的写字楼租金仍带来平稳及上升的表现，报告也表示，写字楼租金的增幅，实际上稍微减轻了租金下跌对于全年业绩的影响。
然而，反应相对滞后的写字楼租金，则会在2020年表现出市场态度。报告中也表示，由于营商环境不明朗，写字楼租赁活动放缓，市面上空置单位增加，削弱了市场对于部分区域内写字楼的需求。
更令人担忧的是，报告指出，疫情爆发令零售需求大减，目前难以预测疫情对经济和社会复苏造成的损害，但零售和酒店也预计将受到拖累。同时由于今年经济放缓，写字楼的出租率和租金水平也将受到更大压力。
九龙仓置业主席吴天海在网上业绩会也表达出，短期内香港商业市场遭遇的极大压力。
他表示，根据旗下酒店表现推算出香港整体五星级酒店今年2月的经营表现，入住率将低于10%，总收入很可能只有2019年同期的5%。同时，疫情使得整体经济活力放缓，预计明年旗下写字楼空置率将会上升。
需要注意的是，除了旗下写字楼空置率有可能上升之外，九龙仓置业的商场租赁业面临挑战。早前有消息称，由于去年遭遇人流量和销售情况下滑，并且九龙仓无意下调租金，LV计划关闭位于时代广场的店铺。
这成为去年社会事件波及以来，首个考虑在香港撤店的奢侈品牌。如果最终成行，对于九龙仓置业的租赁和合作商都势必造成影响。
九龙仓置业发布业绩后，摩根士丹利和摩根大通发布的研究报告，均对九龙仓发布了维持“减持“的评级。摩根士丹利认为，其盈利和派息低于市场预期，并预计今年表现将会更差。
九龙仓置业的业绩下滑，只是反映出香港商业市场受到重创的冰山一角。
美联工商铺统计数据显示，今年1-2月，尖沙咀、铜锣湾、中环及旺角四大核心购物区的空铺数量达到689间，较去年9月的482间空铺数量上升43%，空置率达到9.2%，为2015年有统计以来的新高。其中铜锣湾空置率高达12.2%，为空置率最高地区。
美联工商铺行政总裁黄汉成指出，疫情对于铺市的影响，预计要到第三季度才能全面反映。但报告认为第三季度空置率有可能还将继续攀升至12.5%。
香港政府统计处3月2日发布的数据显示，2020年1月，零售业总销货价值的临时估计为378亿元，同比下降21.4%，扣除期间价格变动后，同比降幅为23%。按零售商主要类别的销货价值临时估计来看，珠宝首饰、名表及名贵礼物销货价值下跌41.6%，药物及化妆品等降幅32.3%，影响最小的食品、酒类及烟草销货价值跌幅也达到6.8%。
今年2月末，香港特区财政司司长称茂波在发表新《财政预算案》层提到，受到社会事件影响，以及今年初的肺炎疫情影响，香港现时经济非常差，已进入寒冬。站在市场反映最前沿的香港商业地产商们，已最先感受到寒意。