简体中文
2020年最后一月，华润万象生活迈入了资本市场，物业股一改十月份的破发颓势。
12月9日，华润万象生活（01209.HK）正式在港交所挂牌上市，首日开盘上涨38.12%，总市值约677.6亿港元。截至10：15，其报价32.25港元，上涨45.52%，总市值达694亿港元。
华润万象生活每股发售定价22.30港元。香港公开发售获29.78倍认购，国际发售方面获11.8倍认购。
华润置地还为华润万象生活引入了7名基石投资者，包括新加坡政府投资公司（GIC）、高瓴资本、中国平安、Cephei、Matthews（铭基国际投资公司）、中国国有企业结构调整基金及GLP，合共认购6.5亿美元股份。
从2017年成立至今的三年间，华润物业板块几乎没有特别的动作。直到今年准备上市前夕，才匆匆进行了一系列重组和人事调整，注入商业运营业务。
完成后，华润万象生活由华润置地百分百持有、华润集团间接持有59.55%的股权，喻霖康为物业公司董事长及总裁。
与此同时，华润万象生活形成了华润万象深圳、华润物业科技、华润润欣三家主体运营公司并立的状态。这三家公司主要业务分别为商业运营服务、物业管理服务及商业分租服务；法人代表分别为魏小华、王海民及包伟。
合并物业和商管两项业务，是“为了最大限度的释放华润置地的整体价值，并且可以做强轻资产的业务和管理的平台”。华润置地管理层曾表示。
当下，商管业务占比较大的物企并不多。除了华润万象生活，还有合景悠活、卓越商企服务、金融街物业和宝龙商业等。这类物企的商管业务大致涉及商场、写字楼等业态及相应的增值服务。
细看华润万象生活，其商管业务主要来自购物中心和写字楼提供商业运营和商业管理服务，近几年收入逐年增长。
数据显示，2017年至2019年，公司住宅物业服务收入在过去三年的占比从67.1%下滑至今年上半年的53.6%，商管部分的收入占比则从32.9%增长至46.4%。目前，住宅和商管两大业务的收入占比基本上呈五五开。
值得注意的是，华润万象生活住宅板块的在管面积却远高于商管板块。截至今年上半年，公司总建筑面积约1.07亿平方米，商管物业的建筑面积仅占到8.53%，而住宅物业的建筑面积达94.46%。
也就是说，华润万象生活的商管板块是公司收入增长的重要拉动力，同时其盈利能力也强于住宅板块。
从毛利率水平观之，商管板块历年的毛利率都在30%以上，去年达到40.8%，今年上半年为35.8%；住宅板块历年的毛利率不到15%，今年上半年该指标为14%。
横向比较，卓越商企服务和金融街物业商管板块的毛利率约25%，宝龙商业31.3%，合景悠活为43.3%，华润万象生活这一板块的毛利率在中等靠上水平。
但从整体来看，华润万象生活的毛利率水平不及行业平均29.4%。2017年至今年上半年，公司毛利率分别为13%、15%、16.1%及24.1%。
造成如此局面的原因可从公司物业管理费水平上略窥一二——商管物业的平均收费约14元/平方米/月，而住宅物业的平均收费却是前者的七分之一。
据招股书披露，包干制也是导致公司毛利率低于平均水平的原因之一。
数据显示，2017年至今年上半年，公司按照包干制收费模式管理的住宅及其他物业录得亏损金额分别为0.8亿元、0.75亿元、0.78亿元、0.57亿元；包干制购物中心及写字楼项目亏损金额分别为0.32、0.31、0.31及0.15亿元。
公司在招股书中表示，未来将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制。
整体规模来看，华润万象生活也称得上上市物企中的“大象”了。
截至今年6月末，公司提供物业管理服务的住宅及商业物业的建筑面积约为1.07亿平方米，刚好排在当前上市物企在管面积第十位。
其管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，按项目数目计，76%的在管住宅物业和80%的在管及运营商业物业位于一二线城市。
但期内，住宅物业的在管面积超过8成来自关联方华润集团及华润置地，商管部分来源于关联方的在管面积高达为95.45%，对母公司的整体依赖程度较大。
后续发展，提高盈利能力、增强独立性是摆在华润万象生活面前的两道难题，轻资产管理模式或是成长的重要动力。
喻霖康表示，公司下一步会在重资产和轻资产管理和存量改造三个方面发力，加速扩大商业运营的规模。
目前，华润万象生活面向华北、华东、华南、华西、华中各大区，启动了“寻求项目合作计划”，合作模式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购等。