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文 | 观点地产网陈玲
成为纯粹的绿城人，张亚东对绿城有着更高的期待，规模是其中重中之重。
传言中，这位新董事局主席，是个务实、低调、爱定目标，并且努力确保目标能够实现的人。
2019年，绿城实现合约销售2018亿元，同比增长约30%，顺利迈进2000亿阵营，其中包括代建管理项目累计合同销售664亿元。
这只是第一步。在张亚东的规划中，2019年和2020年，绿城的地产业绩规模将达到2000亿和2500亿，2021年达到3000亿元。
为了达成目标，张亚东执掌下的绿城开年异常忙碌，成为了年初土地市场的一匹“黑马”。
据不完全统计，开年以来，绿城在杭州、北京、温州、浙江等地的土地投资将近250亿元，仅2月单月就将近200亿。
与此同时，前两月绿城的合约销售仅101亿（含代建业务），2月单月仅为30亿元。按照这样的销售和投资节奏，绿城无疑是较为“激进”的。
因此，高价项目引入合作方也显得顺理成章。3月20日，绿城发布公告称，公司北京项目引入世茂与中交共同合作开发。
公告显示，该项目为位于北京市昌平区且地上规划建筑面积约为17万平方米的住宅物业，该项目地块由绿城中国于2月14日竞得，成交总价63.6亿元，溢价率29.8%。
根据各方签订的协议，北京博意（绿城全资附属公司）同意将项目公司42.5%的股本权益转让予天津世茂、项目公司15%的股本中的权益转让予中交房地产。
后者将按照股权比例对项目公司未缴注册资本进行出资，同时对土地款项进行出资（初步采用股东贷款的方式进行），以及投入后续资金1000万元用于启动项目公司运营。
绿城中国预计所有土地款项总额约为65.54亿元，并将由项目公司悉数承担。截至公告日，项目公司注册及未缴资本为人民币5000万元，且项目公司由北京博意全资拥有。
综合上述出资事宜，天津世茂、中交房地产根据该协议应付的总额将分别为约27.9亿元及9.85亿元。该等出售事项后，北京博意就该项目所承担的总金额将由100%（作为项目公司目前的唯一股东）减少至42.5%（作为出售事项后持有股权比例），并将以绿城内部资源或外部融资的方式支付。
也就是说，交易完成后，绿城、世茂、中交在北京昌平项目的持股比例分别为42.5%、42.5%与15%。
有业内人士向观点地产新媒体分析称，绿城的产品力在业界是数一数二的，项目大概率会由绿城操盘。
值得关注到的是，根据公告中披露的信息，项目公司董事会将由五名董事组成，其中一名董事将由北京博意委派、一名董事将由中交房地产委派、三名董事将由天津世茂委派，董事长须为天津世茂委派的董事。
另外，两名监事分别由中交及世茂委派，将负责根据适用法例及规例监管项目公司，而总经理负责项目公司的整体运营，由绿城方推荐。
由此，有业内推测，总经理负责日常运营是绿城提名，基本上确定是绿城操盘，由于世茂董事会所占席位多，大概率由世茂并表。
观点地产新媒体了解到，并表与否将根据项目实际情况判断，控制经营活动合并，反之不合并。控制是指一个企业能够决定另一个企业的财务和经营政策，并能据以从另一个企业的经营活动中获取利益的权力。
母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权资本，表明母公司能够控制被投资单位，应当将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围。从上述董事会席位来看，世茂占据主导权。
不过，一切都只是猜测。绿城内部人士在接受观点地产新媒体采访时表示，三方分工尚未确定，绿城找价值观相同的优秀企业一起做好产品，这也是大势所趋。
确实，越来越多的企业会选择引入合作方共同开发项目。上述业内人士向分析称，不少企业惯常采用“合作拿地或开发”的方式，尤其是在北上广等地价高的一二线城市。“一方面是分摊风险，另一方面是各取所长。”
观点地产新媒体了解到，此次引入中交与世茂的北京昌平地块，也是彼时绿城近一年来拿下的总价最高地块。
若按照地块17万平方米的建筑面积推算，该宗地成交楼面价为3.74万元/平方米。按照规定，地块所建商品住房销售均价不超过58858元/平方米，且最高销售单价不得超过64744元/平方米。
“这块地前期资金占用比较厉害，但是净利润率不低，几家合作能够减少资金沉淀，挺好的。”在他看来，绿城、世茂与中交的合作属于资金、操盘、管理、推广等方面的强强联手。
而更实际的一点上，对于一家冲规模的房企来说，项目合作还有一个明显的好处，就是能够增加自身的账面销售。
换言之，合作不仅不会影响全口径销售额，反而能够以更少的资金撬动更大的规模。
当然，项目合作开发也存在弊端。比如在做大规模的同时，会在一定程度上拉低净利润，也极易由于沟通不畅，导致成本增加。
其实，从近几年绿城发展来看，土地投资一直是绿城规模扩张的掣肘。“前三年我们的投资太差了，结构前低后高，严重不平衡，导致我们上半年没有货卖。”2019年上半年，绿城销售金额首次出现同比下降，排名也跌至19位。
数据显示，从2015年到2019年上半年的四年半中，绿城总土储一直维持在3000万平米的水平，相比之下，同等规模的阳光城已超越4000万平米，旭辉也有近9800亿的可售货值。
由此，要达到张亚东的目标，提升投资能力成为重中之重。2019年，张亚东给投资部门提出的要求是，将上下半年的投资节奏尽量调到五比五，以保证2020年上半年供货的充足率。
数据显示，截至2019年12月底，绿城年内共获取土地73幅，土地投资额约856亿元，新增货值超2000亿元，新增可售面积逾800万平方米。