投行集體唱空中國樓市 房地產泡沫開始破滅

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在多家外資銀行集中唱空國內樓市的同時,中國房地產市場本身也沒能夠證明自己仍然堅挺——房企的財務狀況開始惡化,經營性淨現金流顯著惡化,有息負債率創歷史新高,高盛高華預計二季度房價普遍下行,行業的收縮期已經開始。

高盛高華本月5日發佈報告稱,110家A股房地產財務狀況惡化,並將對二季度房價造成衝擊,預計房企可能會在二季度普遍大幅下調房價,行業的收縮期已經開始。

高盛高華對110家A股房地產公司財務數據的季度監測分析顯示,2014年一季度開發商負經營性現金流占總資產的比例已接近2011年一季度末的水準。而2011年一季度正是當年度房價“走軟的開始。

雖然每年的一季度並不是銷售旺季,但排除季節因素的影響,開發商淨負債權益比由2012年四季度62%的低點持續上升。到2014年一季度末,這一數值上升到平均86%,為2007年以來的最高水準。這表明開發商面臨的財務壓力加大。

另一數據現金餘額/短期債務之比顯示為0.95倍,重返2008年下半年和2011年四季度的水準,這兩個時期都是2008年以來兩輪房地產週期的收縮階段。

此外,高盛高華的報告中還指出,開發商的經營性淨現金流顯著惡化:

開發商一季度來自房地產銷售的現金流入季環比下滑了35%,資本開支占房地產銷售現金流的比例卻從去年四季度的88%上升至117%,創下2010年一季度以來的四年最高水準,2010年一季度這一數值達到130%。

一季度僅28%的開發商經營性淨現金流為正。對比發現,這與2008年一季度的情況相當,當時27%的開發商公佈了正經營性淨現金流,為歷史最低水準。

野村認為,中國房地產調整已經開始。大規模的住房供應過剩,再加上開發商資金短缺,造成了中國住房市場的滑坡,或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。“問題已經不是房地產市場是否會出現調整,而是這個調整會有多嚴重。

瑞銀也表示,中國房地產市場臨近轉捩點。稱中國房地產市場風險“已經顯著增加,其中提到市場急速修正的可能性為15%,而這將會導致中國GDP增速在2015年驟降至5%。

摩根士丹利最新發表的研究報告也預計,中國樓市在未來數個月內將出現銷售、平均售價均趨惡化的情況。

中信證券近日發佈的報告也預計,房地產開發企業中,悲觀情緒開始佔據上風。報告指出:2014年一季度地產上市企業經營性現金流入/流出大幅下降到了0.81,上市企業的有息負債率達到33.7%的歷史新高。企業經營性現金流季度淨額出現了歷史以來最大的負值。

興業證券的報告顯示:上市房地產企業一季度末有息負債率為33.2%,接近歷史高位。行業淨負債率由上季度末的78%大幅上升到93%,達到歷史峰值。

而與此同時,基金也開始大規模撤離:

據Wind統計, 今年一季度公募基金將51家上市房企清倉 ,包括中糧地產(000031.SZ)、陽光股份(000608.SH)、浦東金橋(600639.SH)、陸家嘴(600663.SH)等。

從今年一季度淨利潤來看,這51家上市房企中有12家出現虧損,過半淨利潤同比出現下滑。2013年年末公募基金共持股2億股,今年一季度已全部清空。

中糧地產今年一季度遭到32只基金產品拋棄,其中建信優選、諾安中小盤和大成價值成長基金,為2013年年末前十大流通股東,分別減持680萬股、577萬股和538萬股。

從貨幣現金比例上看,2014年1季度末貨幣現金比例為10.9%,接近歷史低位。2014年1季度負債率的大幅上升,疊加了銷售回款的減弱和建安、土地款支出。

一些房企也相繼出現了季度性的虧損,其中固然有個體經營的原因,也從另外一個層面反映出市場的低迷:

榮豐控股(000668.SZ)由於2014年一季度銷售收入大幅減少,業績下滑幅度高達1259.63%,虧損額在1000萬元至1400萬元之間。

包括宜華地產(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、萬方發展(000638.SZ)在內的3家公司,業績降幅也超過500%。

京投銀泰(600683.SH)預計的虧損額達6600萬元。

嘉凱城(000918.SZ),一季度淨利潤虧損15732.94萬元,淨利潤增長率為-247.47%。

然而,也有業內人士認為,房價增長停滯或下跌可能只是自然回調。據《21世紀經濟報導》引述蘭德諮詢總裁宋延慶表示,當下市場出現的調整既是受信貸影響,也是房價上漲到一定程度的自然回調。