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距离6月底首次递表已过去三个多月，世茂服务于10月11日晚间通过港交所聆讯，并更新了招股书。
其所募集的资金计划用于扩大业务规模；增加用户和资产为核心的增值服务种类；将用于改善讯息技术系统及智能技术等。
更新后的招股书显示，截至今年6月末，世茂服务总在管面积约8570万平方米，管理物业项目增加109个至293项；总合约建筑面积约1.26亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市。
世茂服务在2017年和2018年的在管面积分别为4260万平方米、4500万平方米，去年该指标增幅超过5成至6820万平方米。同样，其合约建筑面积从2017年的4568万平方米升至约1亿平方米，两年翻了一倍多。
规模的大幅增长，最主要的动力是从去年开始发力的收并购，为其上市美化了不少指标。
去年年底与年初相比，新增的4000万平方米合约面积中有近一半是靠收并购实现的。而今年上半年新增的0.26亿平方米的合约面积中，收并购就贡献了2113万平方米，占比超过8成，对在管面积的贡献率超过9成。
据招股书披露，世茂服务于去年7月完成了对海亮物业管理的全部股权收购；今年3月，以零现金代价收购福晟生活服务的51%股权；同年7月，收购北京冠城的全部股权；一个月后，又收购了浙大新宇的51%股权。
收并购带来的规模增长带动了世茂服务整体业绩的提升。
招股书披露，2017年至2019年，世茂服务每年营收10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率54.5%。今年上半年实现收入15.65亿元，同比上升85.1%。
同期，世茂服务录得利润为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元，复合年增长率为88%。今年上半年该指标为2.54亿元，同比上涨133.9%。
从收入结构来看，物业管理服务仍是世茂服务最主要的收入来源，但近年来该指标呈下降趋势。2017年至2019年，物业管理服务收入占比分别为70.4%、63.9%和48.2%。截至今年上半年，该指标占比52.4%，同比微增。
涨幅最快的则是社区增值服务，未来或许会成为拉动业绩增长的重要驱动力。
近三年世茂服务在该板块的收入占比从2017年的6%增长至26%，今年上半年进一步增长至26.7%。同时，社区增值服务的增长也拉动公司毛利率从2017年的27.5%上升至去年的33.7%，今年上半年继续上升至34%。
同时，收并购也降低了对母公司的依赖。数据显示，2017年至今年上半年，来自独立第三方的收入占比分别为71.5%、64.4%、67.6%及70.5%。
不过，收并购得来的独立第三方项目，并不能证明公司经营内生驱动能力高低，且所带来的业务风险、低利润、商誉问题等也不能小觑。
在招股书中，世茂服务坦陈，今年收购的浙大新宇业务涉及生活管理服务包括校园餐饮服务、住宿服务及商贸服务。而这些服务与其主要的物业管理服务大相径庭，无法保证能成功涉足，也可能对自身经营业绩及财务状况造成不利影响。
除此之外，通过收并购进行规模扩张也没能带来高利润，甚至还拉低了世茂服务近几年住宅物业的整体物业管理费。
数据显示，2017年至2019年，世茂服务第三方项目的物业管理费从2.5元/平方米下滑至1.5元/平方米，今年上半年微升至1.6元/平方米，公司整体的物业管理费均值也从2.3元/平方米降至2.1元/平方米。
对此，世茂服务表示，物业管理费主要取决于在管物业所在的城市能级。去年住宅物业管理费减少，主要由于其收购的海亮物业管理位于能级较低的三四线城市。虽然福晟生活服务位于华南地区，但其所贡献的物业管理费增幅也不大。
前期获得红杉资本中国基金和腾讯共2.44亿美元的战略投资，加上招股文件中还算不错的数据，世茂服务将能顺利登陆资本市场。
但以低价打市场战不是长久之计，未来平衡外拓并购及内生经营、提升物业管理费及利润是重要课题。