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2019年最后一天，上海气温骤降至冰点，但上海新静安体育中心热气腾腾。
“每年到这个时候我很煎熬的，总会被打脸，预测总有不准的时候。”
场下是5000多名全国各地赶来赴会的听众，场上是当日的演讲“主咖”易居企业集团CEO丁祖昱。在这场名为“拥抱未来”的跨年演讲中，丁祖昱用了将近4个小时，发布2019年楼市观测报告。
显然，“被打脸”的准备早已做好。身为地产圈的明星经理人和潮流IP，丁祖昱每年的论断都会引起业内的广泛讨论。这次，他首先复盘了“2019年楼市十大预测”，总体来说，“错了1个半，对了8个半，还算是一个合格的分数。”
错了1个半，此话何讲？2019年初，丁祖昱曾预测，行业规模将下降10%至13万亿元，但事实上，当年的数据反而上升。因此他定论，“这条预测错误。”
有趣的是，丁祖昱还给自己的其中一条预测打了“半对半错”。
“当时我认为，海南的限制不可能一直持续下去，所以我觉得海南政策会放松，市场会回升。今年10月份海南政策做了相应调整，因为放得比较晚，海南市场还在复苏过程中，所以我打半对半错。”丁祖昱解释说。
刚刚过去的2019年，房地产行业可谓压力山大。
身处寒冬之中，丁祖昱给这一年的房地产市场做了一个年度汉字：“难”。
2019年是一个怎样的年份呢？投资难融资更难，买房卖房难，企业政府都难，长租难、商办更难……但就宏观数据而言，丁祖昱预测，2019年行业销售金额会突破16万亿，同比上升约7%；新开工面积达到22亿平米，同比增加8%；开发投资达到13万亿，同比增长10%。
“从这三大数据中，可以看到2019年房地产宏观数据依然繁荣。”丁祖昱称。宏观数据繁荣和行业自身压力形成了鲜明对比。从行业压力角度来看，TOP50房企整体增速从65%降到16%，百强房企增速更小。丁祖昱认为，TOP50房企的增速变化是行业压力巨大的信号。
“虽然我们今年（2019年）空调开得比较足，但从货币市场、从房地产信贷角度来说，大家仍然感到一阵阵寒意。”丁祖昱称。
至于未来十年，丁祖昱的核心观点是，“房地产是中国最大的制造业”。他认为，制造业具备的特征，房地产同样具备，特别是房住不炒之后，房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，这意味着，房地产是制造业的特征会越来越明显。
在他看来，未来十年中国商品房总量将达到150万亿。
一二手房市场“压力山大”
当丁祖昱讲完“2020深圳房价不会涨”的预测时，会场有人笑出了声。直至散场，仍有不少操着广深口音的听众在寒风中边走边吵。为什么呢？他们似乎不相信这个论断。
回顾过去一年，从2019年2月份粤港澳大湾区规划纲要的出台、到8月份深圳建设先行示范区意见的出台，加上11月6日，香港居民在大湾区购房豁免提交资料文件，可与当地居民享有同等购房待遇，再到11月11日，深圳调整非普通住宅标准等，无一不成为深圳楼市“涨价”的兴奋剂。
但丁祖昱给出的观点是，从市场角度看，深圳房价不低，2019年很多楼盘价格上涨后需要消化周期，而且深圳政府不会让深圳继续上涨，会出措施来平稳房价。
“深圳房价真的像数据显示的那样，同比只有2%的涨幅吗？”丁祖昱发问，却没有直接给出答案。至少现在他看到的情况是，“深圳房价不断攀升，无论一手还是二手房都有巨大的差异。”
在他看来，无论是深圳还是上海，这两个城市房价均价都已超过5万元/平方米，进入了5字头时代。从涨幅榜来看，长三角占了一半城市。这当中有很多因素，比如备案登记放开，导致部分城市房价有所回升。
就全国来看，克而瑞研究数据显示，其收录的各城市一手房成交情况中，重庆成交量最高，但同比去年略有下滑，上海成交金额第一，比去年上升20%。从成交涨幅来看，厦门和北京成交涨幅过60%。
有意思的是，在2016年限价之后，一手低于二手房房价的情况非常明显。在对全国22个重点城市新开盘项目做了全面调研后，丁祖昱发现，2019年，一手和二手房价格“倒挂”情况越来越少。“统计的22个城市只有202个倒挂项目，平均一个城市不到十个。”
二手房方面，丁祖昱给出的论断是，“价格涨不动”。从二手成交情况来说，今年成交周期明显拉长。广州成交周期超过100天，深圳只要二手房挂出来就能成交。从价格来说，基本是跌多涨少。“今年二手房价格压力比较大，是以价格换取的成交量。”
据克而瑞统计，二手房市场最核心的15个城市，其成交接近1.3亿平方米，总成交金额近3.5万亿元，集中度达到60%。而在一手房方面，有50个城市达到60%，这表明二手房市场有待于进一步发展，未来空间非常大。
相比于“面包”住宅市场的价格压力，被誉为“面粉”的土地市场情况同样不容乐观。“土地成交规模回到十年低位，地价岿然不动。”丁祖昱如此总结过去一年的土地市场。
在他看来，土地数据2019年压力很大，成交规模已经回到过去十年的相对低位，仅比2014年、2015年略好一些，地价同比数据也没有明显下降。其中，溢价率与流拍率是两个最重要的指标，除了3、4、5月份回升，2019年其他月份整体流拍率达14%，约等于七块当中有一块流拍，土地市场相当严峻。
房企增长失速
2019年，百强房企增长失速。
“可以说是跳水式失速。”在丁祖昱的统计中，2016年百强房企的增速在50%左右，2019年这个数字只有6.5%左右，与此同时，新增的千亿企业数量“腰斩”，2018年新增13家，2019年只有5家。
从拿地销售比来看，今年的投资越来越谨慎。他提供了一组数据。“今年8月之前只拿出44%的钱买地，9月份已经降到28%，到了第四季度在25%左右。”从拿地区域来看，目前投资是回归二线的，但二线土地供应非常有限。从资金角度来看，2019年上半年到处拿钱，下半年到处没钱，对于大多数房企来说资金压力非常大。
事实上，政策层面早已为市场定调。丁祖昱表示，宏观上看，2019年强调了不把房地产作为短期刺激经济的手段，这是当年房地产方面最严的政策，而地方上由于市场压力，整体政策限制要相对松一些。另外，整体货币市场资金比较宽裕，但这个宽松和房地产无太大关联。
值得关注的是，2019年棚改计划开发锐减50%左右，棚改贷款直接影响棚改货币量。就此，丁祖昱提醒注意棚改政策对城市化的影响。
市场寒冬刺激着行业洗牌进一步加速，从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的局面正在形成，百强房企也开始清算重组。丁祖昱建议，破产清算赶早不赶晚，早一点可以清算出一定的价值，如果晚的话，会面临非常棘手的局面。
过去一年也是房企回款压力巨大的一年，营销的压力表现在，在售数量增加，单盘产能下降，竞争加剧。“很多房企被渠道绑架了。”丁祖昱称。当营销的常规手段全面失效，卖房全依赖于渠道时，2019年营销面临的压力非常大。数字来看，2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10%-15%，2019年开始达到50%，2019年四季度占比则达到了50%以上。
“归根到底，最大的逻辑就是客户发生了翻天覆地的变化。由于财富客户下降，今天自用型客户和楼盘要匹配起来，会比过去困难得多。”丁祖昱解释称。比如，就空间和属性来讲，在今天大家都非常难以寻找客户的情况下，依赖渠道成为不得不靠的选择。
丁祖昱建议，“未来十年最核心的是融资能力，未来房地产行业利润是非常有限的，长期都是高成本资金，压力非常大。”
不过，在低迷市场中，物业成为亮色。
丁祖昱观察到，2019年的11家IPO公司中，物业类基本占了一半，且物业股平均涨50%。此外，今年物业收并购非常多，基本是全面启动，无论是上市还是没有上市都在做大量收购。今年智慧物业也迅速发力，未来十年智慧社区将是从物业当中发展最大的一个板块。
新兴市场“重新洗牌”
一组公开数据显示，从2017年至2019年，共有69家长租公寓机构因资金链断裂或无法再经营，而在2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
开发商层面，远洋地产、朗诗集团等房企宣布剥离旗下长租公寓业务，万科、碧桂园等地产巨头也暂缓了在相关领域的扩张脚步。
“今年的公寓估值出现了大滑坡，回到了两年前的起点。这是租赁行业的短暂洗牌，也是它价值回归的过程。”丁祖昱称。
经历了2018年快速发展后，2019年下半年，长租公寓深陷舆论漩涡。在国家层面重拳整治的大背景下，长租公寓的境况只是整个租赁市场的冰山一角。
丁祖昱总结称，今年租赁压力非常大，具体表现在，一线和二线之间规模价格差距非常大。比如，北京和上海的市场规模是长沙、合肥的20倍，租金是四倍。
在丁祖昱看来，从消费者角度来说，租赁市场也有巨大差异，一线城市3500元以下租金达到了50%，4000元以下的租金占比达到了80%，而三线城市3000元以下的租金占比达到90%。“租客租房都不愿意去远郊，一线城市还有可以忍受90分钟以上的，三线城市30分钟以上都不能忍受了。”
值得关注的是，自2017年出现租赁用地出让之后，现已累计有180幅土地出让，但至今还没有一个项目上市提供租赁房源。丁祖昱预测，2020年或是这些所谓租赁用地转成租赁用房上市的起步之年。
“租赁这个行业巨大，但还没到真正收获的时节。”丁祖昱称。可以看到，60%以上的前30强房企布局了租赁业务，尤其在租售并举提出之后，未来租赁市场将是一个巨大市场。“今天进入到租赁行业是龙头房企必须的选择。”
丁祖昱给出建议，房企入局租赁，要聚焦细分领域，寻求精细化管理。比如，蓝领公寓、学区房租赁。
至于商办市场，据丁祖昱观察，北京、上海、深圳写字楼同时出现了租金和出租率的双降，而且整个中国七成重点城市都出现了上述情况。不过在大宗交易方面，上海、北京、深圳的大宗交易数量没有明显减少，特别是上海，其大宗交易要超过全国大宗交易总和的50%。