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文 | 亚太日报记者 张钟凯
国庆期间逾20城相继接力进行楼市调控，整顿市场秩序到提高融资门槛等政策手段持续对房价涨势施压。最新数据显示，调控政策效果初显，中国10月一二线热点城市楼市出现明显降温，那么，这是否意味着楼市拐点的到来？
中国国家统计局18日发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，10月份，70个大中城市房价环比涨幅出现回落。一线城市和二线城市房地产市场降温明显，三四线城市房价保持相对稳定。
数据显示，一二线城市的房价还是在涨，但是涨幅明显收窄。初步测算，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。
10月以来，北上广深等20多个热点城市密集出台调控措施标志着楼市政策的转向，此后中央层面从规范经营、整治市场、防范风险等角度，不断释放从紧从严的政策信号，最近房地产融资的收紧再给楼市沉重打击，而北京最近首批“限售价，竞地价”土地的竞拍，也再次表达了地方试图从根本上稳房价的决心。
数据显示，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。
一二线楼市在10月份的明显降温是否意味着楼市拐点的到来，或者可能再度陷入“越调越涨”的螺旋式上涨怪圈？
在近年来外部经济环境不景气和国内经济产能过剩的大背景下，房地产行业成为支撑中国经济发展的重要支柱，有机构预测其占中国GDP的比重约为20%，楼市的兴衰带动着钢铁建材上下游产业的发展，对经济增速有着举足轻重的影响。
近几年随着城镇化的推进，房地产行业飞速发展，导致部分三四线城市出现了“鬼城”，因此2015年起中央开始了楼市去库存的号召，但房地产去库存政策在实践中却发生异化，即并未带动三四线城市库存的减少，反而在持续政策利好，如降准降息、契税调整的激励下，一、二线城市房价大幅攀高。
探讨拐点是否到来离不开对房地产泡沫的判断。当前有关于房地产市场是否有泡沫的争议仍然较大。有观点认为，中国房地产市场并不存在泡沫，是资产荒以及一线城市供需不匹配下的市场选择结果，过去十几年来屡涨屡调、屡调屡涨的房地产市场螺旋式上涨的历史就是前车之鉴。
不可否认，部分城市房价已然过高。当前中国一线城市北京、上海、深圳的房价收入比指标已经高于伦敦、纽约和东京；二线城市中，南京、厦门、苏州，房价也已经超过了收入可负担情况。
但是目前来看，一二线热点城市的房价高企在投资因素之外，仍然受较强的需求支撑，这些地区资源的高度集中也意味着未来一段时间内仍将吸引大量人口流入，部分地区的楼市仍然是供不应求的局面，而与此同时，就业吸引力较弱的三四线城市却库存高企，房价低迷，这说明楼价的分化没有脱离经济基本面的现实。
无论楼市泡沫是否存在，前期出现的恐慌式购房和炒房投机现象严重影响了社会稳定和实体经济发展，房价的涨幅过快无疑会酝酿很多经济金融风险。所以日前中央政治局会议明确指出，要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
归根结底，中国楼市的冰火两重天是土地供需错配的结果，其背后是土地制度的制约，而相关制度的改革可能还比较遥远。
所以展望未来，本轮地产周期或仍将重复之前几轮周期的情况，在今年需求的提前释放以及政策的打压下，明年房地产市场可能进入一轮新的下行周期，成交量和价格都将逐步趋冷。但是，如果目前的土地供需情况不改变，面对人口流入的一二线城市，中长期来说住房仍会处于供不应求的状况，房价恐难有大的下降空间。
作者简介：
作者系新华社对外部经济新闻采编室记者，专注于国内宏观、产经和代表性企业的动态及深度中英文报道。
亚太财经观察专栏作者均为财经学者及国际问题专家，长期从事经济、金融、国际贸易等方面的研究，他们秉承亚太日报原创、独家、深度、开放、联动的理念，以独特的视角评述全球财经动态。
