简体中文
本報特約評論員仲袁發自科倫坡：不久前，斯裏蘭卡總理拉尼爾在議會做了關於斯裏蘭卡中遠期經濟發展施政報告，否定了自“二戰”以來奉行的政府主導經濟發展模式，意味著這個印度洋島國今後將會奉“新自由主義”為其經濟政策的圭臬：強化市場機制在資源配置上的作用，解除政府在多領域的壟斷，貿易與投資自由化，私有化與謹慎的宏觀經濟調控。
拉尼爾在報告中還提出了中期經濟發展目標：創造100萬個就業機會，提高居民收入水平；發展鄉村經濟；創造更多的中產階級等。拋開關於“政府主導型”與“新自由主義”經濟發展模式優劣之爭的紛擾，讓我們來看看這份經濟報告將會對科倫坡房地產市場未來發展帶來怎樣的發展機遇與挑戰。
一、寫字樓將迎來空前發展機遇
斯裏蘭卡2015年GDP總值約為780億美元，其中科倫坡約500億美元，約占GDP總產值65%。以上述比例計算100萬個新增工作崗位中科倫坡可獲得約65萬個新增工作崗位。以每個新增工作崗位需要8平米的辦公面積計算，65萬個新增工作崗位需要約520萬平方米的辦公面積。假設其中20%的辦公面積需求為甲級寫字樓，以此推斷科倫坡至2020年左右甲級寫字樓的市場新增需求約為52萬平方米。
據統計目前科倫坡甲級寫字樓的總建築面積約為30萬平方米，出租率為95%，空置面積約為1.5平方米。52萬平方米扣除空置面積後約為50萬平方米左右，即至2020年年均市場缺口為10萬平方米。
由上可見，科倫坡甲級寫字樓市場的需求旺盛。相對於科倫坡競爭激烈的高端公寓市場來說，寫字樓市場將會迎來空前的發展機會。
二、超市、商場及精品商店的需求將會持續看好
收入水平的提高意味著人均可支配收入的增加。消費增加是否一定會帶動科倫坡商業地產，尤其是購物中心的需求？
討論這個問題之前，讓我們先看一下目前科倫坡“規模以上”已投入運營與擬建的購物中心（不包括獨立超市、商場及臨街店鋪等）的數量與面積，目前科倫坡已建成的購物中心為8個，計劃或在建的為8個，總面積達到188,389平方米。科倫坡人口為110萬人，考慮人口增長及按照蘭卡旅遊局預測2020年蘭卡年旅遊到港人數預計為400萬人，進行折算後2020年科倫坡人口總數約為125萬人，得出科倫坡目前人均購物中心面積為0.15m2。
新加坡人均購物中心面積約為0.67平方米。新加坡人均GDP（按照平價購買力計算）約為科倫坡的8.2倍。以新加坡作為參照物進行比較，科倫坡人均購物中心面積在0.056m2-0.082m2之間是比較合適的。由此可見，目前科倫坡“規模以上”的購物中心數量已經明顯供過於求。但在科倫坡居民收入預期增加與旅遊業蓬勃發展的背景下，超市、商場及精品商店的需求將會持續看好。
三、高端住宅需求上升
關於“中產階級”各個國家與地區的定義多有不同，但中產階級數量增加與居民收入增加對於房地產市場是利好消息是無疑的。中產階級的增加將會對科倫坡房地產市場，具體來說住宅市場中中高端分市場產生影響。
數據顯示，2010年至2015年蘭卡新增住宅量約為5萬套，其中新增中高端住宅數量約為3000套。預計至2020年還將近有3500套左右的中高端住宅進入市場。科倫坡目前高端住宅年去化量約在500套/年。也即意味著目前蘭卡中高端公寓至2020年將有1500套左右的中高端公寓的存量，去庫存壓力較大。根據蘭卡住宅發展委員會的報告來看：2015年-2030年，蘭卡住宅缺口總量約為150萬套。也即每年平均10萬套住宅的缺口。
巨大的公寓市場需求與中高端公寓去庫存壓力不斷增加之間的明顯反差表明，從銷售統計數據來看，蘭卡中高端公寓的客戶群體主要是蘭卡僑民、國內高淨資產人士以及少量的外國投資者。購買一套總價在1,700萬盧比左右的中低端公寓，要求家庭戶均月收入要在38萬盧比左右。這個收入水平按照蘭卡總計500萬家庭計算，約有50萬個家庭可以達到或超過這個水平。
鑒於上述分析，科倫坡目前總價1200萬-1500盧比/套的中低端公寓產品的市場需求很大也存在足夠數量的具有購買能力的客戶群體。預計將會有更多的蘭卡本地與外資進入中低端公寓市場進行投資。
四、房地產面臨的問題與挑戰
拉尼爾的報告給投資者釋放了積極的有利於吸引更多FDI投資的信息，但從目前來看，蘭卡房地產市場尚存諸多問題與挑戰。
首先人口基數與人口增長率比較低。不管是房地產行業還是其他行業，都需要有足夠大的消費群體做支撐；
其次蘭卡的城市化率水平（18.4%）還很低，甚至低於亞洲平均城市化率33%，這導致蘭卡房地產業目前還沒有形成上下遊整個產業鏈的無縫銜接，房地產市場發育不完善進而造成足夠數量高水平的咨詢、設計、造價咨詢、施工、市場營銷等專業機構與人才的缺乏；
第三與房地產行業相關的包括土地、商業、酒店、公寓等市場研判所需的基礎數據嚴重匱乏；
第四從蘭卡房地產市場規模小，物業存量與開發總體量過小。從目前來看，因缺乏相關技術分析與配套政策支持，理應成為蘭卡建立房地產出租業資金供給良方、同時為也為開發商提供更多融資渠道、降低財務成本的蘭卡養老基金、社保基金與的房地產信托投資（REITS）尚未形成氣候；
第五因受自身“債務融資型經濟發展模式”的限制，今年以來盧比貶值已達到7.5%，“格外高”的負債模式與不穩定的盧比匯率將會影響投資者的信心；
第六目前科倫坡適合房地產開發的好的地塊70-80%為國有，土地的定價與供給方式與數量壟斷在政府手中。另以保護民族工業為理由的貿易保護主義也造成很多建築材料的價格居高不下，無形中增加了科倫坡房產建設成本；
第七城市整體規劃水平遠遠滯後於城市發展速度。過於粗放的城市總體規劃方將會對後期的房地產開發帶來很多混亂與不確定因素，也很難保證產品的宜居性。
但總體來看，蘭卡房地產市場為新生事物，上述問題屬於發展中的問題。對於新生市場發展機遇與挑戰總是共存的，是一枚硬幣的兩面。從一些成功的跨國企業的案例中可以看出：具有戰略眼光與國際視野，擁有品牌、技術與管理優勢，能夠整合與利用各種資源，尤其更夠成功進行文化整合和人力資本整合，有豐富人才儲備並且能夠脫離一些意識形態的羈絆，不局限於單純的經濟利益，運用透明的市場規則競爭的企業最終才能夠脫穎勝出。（完）
