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【亞太日報訊】上海市政府今天上午10點召開新聞發布會，公布《促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，自今日起實施。意見提出：
從緊實行差別化住房信貸政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。
從嚴執行住房限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限（由累計繳滿兩年）調整為連續繳滿五年（注：補繳不行）。
嚴禁房地產企業和中介機構從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業務。
將加大住房用地供應力度，提高中小套型商品住房供應比例。將嚴肅查處房地產違法違規行為。
分析人士稱，非滬籍人士限購政策調整超出預期，對增量剛性需求影響較大。傳聞的限制貸款利率并未落地，預計置換需求加劇通過出售房產實現，投資性需求料受影響。上海超過北京成為全國限購最嚴的城市，總體看樓市新政影響偏中性。
意見具體內容為：
上海將從嚴執行住房限購政策，提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所有稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。（注：一財記者提問稱非戶籍人口繳納個人所得稅或社保的年限從2年調整為5年，是否可以補繳？答：個稅補繳和社保補繳，都不行。因為是系統里確認的，要連續5年。）
對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
購房人在申請貸款時應承諾首付款為自有資金，若違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。
央行上海總部調查統計研究部主任王振營表示，根據今日發布的上海房地產新政，今后上海居民如果擁有一套房，在購買二套房的時候，不管第一套的貸款結清與否，都將按照第二套標準繳納首付款。
上海超過北京 成全國最嚴限購城市
業內人士表示，這意味著上海的限購已經超過北京，因為上海要求購房者需要已婚。易居中國執行總裁丁祖昱稱，“非滬籍人士限購政策一旦執行，上海將超過北京成為全國限購最嚴的城市，畢竟北京的滿5年社保對于是否已婚沒有要求。”
中信建投房地產小組陳慎、劉璐等點評上海樓市新政稱，非滬籍人士限購政策調整超出預期，對增量剛性需求影響較大。預計樓市新政影響偏中性。
文件中并未看到此前傳聞的限制貸款利率的細則，意味著通過置換來實現杠桿切換與此前保持一致，預計去年以來主流的置換需求仍將在今年延續。
去年上海樓市成交比重中總價400萬以上住房占到40%以上，非普通住房比重較大。新政落地后，投資性需求預計受到影響，而改善型需求可能會加劇通過出售在手房屋來實現。
從上海、深圳政策思路看，上海從嚴提高了購房門檻，而深圳管控思路以信貸端為主。整體而言一線城市尤其上海、深圳當前確實存在一定泡沫，政策出臺在情理之中，同時政策影響預計偏中性，可能會在短期內影響其他一二線城市的預期。
中金房地產寧靜鞭團隊預計，上海新房成交將在未來三個月走弱、由“瘋牛”變“震蕩”，一線城市房價或短期見頂，郊區樓盤影響更大。
1、外地限購升級對成交有5%-10%的小幅負面影響：房價方面，剛需置業為主的郊區性樓盤受影響更大
2、二套房首付提升影響改善需求（估計占總成交比重也在5%-10%）。考慮到“賣一買一”的置換改善需求大約占市場總成交的50%左右，此次二套房收緊預計也將影響占總成交5%~10%左右的改善需求釋放
3、嚴查首付貸預計影響<5%的投機需求，我們估計上海首付貸比例并不高，市場主要需求還是剛需及改善需求。
摩根大通分析師李洛衡此前在研報中表示，即使上海將二套房首付比例升至70%，也不會動搖市場信心，上海樓市的成交面積最多減少10%。“鑒于土地供應有限、資金面充裕，上海房價不會受影響。銷售高端住宅的房地產商獲得預售批準的時間可能延長。”
上海樓市“瘋狂24小時”
而在新政發布的前夜，上海樓市出現恐慌性情緒、經歷了瘋狂的24小時。據《每日經濟新聞》，昨天上海一天一手房成交量超過1700套。等于每分鐘簽約1.2套，總面積超過了20萬平米。
據上海市房地產交易中心主辦的房地產交易服務網站“網上房地產”數據顯示，截至昨24時，上海市一手房簽約套數達到1706套，而在4個多小時前，這個數字才剛剛超過1100套。據網上房地產歷史數據，上海上月總成交套數1.1萬套。
過熱的上海樓市
過去一年里，上海房價“瘋狂”上漲。國家統計局“2月70個大中城市住宅價格指數”數據顯示，上海二手房環比漲幅高達5.3%，僅次于合肥位列第二。而無論是新建商品住宅還是二手房，上海房價的同比漲幅也超20%。
上海市住建委主任顧金山今日在新聞發布會上稱，去年上海住房價格上漲非常快，尤其是大寧綠地、浦東迪士尼板塊周邊地區以及地鐵軌道新發展等區域。原因主要為：
一：流動性相對寬裕，一線城市成為游資的主要流向。去年房地產市場通過信貸、股市轉移到樓市，以及外地二三線城市資金流入上海的比較多。
二：由于信貸稅收政策的推動，上海本地剛性需求得到快速發展，這同時帶動一些沒有預期到的購買需求提前入市。
三：供求關系比較緊張，投資性需求回潮。
四：部分房地產開發企業和房地產中介違規操作，通過P2P平臺推出了首付貸等業務，使得沒有條件購買二套房的消費者也有能力購買，這推動了市場投資和投機行為，也助漲了金融風險。
五：商業銀行普通商品房二套房政策放寬。
而在3月6日兩會期間，上海市委書記韓正就明確表示，近期上海房地產出現非理性過熱，市場情緒抬高房價，對長遠健康發展不利。住房是特殊的商品，必須關注和加強調控。
此外，《21世紀經濟報道》早在3月10日就報道稱，上海高層對上海樓市展開了密集調研，此次會議上述多名領導提出“限購政策從嚴、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案、針對房產交易環節實行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等。此次上海樓市新政定調收緊是大概率事件。