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【亚太日报讯】持續領漲全國的深圳房價2月份再創新高。除政策利好外，借助金融杠桿入市的投機行為也是導致深圳樓市火爆的推手之一。專家分析指出，這一現象值得關注，一定要警惕出現“杠桿上樓市”。此外，在全國“去庫存”的大背景下，樓市走出“冰火兩重天”的行情，更需要加強分類調控、因城施策，推動房地產市場健康發展。
新房成交均價再創新高，貸款杠桿用到極致
深圳市規劃和國土資源委員會1日發布深圳2月份樓市數據：新房成交均價再創新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環比增長3.40%。2月雖遇春節，但深圳樓市成交依然保持高量水平。當月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面積55.69萬平方米，同比分別增長172.54%和183.24%。
事實上，根據國家統計局數據，深圳自去年4月以來持續領漲全國房價。2015年4月深圳新建商品住宅價格同比增速“翻紅”，此后深圳房價持續走高，從2015年4月的同比增長0.7%一路升至2016年1月的同比增長52.72%。
深圳是一個“全移民”城市、毗鄰港澳、土地空間有限、住房自有率低、產業空間大、年輕高端人才的聚集地，在這個背景下，深圳房地產市場在短期和中長期都存在供應不足、需求旺盛的供需矛盾。但深圳市房地產研究中心主任王峰認為，這一長期存在的矛盾不足以支撐房價的短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。
深圳中原地產總經理鄭叔倫也認為，前所未有的寬信貸是深圳樓價暴漲的主因。
記者調查發現，深圳樓市的加杠桿態勢明顯。人民銀行深圳中心支行的數據顯示，截至2015年12月末，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。更值得關注的是，深圳按揭平均成數高，2015年12月份達到65%，遠高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。
另外，業內人士分析，量價齊升的背后還有一個重要推手，即投機需求逐漸入市。據中原地產統計，深圳投資購房比例已從2014年10月的10%漲至目前的25%。深圳樓市炒房者眾多，與深圳限購政策相對寬松不無關系，一些炒房者通過“假離婚”“養房票”等行為規避限購政策。
眾籌、P2P、首付貸，高杠桿或成深圳房價過快上漲推手
記者采訪發現，除足額使用銀行貸款外，眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產理財產品的出現，已成為推動深圳房價過快上漲的新動向。
2015年以來，深圳住房市場上出現了不少“首付貸”產品，相關貸款資金可用作購房首付款。這些產品主要由互聯網金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用于首付的貸款。
合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品，然后對外發售。
還有拼房網類的房產眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。
記者研讀拼房網的“眾籌暨委托合同”發現，這是一種在發起人資金不足的情況下，通過眾籌的方式湊齊房屋的首付款、月供、稅費、物業費。以此前成功募集的一個學位房為例，合同約定將在該房產購房手續完成之日起第11個月開始出售，出售收益按出資比例分配。據悉，目前該平臺已經進行了9套房產的眾籌。其中位于深圳羅湖的百仕達小區一套46平方米的房屋持有4個月，出售后凈賺45萬元，收益率達到77%。
業內人士認為，首付貸和眾籌購房，突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭貸款政策規定，同時加重了購房人的償債負擔。一旦房價下行，這類投資者因出資額很低，更易棄房斷供，從而進一步加大銀行按揭貸款風險。
“暗流”發出警示，加強分類調控實現健康發展
業內人士認為，深圳樓市火爆行情下涌動的投機暗流，給當前一些房價過快上漲的城市發出了警示。同時，針對全國樓市“兩極分化”的行情，各地應加強分類調控、謹慎出策、因城施策，避免“病急亂投醫”，以推動房地產市場渡過當前難關，實現健康發展。
王峰分析，就深圳市場來說，當前最立竿見影的措施，就是金融部門快速地行動起來，從管控風險的角度，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止過度利用金融杠桿炒房。
深圳銀監局表示，2016年將繼續督促各銀行采取差別化信貸政策，加強對房地產信貸的壓力測試和風險監測。
人行深圳中心支行也表示，商業銀行應加強貸款人資質審查，對于利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，對P2P及小額貸款公司主管部門應作出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。
王峰還建議，深圳在一線城市中，限購條件最為寬松，可考慮進一步收緊限購，起碼要與其他一線城市保持一致。
深圳市市長許勤此前在市人大會議的記者會上指出，深圳“正在研究調控政策”，把房價穩定在合理區間。同時，“十三五”期間將加大保障房的供應量，將建設40萬套保障性住房，供應35萬套保障房。
記者從深圳市規劃和國土資源委員會了解到，目前調控政策正在研究中。
