中國人在美國買房須過三關

今年年初以來，美國房地產市場開始觸底回升，令不少中國買家動心。美國房地產銷售專家認為，買房是人生中最重要的財務決定之一，中國人在美國買房有三大難點。

美國房地產市場開始觸底回升，令不少中國買家動心。 網絡圖片。

美國房屋持有成本高

紐約房地產經紀人吳世英說，美國法律對於外國人購買住房沒有任何限制性規定。紐約的房地產分為合作公寓、公寓、聯排別墅和家庭獨立住宅等幾種類型。一般合作公寓由住戶組成的一個管理委員會共同管理，大多數都對房屋出租和銷售有限制性規定，雖然價格遠低於公寓，但是一般不適合外國人購買；公寓、聯排別墅或獨立住宅買賣自由，是外國買家的最愛。紐約房地產經紀人協會的資料顯示，中國人買得最多的是價格在６０萬美元（約合３６６萬元人民幣）至２００萬美元（約合１２１９萬元人民幣）之間的曼哈頓公寓。中國人在紐約的外國購房者中排名第二，僅次於多米尼加。

美國的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好學區的房子房地產稅和物業費都很高。位於曼哈頓的一套２００萬美元的公寓，每月的物業費加房地產稅大約２５００美元（約合１．５萬元人民幣）至３０００美元（約合１．８萬元人民幣）之間，一套６０萬美元的小公寓每月在１０００美元（約合６０９４元人民幣）至２０００美元（約合１．２萬元人民幣）之間。新澤西、長島等地一個２００平方米左右帶小院的獨立住宅房地產稅每月１０００美元左右。

全美華裔經紀人聯合會會長、南加州房地產經紀人熊寶寶說，衡量房地產價值要從兩個方面綜合考量：其一是出租價格減去持有成本（房地產稅、物業費、維修費、空置率等等）除以買價，每年在加州能獲利５％左右就很不錯了，在得克薩斯等州利潤可能會高一些；其二是房屋增值潛力。這個問題很複雜，因時因地而異，由各地經濟發展狀況、房地產業發展狀況等多種因素決定，很難一概而論。

人民幣兌美元的限制

吳世英說，如果幾個買主同時看中了一個房子，賣主通常會選擇有良好信用記錄、有現金一次付清或者由可靠的美國銀行提供貸款的買主。人民幣換美元通常會受到數額的限制，而美國的大多數銀行不願意為外國買家提供房貸，即便有少數銀行願意為中國買家提供房貸服務，通常要求首付額度高於普通美國人。

吳世英建議，有意在美國買房的人，無論是否準備用現金購買，最好都在美國銀行開一個賬戶。

對美國房屋市場情況缺乏了****解

除資金問題外，中國買家在美國最大障礙就是對美國房地產狀況不了解，買的時候又很急切，很多人買完之後才發現有很多不滿意的地方。吳世英說，“我曾經遇到過一個客人，希望在一天之內全部搞定。這幾乎是不可能的。在美國買房是一個很複雜的事情，不了解情況很容易吃虧。

吳世英說，美國房地產行業管理很嚴格，也很規範。一般買房都需要經過專業公司調查房地產所有權、轉讓權等問題，由專業律師辦理過戶手續；中國買家可以請專業房地產公司經紀人幫助買賣，也可以自己買賣。

美國所有房屋銷售都已經實現數字化服務，有多家網站隨時提供房地產最新信息，包括價格、房地產稅、物業費、租金、周圍環境和學校等。吳世英建議中國買家根據自己的情況和實際需求，首先要明確買房目的，是自住還是投資，選擇一個大致的範圍，然後在當地為自己找一個經紀人，讓經紀人幫助尋找適合自己的房子。

為了滿足日益發展的中國買家市場，一些房地產經紀人創建了中文網站、在中國國內開設博客，利用微博、微信等用中文介紹美國房地產情況。對於有意在美國買房的人而言，最切實有效的辦法是先在網絡上搜索了解，調查越充分越能夠少走彎路。