中國房地產泡沫的對與錯

【亞太日報 李哲】三季度的宏觀經濟資料顯示中國經濟的持續下滑態勢依然未減。一方面國內房地產市場的疲軟不見好轉，另一方面定向寬鬆的創新型貨幣政策也未見效。而在穩增長與調結構的平衡關係處理中，“房地產對中國經濟的影響無益於重中之重。

10月21日，國家統計局發佈資料顯示，三季度GDP同比增長7.3%，創下2009年一季度以來的最低。然而，在整個宏觀經濟增速回落中，房地產投資的快速下滑最令市場擔憂。

前三季度房地產投資同比去年下滑****7.3%

官方的資料顯示：今年1月至9月，房地產投資同比增長12.5%，同比2013年19.8%的全年增速，下降7.3%。9月份，房地產銷售面積同比下跌10%，前三季度整體下跌13%。

彭博亞太首席經濟學家歐樂鷹告訴《亞太日報》，房地產是當前中國經濟的最大風險。

國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群在10月22日接受中國政府網訪談中也提到，三季度GDP增速低於二季度，主要是因房地產產業調整、轉型和庫存調整。今年房地產產業投資下降，對整體投資的影響比較明顯。

瑞銀首席經濟學家汪濤在最新發佈的研究報告中指出，房地產活動持續下滑不僅衝擊了相關重工業生產，也抑制了製造業投資。9月份製造業投資同比增速徘徊在12%的低位，並由二季度的14.6%顯著放緩至三季度的12.3%。與此同時，採礦業投資增速也大幅滑坡。二者均創下十多年來的低點。截至目前，政策對投資的支持效果仍然有限、不足以抵消來自房地產的拖累，使得三季度固定資產投資同比增速由二季度的17.2%顯著放緩至14.4%（估算GDP口徑下的實際增速由二季度的7.5%放緩至三季度的5.3%）、9月份也徘徊在13.8%的低位。

“房地產下滑帶來的消費副作用也難以倖免。雖然零售實際增速大體平穩，但其中的傢俱、建材和汽車銷量增速均在三季度明顯放緩，僅汽車在9月份略有好轉。

汪濤認為，未來幾個月新開工和建設活動的內在勢頭（剔除基數效應的干擾）很難顯著改善。庫存高企（尤其在大部分三線城市）、基本供求格局和行業前景惡化，可能會迫使開發商更積極地促進銷售，同時放緩土地購置和開工步伐，以改善現金流狀況、降低債務杠杆。這一背景下，房地產建設活動未來可能會進一步回檔，從而給未來幾個季度的內需和GDP增速帶來更大拖累。

中國房地產問題，成為近年來對中國經濟看多與看空者之間的最大“爭議，“房地產泡沫與“城市化率增長空間也成為兩個甚囂塵上對立的邏輯。

中國重蹈日本覆轍？

美銀美林董事總經理、首席策略師崔巍在9月份表示，中國資產價格可能面臨著比當前更加急劇的下跌，有很強的跡象表明，房地產價格上漲和債務增長正在向壓力屈服。今年上半年中國銀行業核銷的壞賬比2013年全部的還要多，但中國官方公佈的壞賬比率仍然很低。

崔巍認為，儘管很難知道中國壞賬的確切數字，但它可能比日本或者2007年以後的美國所面臨的壞賬更大。上世紀末，中國對銀行出臺了大規模救助措施，當時準備上市的國有銀行的壞賬率高達40%，而且那個時候還沒有房地產泡沫。

他表示，即使中國的壞帳率只有8%，和曾經的日本銀行業相同，中國政府也應該儘快採取措施暴露銀行業風險、處理壞賬。但問題是，承認壞賬將在一定時間裡妨礙經濟增長，這是忙於整頓混亂局勢的中國新一屆政府不太願意看到的。因此，可能需等大局平穩後方能出臺相關措施，也許要等一到兩年時間。然而，時間拖延的越久，壞賬就越大。

崔巍整體認為，中國房地產目前正在重蹈日本樓市泡沫的覆轍。日本樓市泡沫自1989年末開始破裂，房產的大幅貶值最終反映在了銀行飆升的不良貸款上。由於沒有意識到或者說不願意承認飆升的壞賬問題，日本政府在長達十年的時間裡都沒有給銀行注入資本讓它們核銷那些永遠也收不回來的壞賬。

結果，日本政府為其當初的猶豫不決付出了沉重的代價：1992年至2000年間日本七次推出經濟刺激計畫和一個復興計畫，總規模高達110.8萬億日元（按2000年的匯率計算為1.1萬億美元），期間GDP平均增速僅0.8%。

國際三大評級機構之一的穆迪在最新的經濟展望中也指出：“中國房地產暴跌可能讓全球經濟復蘇脫軌，中國經濟增長率下降將會“抑制全球貿易，打擊復蘇信心並“可能對全球經濟增長產生顯著的負面影響。

不過，歐樂鷹並不認為房地產會成為壓倒中國經濟的主因。他向《亞太日報》表示，日本當時的房地產泡沫，前提是建立在整個城市化率達到80%以上的時候，而中國當下的城市化率也不過50%左右，需求依然是旺盛的。短期來看，房地產雖然存在風險，但主要是因為之前價格增速太快而居民收入增速過慢。

因而，當前房地產市場進行相應的調整，反而是好事情，房地產對中國經濟的顯著影響應該會持續到2015年，此後，隨著中國經濟的結構調整，房地產將不會成為太大問題。