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【亞太日報訊】2014年，也許是房地產“黃金時代結束的標誌。隨著房地產行業進入深度調整期，怎樣在“白銀時代，繼續保持穩定前行和可持續發展，成為擺在每一家開發商面前的課題與戰略。
變則通、通則達，轉型成為傳統開發商的必然之選。但在“白銀時代，一些新形勢、新情況註定成為新常態化下開發商轉型的新基因，比如互聯網思維，存量市場價值，以地產為中心形成的城市商業或社區生活生態圈，這些既改變開發商的傳統角色，也將在未來幾年深刻改變房地產行業，改變城市的面貌，改變我們的生活。
服務商：建立城市或社區商業新生態
關鍵字：城市配套服務，社區生態圈
代表房企：萬科、花樣年、招商地產、中海地產
房子越來越難賣，賺的錢越來越少，這是當下中國房地產開發商們所處的境況。
造成這種現象的原因在於，房子在中國已逐漸飽和，開始由增量時代進入存量時代。
包括萬科、招商地產、花樣年等在內的開發商已經意識到存量市場的巨大空間，開始向服務商轉型，為存量市場提供多元化的服務來獲利。甚至有開發商喊出“請別再叫我開發商。
作為市場嗅覺最為靈敏的龍頭房企，萬科在2013年提出要向“城市配套服務商轉型。
在此之前，萬科一直強調在住宅領域的專注，堅持學習美國巨頭帕爾迪，走住宅專業化的路線。
但從2013年以來，萬科總裁郁亮在不同場合一再強調房地產行業進入白銀時代，彎腰就能撿錢的日子一去不復返，房地產企業需要重新審視自己的傳統業務，同時開拓創新，尋找新機會。
鬱亮最終給出的轉型路徑是：繼續做好傳統的住宅業務，同時圍繞城市建設和配套發展消費地產和產業地產，不斷豐富城市配套服務商的內涵。
例如，萬科在過去一兩年中大力發展社區商業，為住宅社區進行“五菜一湯配套嘗試，“五菜指萬科自創的社區餐飲連鎖品牌“第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店，“一湯則是指萬科自營的社區菜市“幸福街市。養老、教育等也在萬科為社區提供的配套服務體系中。
說到社區服務，花樣年算是最特立獨行的一家企業，它聲稱要將自己打造成全國最大的社區服務運營商。
花樣年的社區服務運營設想最早在去年6月曝光。當時花樣年將旗下的社區服務平臺彩生活分拆上市，這是一家利用互聯網思維重塑物業管理和社區服務的公司。（記者 吳斯丹 發自深圳）
輕資產運營：借助金融杠杆卸“重負
關鍵字：輕資產，房地產基金
代表性房企：遠洋地產、金地、萬科等
如何在現有的傳統房地產運營模式上做進一步的創新，這是上海某本土開發商內部高層薛明（化名）去年一年都在思考的問題。“地產行業現金流短缺，融資成本上升已是一個現實的問題。薛明告訴記者。
一般而言，傳統的房地產運營模式是，開發商向銀行借貸拍地，然後開發建設，之後進行專案銷售來回籠資金，房地產開發就是一個融資、拿地、開發、銷售的迴圈過程。
但是，在薛明看來，目前房企依靠單一的銀行貸款的融資方式或已無法維繼，傳統模式亟待尋求突破。“傳統模式太重，特別是在整個行業處於下滑的當前， 房企在面臨資金和運營的雙重壓力時，重模式的弊端就會放大。薛明說，現在看來房地產行業的暴利時代一去不復返，金融環境收緊以及房地產利潤水準下降甚至 趨於微利將成為常態。
據薛明向本報記者透露，眼下如何在做強房地產主業的同時，充分整合內外部優勢資源，實現地產主業向金融產業的延伸和拓展已成為他今年最大的工作任務。
薛明曾研究過國外同行的做法，在與不少外資同行交流的過程中他發現，不少發達國家的房企大多是以輕資產模式為主，基金是主要的融資模式，由開發商自 己來發起基金為自身開發的專案進行融資。“這樣做的好處是，可以以較少的自有資金通過資本市場的手段來撬動大量社會資金來投資項目，不僅拓展了開發商的融 資管道，而且開發商本身不用承擔過重的資金壓力及風險。薛明說。
清科研究中心分析師傅喆認為，房地產企業對房地產行業有深入的瞭解，同時擁有廣泛的資源網路，是參與房地產基金這一投資領域的優勢所在。此外，通過這種方式，房地產企業將開發商和投資人身份於一身，將有助於其參與產業整合，助推產業升級。（記者 李靜穎 發自上海）
存量市場：後開發時代新價值領域
關鍵字：品質、配套、體驗
代表房企：龍湖、金隅等
與其他行業一樣，房地產市場也逃不開利潤逐步回歸社會平均水準的規律。當房地產行業進入存量時代，主業難以保持過去的高增長，如何繼續運轉，已經成為很多房企必須解決的問題。
住宅開發商如何開拓存量市場呢？品質、配套、體驗被認為是關鍵，至少龍湖是這樣認為。本報記者去年12月走訪瞭解到，龍湖在北京好望山專案在元旦前推了220~340平米寬景疊拼別墅，除了在價格、配套上做文章以外，龍湖開始進一步揚長避短，強調專案景觀上的特點。
景觀設計師甄選的逾90種花草樹種，搭配形成360度造景，剔除了綠化死角同時實現春花秋實夏葉冬枝，如何實現“見樹不見墅，都被該項目的置業顧問們反復提起。
更大的挑戰在於商業地產。去年12月19日，位於北京南城的宜家“薈聚購物中心開門迎客，這個“捆綁了宜家家居的購物中心甫一開業，便引來了關 注：在電商發展如火如火、購物中心門可羅雀的大背景下，一個來自北歐的公司，能在零售不景氣、商業地產過剩的中國城市收穫什麼？
該家購物中心的“開發商是英特宜家購物中心集團，成立於2001年，為英特宜家集團與宜家家居母公司宜家集團共同投資組建，前者持股51%，後者持股49%，二者法律上相對獨立，但同屬一個創始人。
有分析人士對記者指出，如何應對激烈的行業競爭、規避“捆綁模式帶來的擴張局限，是未來英特宜家需要解決的問題。（記者 蔡胤 發自北京）
產城一體化：掘金城市產業
關鍵字：產業、商業、居住一體化
代表房企：綠地、富力、華夏幸福基業
在房企轉型的洪流中，“產與“城，成為了開發商字典裡繼“房之後的兩大關鍵字。
1月4日是2015年首個工作日，在這一天，綠地集團做了一件事情，與東航集團辦了一場簽約儀式，東航旗下一架空客A330飛機被噴上了綠地的品牌標識，用於執飛上海至北美、歐洲及澳洲等國際航線。
這架以“綠地號冠名的飛機，被綠地集團董事長、總裁張玉良視為國際化戰略升級的一張“空中名片。除了在空中，綠地在陸地上的航空港佈局正在進行。
2014年12月30日，鄭州航空港經濟綜合實驗區綠地會展城開工，與此同時，鄭州國際陸港產業配套綠地項目進行了一場簽約。這被綠地集團視為“產城一體化綜合開發戰略、發展有主題內容產業地產專案的一次嘗試。
公開資料顯示，鄭州航空港區為全國首個上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區，綠地旗下的綠地會展城項目，則為綠地集團投資鄭州航空港區的首個專案，該專案位於鄭州航空港經濟綜合實驗區東部，總占地面積約3900畝，分為會展中心及配套服務兩部分，總投資額約270億元。
張玉良的計畫是，將該專案建設成為以會展中心為城市引擎，依託航空、鐵路樞紐，集商務辦公、會議酒店、休閒商業、綠色宜居等功能為一體的、輻射中原地區乃至全國的新國際智慧型會展城。
張玉良曾對《第一財經日報》等媒體透露，未來在產業地產領域，綠地將進一步深化“產城一體化綜合開發，著力發展空港新城、地鐵物業等有主題內容的產業地產專案。（記者 蔡胤 發自北京）
差異化：中小房企可持續之道
關鍵字：中小房企，差異化，分化
代表房企：正榮
“自貿區將給地區樓市帶來新的兩點，對於整個城市的發展帶來更多轉變，開發商也會順勢而為。 正榮集團天津置業發展有限公司總經理王本龍在電話裡這樣告訴過記者。
克而瑞研究中心認為，今年，專業型房企在細分領域內的表現出色。這些企業通過差異化定位獲得品牌溢價，由於需求穩定，未來發展也將更穩健，具備持續增長的條件。
記者注意到很多房企都在尋找差異化，但是地產市場和IT產品不一樣，差異化並不是那麼明顯，更多是可能還是市場趨勢。
記者注意到，正榮集團（下稱“正榮）2014年的銷售業績約220億元，億翰智庫的銷售排名28位。同步佈局住宅地產和商業地產，據記者不完全統計，近三年正榮在全國將有12個大型商業項目投入運營。
“ 隨著國內房地產市場的發展成熟，樓市的區域分化也越來越嚴重。考慮未來市場變化的可能性，對每一個進入的城市的發展空間、人口導入以及政策紅利等方面都進 行了深入的研究，結合發展趨勢和市場前景，我們更傾向於進入有政策紅利的城市。一位元正榮集團高層在電話裡告訴記者，“結合自身2014年的銷售業績，大 本營福建省仍然貢獻了超過半數的銷售金額，除了限購政策放鬆的因素影響外，海西經濟區及自貿區的政策紅利都給福建省多數城市的樓市帶來了政策利好。 （記者 羅韜 發自上海）
