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受香港行情波及，新世界发展的业绩大受打击。
2月28日新世界发展发布2019-2020年中期业绩显示，期内营收324.64亿港元，同比下降34.1%。基本溢利39.29亿港币，同比下降27%。每股核心溢利0.38港元，同比下降27%。期内溢利30.95亿港元，期内股东应占溢利10.17亿港元，同比减少90.98%。
从营收分解来看，上半财年香港及新加坡地区的物业销售大拖后腿，发展物业营收119.86亿港元，仅为2019财年同期的4成水平。其中，香港和新加坡物业营收下滑明显，仅有36.66亿港元，同比猛跌82.55%。
新世界发展对此作出的解释是，期内香港入账项目主要是存货在销售，没有新项目竣工，与去年同期以柏傲湾为主的大型项目竣工出售形成差异，本期销售以香港3个项目以及新加坡项目和香港荃湾海滨花园停车场为主。
截止2019年末，新世界发展位于香港待售住宅仅有287间，不过位于香港沙田大围站的项目即将入市，约有3000间房屋可售，会在2020-2021年陆续推出，其中一期预售许可证已于今年2月提交，为香港物业发展项目补仓。
事实上，过去一年，受到经济增长的不确定性，以及香港社会事件带来的影响，香港房地产市场整体表现不佳。香港金融管理局的数据显示，自2019年7月起，香港按揭成交案例数便呈现持续下降，直到11月才有小幅上扬趋势。
另外受到社会事件的影响，香港诸多住宅工程造成延误，使得去年住宅供应量不足。香港差饷物业估价署统计数据显示，到2019年11月，全年各类用房落成量仅为12926伙（注：伙等同内地户），仅为发布全年目标的63.3%，距离年度目标的20415伙有7000多户对差距，落成量较2018年同期的15703伙减少17.7%。
而住宅落成量的预测也遭遇落空，克而瑞数据显示，到9月只有10100个单位落成，只有差饷物业估价署预计的一半，供应量显著下降。
动工量的减少，使得开发项目上市量也有所下降。克而瑞数据显示，到2019年10月底，香港只有8007个单位等待预售申请的批核，为2018年9月底15300个单位的一半，其中8月零申请，显现出开发商入市的消极情绪，同时也可能导致2020年取得预售的私人住宅数量大大减少。
相较于受大势影响导致香港物业销售走低，新世界发展在内地的物业发展销售表现则稍好，上半财年合同销售额已经达到116亿元，同比上升24.22%，已完成2020财年200亿元销售目标的58%。
新世界发展表示，近一半的贡献来自于大湾区内的住宅项目，包括在广州、佛山和深圳的住宅项目。内地发展物业在大湾区项目的支持下，分布业绩上升59%，达到50.23亿港元。
过去3年，新世界发展在内地市场的储备持续加强，以示对内地市场的看好。上半财年，在广州陆续拿下34亿的增城地块，并且在深圳、广州的新增的旧改项目上，参与积极。
值得注意的是，除了早前多次强调的大湾区外，2019年7月之后，新世界发展在长三角地区的土地储备也在增强，其中以97亿元举牌拿下杭州望江新城商住地块，更一度成为2019年的“地王”项目，引发市场瞩目。同月，还以40.1亿元的价格，增持宁波新世界商住综合体剩余51%的权益，对市场连续加码。
报告显示，到2019年12月31日，集团在内地持有土储备总楼面面积670万平方米（不包含车库），其中280万平方米为住宅。其中，主要分布于广州、佛山、深圳、武汉、宁波、杭州及北京等核心城市的发展物业总楼面面积590万平方米（不包含车库），50%位于大湾区，住宅约占190万平方米。
一边买，新世界也在一边卖。财报显示，新世界于2020财年出售的非核心业务和资产金额已经超过60亿港元，其中包括2月新签署的以30亿港元作价，出售其持有的九龙湾德福广场二期商场收益权，以及将军澳 PopCorn2商场收益权的协议。另外，去年9月，还以21.85亿元出售了持有长沙新城新世界的湖南成功新世纪投资有限公司的全部权益。
对于资产出售的行为，新世界发展执行副主席郑志刚在29日举行的网上业绩会上表示，出售的资产大多为多年前买入的股权占比较小的资产，清售更多是出于资产优化：“目前还剩约150亿港元资产可以出售，未来可以把钱放入更有效、能够有控制权的资产，投入到核心业务上。”
值得注意的是，尽管新世界发展所擅长的在港投资物业目前仍然保持增长，但潜在的压力仍然不可小觑。
报告显示，期内香港投资物业租金达到13.44亿港元，同比上升36%，特别是位于九龙尖沙咀临海核心地段约合18.5万平方米的环球新地标Victoria Dockside，以及K11 MUSEA人文艺术馆于去年开始启用，给租金带来优化。
不过，报告仍表达了对香港投资市场的忧心。分析认为，香港本地经济压力，加上社会事件，致访港游客数字下降，本地消费情绪也因此变得审慎，对整体零售及相关物业租赁表现短期内带来巨大压力。
事实上，相较于投资物业的相对坚挺，酒店业已经率先显现出影响。财报显示，尽管期内酒店运营仍带来8.38亿港币的收入，但亏损幅度扩大。报告称，集团位于香港以高端商务旅客为主的酒店，平均入住率和房价，均受到不同程度的影响。如位于湾仔的香港君悦酒店，期内平均入住率下跌至53%。
今年1月市场情绪稍微缓和，但随着新冠疫情的出现，加剧对市场前景的忧虑，扭转了原本略有乐观的情绪。在2020年不确定因素的影响下，香港及大中华区经济表现将面临重大挑战。
关注近期香港发展商便不难发现，这也是诸多企业所共同面临的问题。
新鸿基地产发布的中期业绩，同样也面临类似困境，其住宅单位的销售进一步放缓，租务市场也大受影响。尽管有新租物业上市，但总租金收入只增长了3%至127.13亿港元，净租金也只增长了2%至96.69亿港元，零售租金和酒店业务的租金下滑尤为明显。
而太古地产发布的2019年四季度报也显示，虽然租金仍然保持稳健上涨态势，然而位于香港的三个购物中心太古广场、太古城中心和东荟城名店仓的零售额均出现从2.9%-16.8%不等的降幅，东荟城名店仓的租用率还出现2%的下降。
莱坊1月对香港零售物业市场作出预判，2020年核心街铺租金降下跌最少15%，回到2010-2011年间的低谷水平。
基于疫情带来的市场压力，甚少减租的香港发展商也在近期表示出台减租政策。
新世界近期表示，对租户在2、3月份将会宽减租金，以渡过目前困难的时局。新鸿基地产对困难商户特别是餐饮租户，宽减了2月份的租金。恒隆也对内地商户提供三周的租金减半。
基于这一现状，港企对现金流更加重视，郑志刚就表达出对现金流的看重。报告显示，到2019年12月31日，新世界发展有现金及银行存款约636亿港元，可动用的银行贷款约310亿港元，现金资源合共约946亿港元。
郑志刚表示，新世界有近千亿现金可以即时动用，有化解危机的能力，未来在合适时机还会入市，因此不会实施大规模裁员或者减薪。
尽管如此，遭遇了半年打击的香港房地产市场，面对突如其来的疫情，形势再度雪上加霜，曾经的辉煌，短期内难以重现。