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引入新大股东一年多后，逐步从家族式企业蜕变的粤港湾控股（01396.HK）（原毅德控股）向市场交出了首份答卷。
4月13日，粤港湾控股执行董事兼首席执行官杨三明接受了界面新闻独家专访，首次对外界详细披露了这家公司未来的发展路径，并表示希望三年内能分拆物业管理业务上市。
“地产行业中，公司规模太小很难有生存空间。”杨三明表示，粤港湾控股短期还是要寻求一定规模增长的，但原则上不走规模化路径，可能做到500亿时就不再追求更大的规模了。
但在如今的市场环境下，大多数中小房企想要实现规模扩张并非易事，这为总部在深圳的房企，粤港湾控股选择将东莞的旧厂改造作为短期内弯道超车的重要策略。
从40亿到500亿
粤港湾控股发布的2020年业绩公告显示，其去年实现收入37.37亿元，同比增长136.0%；毛利为12.87亿元，同比增长124.6%；归母净利润为3.61亿元，而上年同期为亏损2.7亿元，实现扭亏为盈。
增收又增利的同时，这家非典型房地产开发商在商品房销售规模上也有了提升，2020年实现合约销售金额约为42.1亿元，同比增长50%。
2010年成立、2013年赴港上市，过去多年来，专注做商贸物流地产开发的毅德控股在销售规模上一直都没有太大起色。
2017-2019年，毅德控股分别录得合约销售金额约27.19亿元、28.55亿元以及28.05亿元，主要销售贡献来自赣州、济宁、玉林、兰州、柳州、梧州、菏泽等地的商贸物流中心项目。
毅德控股的转机发生在2019年，这一年9月，创始人王再兴将所持有的51.56%的股权全部转让给了粤港湾区公司，公司控股权发生变化。
经过后续的股权变更，粤港湾区公司、王再兴家族的顶升有限公司、陈军余分别持有毅德控股股权58.67%、6.61%、9.9%，公众股东及其他占比为24.82%。
控股权变更的同时，毅德控股在去年6月还招揽了原珠江投资集团常务副总裁杨三明，任执行董事兼首席执行官。同年8月，毅德控股正式更名为粤港湾控股，并在不久后举办的揭牌仪式上对外释放了2021年要实现百亿销售规模的目标。
彼时，外界对粤港湾控股的规模目标存在一定质疑，毕竟在疫情影响下，去年上半年，该公司仅实现合约销售额约7.03亿元，同比下降约52.2%。
不过，随着疫情的控制，市场开始迅速恢复，加上公司持续加大对存量项目的盘活力度，粤港湾控股的合约销售在今年下半年实现了逆风翻盘。
据了解，粤港湾控股的存量项目主要是原商贸物流中心项目，加速去化的方式主要有四类，一是土地变性/合作、政府收储；二是快速处置非战略区域项目；三是调整产品结构，如将原商业地产改造成公寓、商墅等具有居住用途的产品；四是以大单定制、大单销售的方式加快去化。
从2020年销售的区域分布来看，华北区域、西部区域、中部区域、大湾区及大湾区辐射城市的占比分别为47.5%、37.8%、10.9%、3.8%。
“去年是盘活到哪就卖哪，比较被动。”杨三明指出，2020年战略升级后，粤港湾控股已确定的战略是聚焦大湾区，未来其它区域的销售肯定会越来越少，而大湾区至少会占到50%以上，今年会更高一些，大概能占到60%以上。
年报数据显示，2020年及至今年4月13日，粤港湾控股新获取土地储备约为189万平方米，其中约66%位于大湾区及大湾区辐射城市。截至今年4月13日，总土地储备为1140万平方米。
杨三明指出，粤港湾控股不仅要在今年实现100亿元的销售目标，还要在未来几年内实现500亿元。
这是一个不小的挑战，毕竟随着“三条红线”、“两集中”政策的陆续发布，中小房企被加上了一道又一道的枷锁，地产行业进入降速求稳通道的特征已愈发明显。
中指院数据显示，2020年共计166家房企跻身百亿军团，比2019年增加14家，但销售额平均增速为14.4%，同比减少6.9个百分点，远低于2016年的49.3%。
押宝旧厂改造
从行业发展来看，房企对于规模的追逐势在必行，但时间紧任务重，如何抓住这最后一波机会成为共同的难题。
粤港湾控股的选择是从传统的商贸物流地产开发商升级为“新生态产城服务商”，主做产业地产和城市更新业务，其中快周转项目更是其实现规模目标的重中之重。
从去年到今年4月13日，粤港湾控股接连收获7个城市更新及住宅项目，包括深圳两个、东莞四个、惠州一个，预计将为其贡献约168万平方米的建面。
众所周知城市更新利益复杂，一般都需要长周期才可能为企业贡献销售，粤港湾控股则选择了聚焦东莞的旧厂改造。
杨三明解释道，三旧改造中，只有旧厂是单一主体，在获取时更加简单容易，这是公司选择以旧厂改造为主的核心因素。
“我们现在也很少介入前期阶段的旧厂改造，都是等旧厂已经基本被改造的差不多了，手续都走完了，我们才会接手，这时候已经是净地，只需要做二级开发了。”
杨三明表示，工改居所需的周期是非常长的，大概要两三年，公司现在还没有时间和精力去谈一个还处于前期阶段的旧厂改造项目，因为要在短时间内做大销售规模。
据了解，粤港湾控股去年在东莞获取的4个旧厂改造项目均已拆迁平整完毕，预计今年内就能开盘预售。
当然，在选择速度的同时，粤港湾控股势必也会舍弃掉一部分旧厂改造的利润。毕竟在城市更新项目中利益最高的阶段还是一级土地开发，一级开发公司已提前锁定土地溢价。
但对于粤港湾控股来说，这是其想要在短时间内快速做大规模的最优选择。杨三明坦言，招拍挂项目虽然可以实现高周转，但是资金压力很大，不仅需要交纳高额的保证金，而且土地成本比较高，更重要的是竞争激烈，所以粤港湾控股一向不参与。
而对于聚焦东莞的原因，一是东莞有“世界工厂”之称，这里有产业有人有钱；第二个是东莞的市场情况与深圳类似，存在供需失衡的问题，项目去化很快，且价格上涨潜力大；第三是东莞还有获取旧改项目的机会，不像深圳和广州基本都被各大房企抢先一步。
除了在东莞拿一些高周转项目外，粤港湾控股也会在其它大湾区城市拿一些从早期阶段就介入的旧改项目，例如深圳、惠州。据悉，该公司深圳盐田旧改项目的拆迁补偿意向已达80%，预计今年内获取专规批复。
外拓项目的同时，粤港湾控股未来还将获取大股东在大湾区储备的十多个城市更新项目。据悉，大股东的项目注入有三年限制期，大概要到2022年底才可以注入到上市平台。
粤港湾控股的项目拓展策略可以总结为：在大湾区城市做短中长期相结合的城市更新项目，而在其它省会城市，如南宁、杭州、三亚，则做产业地产。
杨三明指出，粤港湾控股的产业地产主要选择布局在长三角以及大湾区辐射的省会城市，另外选址在城市郊区，因为公司要做的是大盘项目，希望解决城乡融合的问题。
在产业资源上，粤港湾控股主要有三个板块，第一个是原有的商业物流板块，第二个是大股东的文旅产业，第三个是要打造的科创产业。
在搭建起产业地产+城市更新的主业务框架后，粤港湾控股不会再去建重资产的商贸物流中心。杨三明透露，在商贸物流这一块，公司考虑更多的会是盘活存量以及管理输出。
“轻重结合”已经成为粤港湾控股的重要战略方向。据介绍，物业服务、商管、基建都是属于粤港湾控股的轻资产业务。
财报数据显示，2020年37.37亿元的总收入中，物业销售收入占比为96.2%，物业管理服务以及租金收入等其它收入占比为3.8%。
杨三明称，公司已经做好三年规模，今年物业管理、商管、基建收入约分别为3亿、1.2亿、9亿，多元化业务的总收入大概会有15亿左右，占总收入的20%-25%左右。
“近三年内地产销售收入占比远远会在50%以上，但未来多元业务板块的收入占比会越来越高，三年以后做到50%左右，5年以后超过50%。”