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12月中旬，南京迎来入冬最大的晨雾，开往河西友谊街的路上安静清冷，隐约可见穿过浓雾红绿灯的光线。
但在河西某豪宅项目的售楼处里，前去看房的人已有不少。“我们是决定了要买房的，又不只是来看看环境，犹豫什么。”周末早上10点，就有一家子从售楼处离开。
在河西，不怕房子卖不出去，就怕抢不到。“全南京最好地段，闭眼摇号，摇中就买。”一名豪宅销售顾问直言。
南京从来都不缺购买力。
豪宅不愁卖
上月末，位于河西板块的葛洲坝南京中国府、世茂天誉、云际花园、河西金茂府等四大豪宅冒雨齐开。
“葛洲坝南京中国府加推那天，有人直接2000万全款付清了。”一位资深南京市场人士表示，“这次加推的豪宅主要集中在河西南鱼背的位置，当仁不让的豪宅组团区。”
5年前，葛洲坝拿下河西南G14地块，楼面价4.5万元/平方米。而今，“地王盘”葛洲坝南京中国府以6.4万元/平方米的价格刷新南京新房售价天花板，总价在1403万元至3811万之间。
同是地王打造而来的世茂天誉，2016年由世茂以88亿元的总价、溢价47亿元竞得，现均价4.92万元/平方米。河西金茂府由电建金茂摘下的河西南G12、G13打造而来，均价5.2万元/平方米。
云际花园的历史相对较短，保利在去年6月以20.4亿元拿下河西中G22地块后，联合招商和国贸共同开发，均价4.79万元/平方米。该盘周边新房稀缺，对其而言有一定优势。但周边多以写字楼、商住楼和商铺为主，距大型商业体也有点距离。
一点瑕疵丝毫不影响买房的热情，最终514套房源被3584组购房者一抢而空。
“南京豪宅还是比较好卖的，尤其是河西。”南京市房地产学会副会长孟祥远认为，“河西板块建设日趋成熟，受到改善需求的客户垂青，加上这个板块豪宅的供应量一直偏紧，这些楼盘一出来就备受追捧也是意料之中。”
当然，背后更重要的原因还在于划算，毕竟有钱人也不愿意高价接盘。
受到限价影响，南京楼市的倒挂现象普遍存在，河西豪宅市场尤为明显。据孟祥远观察，现在南京豪宅新房的均价大概在5字头，但是二手房市场上可能会在6-7万元/平方米，至少有1万元的倒挂。
界面记者对比这四大豪宅周边楼盘发现，云际花园和河西金茂府与周边二手房倒挂的现象更加明显。
以云际花园为例，其周边的二手房挂牌均价主要集中在5-7万/平方米之间。万科金域缇香在链家上挂牌均价7.2万元/平方米，最高成交单价已经突破8字头。倒挂幅度达到了2.2万元/平方米，不买就是吃亏。
四大豪宅被抢购结束后，全新盘万科翡翠滨江和融创滨江ONE无缝衔接，两个项目首开157套房源也全部卖完。
界面记者了解到，融创滨江ONE预计在本月底迎来加推，周末售楼处已有不少购房者在咨询相关情况。
除了“new money”偏爱的河西，南京的豪宅还分布于城东和主城区域。“这两个区域的豪宅客户以老南京人为主，但是周边的配套和老破小比较多，只适合自住，已经不是南京发展的主流方向了。”真有好房总经理万昕告诉界面新闻记者。
这些豪宅高开高走的架势，是南京河西区域发展轨迹的一个缩影。过去十几年间，河西的发展有目共睹，不断吸引万科、中海、葛洲坝、金茂、仁恒等品牌房企的入驻，也一步步将房价从1字头推向6字头。
当初作为新盘入市的项目，如今二手价格也翻了好几番。以2009年的入市的保利香槟国际为例，当年均价约1.7万元/平方米，如今二手房挂牌均价达到5.7万元/平方米。
回顾南京豪宅市场的发展历程，2011年刚处发轫阶段，千万级别的豪宅供应和成交规模尚小，直到2015年千万级大平层开始大规模入市。
2015年至2019年，南京千万级豪宅成交套数分布为790套、360套、739套、564套，成交均价在3.6-3.86万元/平方米不等。
而今年南京豪宅不按常理出牌，不管是成交量还是成交均价都来到了新的高点。数据显示，今年总价千万级以上的新房共成交了805套，成交均价达到3.88万元/平方米，刷新历史纪录。
涨声不断
在这波豪宅齐开的热潮中，年末南京楼市持续走高，楼盘用“蜂拥而入”来形容不为过。
根据南京网上房地产数据，11月南京新房成交8810套（含溧水、高淳），环比10月上涨13.2%，同比上涨96.1%。
南京今年“金九”成交才5992套，成交量还有所下跌；“银十”成交量刚超过7000套，环比增20%。对比之下，11月南京新房市场的整体表现“涨”声不断。
切开来看，11月上市时间集中，冷热分化明显。前两周热度平平，第三周开始认购量和成交量开始上涨，开盘在月底爆发。
据悉，11月南京共有73次开盘，11090套房源上市，环比10月上涨29.27%。其中，有16个项目加推售罄和基本售罄。
这些售罄的楼盘主要集中在河西、城南、江北等区域，除了河西的红盘外，还有位于南部新城的华著兰庭院、云澜尚府，江北核心区的卓越大江悦府、启迪水木滨江、花语熙岸府，城南的越城天地中心等等。
除此之外，11月末南京楼市也迎来近39家楼盘约6106套房源领取销售许可证，新房库存冲上5.8万套的高位。
进入12月，南京依然处于“不是开盘就是在开盘路上”的状态。
12月第一周，南京新房认购量上涨10%，成交量同步增长16%，有26盘开盘、19盘领证。第二周稍显平静，新房认购2422套，下跌约29%；成交2096套，下跌约11%，有10盘领证、12盘开盘。
“最近都是月底上市量爆棚，12月还有近60家纯新盘上市，包括河西和大校场这种热门板块，开发商赶着年底上市的意愿还是很强烈的。”万昕表示。
河西一家等待首开的楼盘销售告诉界面新闻记者，只要价格过了就把所有楼都开掉，年底了还是得冲一冲KPI。
几天前，城北葛洲坝鼓悦兰园迎来第二次开盘，吸引大批老南京人组团抢购。周末，葛洲坝鼓悦兰园的售楼处里，前几天摇到号的购房者陆续前来签约，也有一批来看样板间等待明年3月份加推。
“之前买得那套太小了，今年想换个面积大些的，我也看了不少户型，就是喜欢他们的阳台。”一位南京本地市民边看样板间边说道。
多名销售告诉界面新闻记者，像鼓悦兰园这类位于老城区的盘，中老年人群寻求改善置换的更多。而江北核心区、南部新城等正在崛起的黑马板块，吸引更多年轻群体。
这些不断上新的楼盘背后，更多的是外来品牌开发商。据房天下统计，11月份南京房企成交金额排行榜上，前五名除了安居建设集团是南京本土企业外，其他都是外来房企。
其中，安居建设集团11月成交金额为27.61亿元，万科、金茂、招商蛇口和保利地产成交金额分别为17.87亿元、16.45亿元、16.3亿元和14.3亿元。
如孟祥远所言，南京楼市“品牌化”趋势明显，外来房企逐渐占据主力地位，本土房企能排在前20的占比越来越低了。
新房仍在蓄力，二手房市场关注度有所降低，观望情绪较浓。从数据反映来看，11月南京二手房新增房源6296套，环比下跌18.04%，挂牌总量连续六个月下滑。不过价格还算坚挺，11月3.34万元/平方米的均价，环比微涨0.79%。
相比之下，南京11月的土地市场更为冷清。据房天下统计，11月，南京市累计成交各类用地12宗，共计144.91万平方米，环比减少56.4%。
事实上，自“双限”和摇号政策出台后，南京每次土拍几乎都是又快又平。孟祥远认为，现在推的土地有不少在远郊区域，政府在有意识地控制热度，保证全年土地市场的相对平稳，从而对未来楼市形成一定预期。
受土地政策影响，各大开发商拿地更加谨慎，也想要早点将项目入市回笼资金，捂着盘不放不如加快开发进度。有不少纯新盘都是今年才拿地，几个月后就首开入市，万科翡翠滨江和融创滨江ONE就是例子。
楼市的冷热，落在个人或开发商头上，总是各有喜悲。热度一波接一波，市场情绪跟着政策和时间走，岁末的南京楼市也踩着点冲一波KPI。
但归根到底，热度褪去后，“稳”始终将是主旋律。