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砸下180亿巨资拿下北京分钟寺地块后，朱孟依的合生创展被推至聚光灯下。相形之下，外界却忽略了朱孟依的另外一家公司珠江投资，作为北京分钟寺地块的一级开发公司，仅土地整理返还款就回收了112.98亿元。
从这一角度评测，珠江投资才是这一北京核心区位优质地块隐居幕后的主力角色。
作为国内首家创造百亿销售额的房企，合生创展早期被万科创始人誉为“地产航母”。近些年却因销售额规模停滞不前，被外界贴上“沉睡大地主”的标签。
事实上，珠江投资似乎更适合这个待“唤醒”地主的人设。从近日珠江投资所发债券半年报数据来看，其与合生创展资产及负债相差无几，同样拥有大量待转化的土储。
这些核心城市核心位置的低价土储是珠江投资的王牌。高溢价土地红利深受同行羡慕，但背后滚动发展的路径却并不明晰，对其开发周转能力形成掣肘。
半年利润3.75亿元
在近几十年的城市发展利好之下，房企的规模和周转速度一路飙升至今日前所未有的高度，催生出一波又一波千亿房企。
新面孔来势汹汹，行业格局几经沉浮，老牌粤系房企珠江系却几十年如一日，手握着大量核心一线城市土储，却只能每年从中变现一小部分。
时年60岁的地产圈老大哥朱孟已经退居二线，他将合生创展交到其女朱桔榕，珠江投资交给其子朱伟航。同一体系下的不同主体，业务极为相似相辅相成。
朱伟航掌舵的珠江投资主业也是房地产开发，囊括城市更新、建筑施工、产业运营等，布局也从广州扩展到珠三角、长三角地区和京津地区及西部重镇成都、西安等经济核心区域。
珠江投资的资产也与合生创展相当。根据珠江投资债券半年报显示，截至今年上半年，总资产和负债规模达1831.63 亿元和1402.22亿元。
珠江投资资产负债率为76.56%，流动比率1.91，速动比率0.78，期末现金及现金等价物余额118.7亿元。短期借款下降34.05%至54.9亿元，长期借款下降7.55%至560.82亿元，应付债券下降62.99%至34.94亿元，一年内到期的非流动负债增加214.02%至165.52%。
朱桔榕掌舵的合生创展今年上半年整体资产及负债有所攀升，分别为2479.70亿港元及1700亿港元。
在土储上，以分钟寺地块为例，珠江投资其实将优质土储转化给合生创展，二者不可割裂来看。截至2019年底，珠江投资储备建筑面积达到2129.91万平方米。截至今年上半年，合生创展土储建筑面积和去年底相差不大，维持在3170万平方米。
而据克而瑞发布的2019年度中国房企总土储货值TOP100排行榜，合生创展以超3195亿元土储总货值，位居中国房企第43位。而未来，珠江投资还有极大可能将优质一二级联动土储腾挪至合生创展体系内。
在营收和利润上，珠江投资上半年表现较差。根据半年报，今年上半年，合生创展营收97.13亿元；核心利润达到43.11亿港元。
珠江投资上半年营收仅为39.36亿元，利润总额 3.75 亿元，与2019年表现相差甚远。2019 年，珠江投资营收达到123.30 亿元，净利润16.20亿元。
利润总额低，但毛利率表现抢眼。今年上半年，其房地产销售业务收入占比达到70.74%，为27.85亿元，毛利率较上年同期增加12个百分点至40.62%。这一数字甚至高于房地产界利润王中海地产同期的毛利率30.6%。
千亿土储转化困难
整体规模不大的利润总额和处于行业较高水平的毛利润的这一状况，和集团发展模式有密不可分的关系。
在城市发展早期，合生创展拿下了大量核心城市的产业用地，为其创造了令后来者艳羡的前端土地高溢价核心竞争力。而这些无法快速变现的产业用地，又对其形成掣肘，令其一定程度上错过了房地产行业快速发展的红利。
联合信用评级有限公司在出具的一份《债券跟踪评级报告》显示，截至2019年底，珠江投资储备土地面积 1082.65万平方米，储备建筑面积 2129.91万平方米（含未开工面积和部分在建未完工面积）。
土储主要分布于北京、广州、上海、深圳、成都和天津等城市。 从不同城市来看，珠江投资土储主力在北京。北京有953.91万平方米，广州为446.47万平方米，上海为106.66万平方米。
这些项目拿地早，地价低。特别是其城市更新项目，均位于一线城市核心地段，且体量大。若能顺利转化，将对其收入与利润形成重要贡献。
但《债券跟踪评级报告》指出其潜在风险：土地储备中非住宅及商业地块占比较大，该性质的土地流动性和去化方式存在较大的不确定性。与此同时，城市更新项目投入周期长、不确定性也较大，对资金占用明显，未来仍需较大的投资规模，面临较大的资金需求。
譬如在北京，珠江投资在建项目达到十多个，包括住宅、商业、工业、仓储等用地，项目，其中北京金路项目是仓储性质、中关村项目是商业性质、张家湾项目、永乐开发区项目是工业性质，马驹桥则是仓储性质。分钟寺为一级开发项目、房山西潞北三村改造项目为集体土地改造项目。
(截至 2019 年底珠江投资北京土储（单位：万平方米） 图片来源：《债券跟踪评级报告》
今年分钟寺棚改项目部分土地已挂牌出让，由合生创展拿下。《债券跟踪评级报告》显示，已挂牌出让地土地，可令珠江投资预计回收土地整理返还款112.98 亿元。
位于北京通州工业开发区南扩区的张家湾棚改项目，还未能兑现。该项目占地面积约71万方，计划总投入146.22亿元，目前珠江投资正在对项目开发方案进行规划。
北京房山西潞北三村改造项目也同样如此，还处于拆迁阶段，总体规划正在设计和制定中，占地面积 96.60 万平方米，计划投资210亿元，已累计投入 42.14 亿元。
该项目是珠江投资参与新型城镇化及特色小镇试点建设，探讨城镇集体土地利用和租赁市场的创新项目，以这一定位来看，也是一个周期长、考验开发能力的项目。
在上海，珠江投资也参与了旧改。较为值得关注的是上海安康苑旧改项目。
该项目处于上海闸北核心区位，是苏河湾经济带重点建设项目，总占地面积为11.82万平方米，拟建建筑面积102.41万平方米，目前已获得227.00亿元的银团贷款用于拆迁和项目建设，剩余资金缺口主要依靠销售回款。
据《债券跟踪评级报告》披露，该项目一期已四证齐全，进入二级开发建设阶段，预计2021年可实现预售，一期预计货值超200亿元，整个安康苑项目货值预计将超过1000亿元。
而在天津，珠江投资还有3个在建项目，分别是天津宝坻210居 住项目、天津宝坻551项目商业金融项目、天津宝坻建材城仓储、工业项目，总建筑面积共146.43万平方米。
这一项目就是定位“下一个曼哈顿”，却沦为“亚洲最大空城”天津京津新城，一直被外界视为珠江系豪赌大盘模式的失败案例。
《债券跟踪评级报告》数据显示，截至2019年底，只有天津宝坻210居住项目有所转化，其中已竣工面积为9.3万平方米，已销售面积为7.85万平方米，已达预售条件待售面积1.62万平方米。
新老交替，二代上台后，珠江投资也在尝试打破现状，引进多个职业经理人，向慢周转经营模式挥刀。仅在2019年一年，朱伟航就引进了张国强和王晞两位总裁。
据界面新闻多方了解，张国强2019年加入，任公司总裁兼上海地区公司董事长等职务。王晞也于去年加入，任公司总裁兼广州地区公司一把手。华北区域一把手则是赵晶。
引入职业经理人的同时，珠江投资也在有意加快现有项目建设和土地上市进程。《债券跟踪评级报告》指出，2019年珠江投资加快了开发节奏，截至2019 年底，公司在建面积提升至772.79万平方米。
而工业、仓储用地、旧改等链条冗长，各方博弈复杂，朱伟航想加快土储转化和开发速度，一改旧局，难度颇大。
