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过去一年多，房地产市场经历了变化最快的一个时期。
一年上演大逆转
国家统计局18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳，达6.3%;最低为西宁，下降0.7%。
上海易居研究院据此计算得知，7月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.2%，与6月增幅持平。这也是70城房价在5月份完成止跌反弹后，连续三个月实现环比上涨。
“15个月以来，价格上涨城市首次超过30个，基本明确了房价恢复上涨的趋势。”中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，过去一年多是房地产市场变化最快的时期，从2014年1月份的环比平均上涨0.4%到2014年8月70城市平均跌幅高达1.15%，只经历了7个月。
张大伟说，2015年是恢复的一年，今年前4个月价格环比跌幅明显收窄，最近3个月(5~7月份)房价则出现了平均环比的上涨，尽管7月受到市场淡季惯例影响，另外叠加股市调整的冲击，房价涨幅有所回落，但连续3个月的价格上行，也已经基本明确了2015年下半年市场发展的趋势。
易居智库研究总监严跃进预计，随着越来越多城市加入涨价大军，后续房价存在涨幅继续扩大的可能。
一线城市、长三角最火
不过，在整体上涨的同时，市场分化依然严重。国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，分城市看，一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高，绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市，大部分三线城市房价环比仍然下降。
易居研究院的统计数据显示，7月份，70个大中城市中，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.7%、0.2%和-0.1%，而6月份分别为3.2%、0.2%和-0.2%，也就是说，一线城市仍领涨全国市场。
根据易居研究院的库存报告，一线城市已经连续7个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而缺乏降价动机。当然，目前增幅有所收窄，这和此前5、6月份房价增幅过大的态势有一定关系，是一种正常的调整。
这其中，深圳无论是环比还是同比涨幅仍位居榜首。深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市，2015年继续扮演“领头羊”角色。深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。深圳目前面临供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月。
张大伟分析，北京、上海、深圳等一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。
除了一线城市，长三角板块呈现火热态势，在7月份房价增幅排行中依然靠前。其中南京、杭州和宁波排行第五~七位，增幅分别为1.0%、0.9%和0.7%。
“去年这些地方尤其是浙江板块率先下跌，跌幅比较大，今年在市场回暖过程中，这些地方也率先回暖。这也是市场全面筑底回升的一个强烈信号。”张大伟说。
同比来看，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为24.0%，最低为下降9.7%。3个上涨的城市为北京、上海和深圳，全部为一线城市。
这其中，深圳在同比增幅排行中位居首位，为24.0%。今年3月份，70个城市全部出现同比下跌，说明房价都已跌回一年之前。到了4月份深圳房价率先出现同比上升，6月份上海加入同比正增长的城市队列，7月份北京也实现同比正增长。
分析指出，由于去年房价是从6月份以后开始全面下跌，在此基数上，到三季度末，一线城市同比将全部正增长，到四季度，主要二线城市的同比也会正增长。
值得注意的是，目前房价上涨压力已经给一线城市带来了新的压力，比如北京通州收紧限购政策、上海和深圳多家银行收紧二套房贷政策等。严跃进说，针对这样一种新的市场风险，此类城市或需要围绕补库存、对价格上涨过快的房企进行约谈、控制信贷发放、稳定市场预期等方面采取新的应对策略。
“在这些收紧政策的作用下，成交量肯定会有所收窄，价格也会有变化，涨幅也有一定的影响，但关键在于收窄的力度。”张大伟说，虽然一线城市出台了部分收紧的政策，后续的指标会影响价格的涨幅，但不会影响到市场向上的趋势。
实际上，在7月，深圳等部分前期暴涨城市房价出现了放缓，另外股市调整对楼市的负面影响也在部分改善市场。至于人民币贬值对楼市的影响，张大伟说，如果人民币贬值只是短期几天的变动，那么影响十分有限，如果是长期趋势，那么将对房地产市场形成巨大的压力。现在还没有形成趋势，所以短期内很难看出对房地产市场的实际影响。