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【亞太日報訊】佳兆業風波在融創中國出手後出現轉機，但其對房地產行業的影響卻有如“蝴蝶效應。
一個最直觀的表現是，境內外的金融機構和投資者都收緊了錢袋，他們在衡量市場風險的同時，還要警惕類似佳兆業這樣的政治風險，並拿著“放大鏡排查和審視著。
有機構資料顯示，1月份房企海外融資、信託融資規模均銳減七八成。這讓資金鏈原本就已趨緊的房企雪上加霜。
慶倖的是，國內房企的再融資和中期票據通道逐步放開，以及房地產REITs(房地產信託投資基金)有望今年開啟試點，上市房企進行直接融資的難度降低。
業內人士分析，2015年房企將加大直接融資的力度，且龍頭房企受益更多，一些小型房企可能會在這一輪洗牌中“出局。
海外融資銳減
佳兆業出現債務違約、多個債權人向法院申請訴前財產保全，首先引發了內房股海外債券價格的跳水，進而影響到整個海外融資市場。
中原地產研究部統計資料顯示，今年1月宣佈在海外資本市場融資的僅7家房企，合計融資額度為158億元人民幣，同比銳減73%。去年同期進行海外融資的房企有21家，融資額度達600億元人民幣。
穆迪副總裁/高級分析師梁鎮邦表示，受美聯儲今年稍後可能上調基準利率預期影響，中國房地產開發商的境外融資成本已承受了一定的上漲壓力。而佳兆業事件將進一步提升投資者和資金提供方所要求的風險溢價。
“往年房企都會選擇在1月份海外大規模融資，這樣可以增加一年的資金寬裕程度，有利企業的資金安全，但受佳兆業事件等影響，出現了融資難的現象。中原地產首席分析師張大偉分析。
據瞭解，目前已有多家房企推遲了海外融資的計畫。
事實上，海外市場過去一直是中國房企重要的融資管道，海外融資在香港上市的中國房企債務總額中占比有的高達30%。
相比於內地融資，海外融資的成本較低，這也是房企鍾情海外融資的最主要原因。目前，海外融資最常見的是銀團貸款和發行票據、債券，這類融資方式的利率一般不超過10%，而內地信託、基金的利率動輒15%以上。
只要房企在海外上市，搭建了海外融資平臺，就能夠較為順暢地進行低成本的海外融資。加上海外市場的評級體系完善，當房企通過海外融資盤活了資金流、降低了負債率之後，相應的評級也將提升，有利於房企獲得更低成本的資金。
然而，佳兆業事件給如火如荼的海外融資市場澆了一盆冷水。
1月1日，佳兆業發佈公告稱，因董事會主席郭英成辭任觸發了一筆滙豐銀行4億港元貸款的強制性提前還款條約，但佳兆業未能按期還款，成為新年首例債務違約。雖然事後滙豐銀行對此達成了諒解，但此次事件成為佳兆業陷入債務危機、財務困境的導火索。
特別是佳兆業未償境外債務餘額規模龐大，總量達25億美元，加劇了市場對中國房地產業財務穩定性的擔憂。
穆迪表示，佳兆業事件凸顯了中國房地產業所面臨的監管與公司治理風險，短期內中國房地產開發企業境外融資管道將受一定程度的負面影響。
另一方面，穆迪預計所有權結構相對分散，或有政府背景的開發商仍能保持暢通的融資管道，因為通常市場認為此類開發商受類似事件或關鍵人物風險的影響較小。
信託不碰傳聞名單公司
除了海外市場，境內很多信託公司也在佳兆業事件中“中槍，導致信託公司開始對一些地產業務有意回避。
記者曾調查發現，平安信託、華潤深國投信託、外貿信託、愛建信託等多家信託公司在2014年向佳兆業提供資金支援，總規模達數十億元。
在佳兆業出現首例債務違約之後，平安信託、華潤深國投信託、中鐵信託、愛建信託均已向法院申請對所涉佳兆業資產進行訴前財產保全。其中，愛建信託的申請已經受理，所涉杭州五常的杭溪隆業專案已經被查封。
“佳兆業事件對信託公司的地產業務是雪上加霜的，在考慮市場風險的同時，還不得不考慮政治風險，而政治風險比市場風險更難琢磨，像佳兆業這樣前20強的企業都能在短短的幾個月內分崩瓦解，何況其他中小地產企業。此事件以後，不少信託公司對地產項目更加謹慎，內部也不斷做項目排查。某民營信託公司高管昨日對記者表示。
針對地產業務的信託融資隨之大幅縮水。用益信託線上統計資料顯示，1月房地產集合信託成立規模僅為43.62億元，相比去年同期的283.72億元下降84%。
深圳某知名信託公司人士透露，其實佳兆業出事前，信託公司已經大幅收緊房地產業務，因行業去庫存的壓力較大，供應過剩存在較大風險。“今年批專案就更少，公司內部否掉的項目跟市場傳聞名單重合比較高，主要都是看交易對手資質;對排名靠後的公司專案，就算是上市公司都很謹慎。
上述人士所說的“傳聞名單是指佳兆業事件後市場上流傳的“深圳地產預警名單，該名單包括佳兆業等在內的10多家深圳房企，暗示這些企業存在一定的政治風險。
雖然這個名單遭到業內否認，被指“謠傳，但信託公司“寧可信其有，不可信其無。
記者從上海某信託公司風險控制部門人士處也得到了同樣的說法：“對大部分信託公司來說，坊間傳聞的深圳地產公司名單內的專案，基本不碰，名單以外都先留著。深圳以外的地產項目，風控條件沒有太明顯的變化，比如如果有資產抵押，或者有實際控制人擔保的專案都可以做。
還有一個值得注意的資料，根據用益信託統計，房地產公司今年必須償還2410億元信託資金，這意味著房地產信託將要迎來新的兌付高峰，房企的資金壓力將進一步加大。
直接融資“接棒
海外融資、信託融資門檻抬高，行業庫存壓力不減，利潤下行，房企在2015年開局壞消息不斷，但同時也有利好政策出臺。
第一個利好政策是再融資的進一步放開。1月中旬，證監會新聞發言人鄧舸表示，上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務的，國土資源部不再進行事前審查，對於是否存在土地閒置等問題認定，以國土資源部門公佈的行政處罰資訊為准;對於是否存在正在被(立案)調查的事項，仲介機構應當充分核查披露。
克而瑞研究中心分析師房玲認為，國土資源部退出房企再融資、並購重組的事前審查，以及上市程式的精簡，將大大提高房企再融資效率，房企排隊上市、再融資現狀得以有效解決。
過去，國土資源部的審核是房企再融資能否通過的關鍵環節，由於一些房企專案眾多，結構複雜，核查時間往往較長，經過層層審查審批後，至少要經過6個月的時間。
自去年3月房企再融資重啟以來，已經有數十家房企提出了再融資計畫。
另一個利好消息是房地產REITs有望今年上半年開啟試點。日前有報導稱，現階段中央層面已對重啟房地產REITs觀點達成一致，雖然還面臨政策層面的限制，但有望以試點方式先行放開。
這意味著房企將更多繞開金融機構進行直接融資。
業內認為，融資環境的變化將加劇房企分化，大型開發商市場份額繼續擴大，在融資上更具優勢，而小型開發商的資金會更趨緊張，一些經營不善的房企或將面臨被並購整合。（一財吳斯丹 李雋）
