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新世界发展2月26日发布的2020/2021财年中期业绩显示，期内公司综合收入355.77亿港元，同比上升9.6%；营业溢利42.14亿港元，同比下降34.13%；基本溢利37.18亿港元，同比下降5%；公司股东应占用溢利10.13亿港元，同比微降0.4%。
物业销售方面，新世界发展在香港和内地两地的表现均好于预期，其中香港应占物业合同销售金额为263.亿港元，超过集团计划的2021财年200亿港元香港合同销售目标。内地整体物业合同销售为112亿港元，完成财年计划的56%。
业绩显示，财年内物业发展收入为127.94亿元，同比上升6.74%。值得注意的是，新世界发展的物业投资收入达到23.14亿港元，较上年同期上升5.75%，其中香港物业投资收入14.4亿港元，同比上升7%；内地物业投资收入则达到8.74亿港元，同比上升3.6%。
公司在香港的物业投资租赁收入仍在上升，这在去年香港市场并不多见。新世界发展在财报中也提到，新冠疫情对香港本地经济和消费造成严重冲击，写字楼租赁和零售市场都面临严峻考验。大部分跨国及本地企业面临艰难重组，出入境限制令访港旅客数目骤减，商场和奢侈品牌都受到巨大打击。
截至2020年底，香港整体甲级写字楼租金下跌16.6%，创下自2009年以来最大年度跌幅，空置率上升至8.4%。为节省开支，不少企业将租赁物业从传统商业区迁至租金较低的新兴商业区，因此核心区街铺租金全年下跌36.8%，优质购物中心租金则回落31.6%。
在这一大环境下，新世界发展持有的位于尖沙咀的大型综合项目Victoria Dockside维港文化汇，以及位于鲗鱼涌的甲级写字楼K11 ATELIER King’s Road有效拉动写字楼租金收益。另外，尖沙咀的购物中心K11 Art Mall和K11 MUSEA颇受青睐，销售额增长56%，在香港整体零售市场受冲击的情况下，算得上表现良好。
另一方面，新世界发展近年来明显加大在内地市场的投入和比重，尤其以大湾区为重点。报告显示，期内112亿港元的物业合约销售中，大湾区项目占比超过76%。
就在今年1月中旬，新世界发展将主营内地业务的子公司新世界中国的总部，从香港迁至广州，显示出公司对内地市场的重视。其中在广州的投入尤为倾斜，在广州总计投资额已经超过2000亿元。
财报显示，截止去年末，公司在内地持有（不包括车库）对土地储备总楼面面积约为614万平方米，可用于即时开发，其中约348万平方米为住宅用途，核心项目主要分布在广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京和沈阳等城市，其中51%位于大湾区。
这一持有量也超过了其位于香港土地储备的持有量。财报显示，公司在香港持有应占楼面面积为935万平方呎（约合86.8万平方米），其中用作物业发展的约占446万平方呎（约合41.4万平方米），另持有共计约1646万平方呎（约合152.9万平方米）待更改用途的的农地面积。
新世界发展董事局副主席郑志刚在中期业绩发布会上表示，在大湾区的“旧改”项目，在一定阶段内将会贡献180万平方米土地（楼面面积），将会在2022-2023年陆续转化为土地储备。
而在新世界发展擅长的投资物业运营上，受惠于期内内地消费复苏的强劲趋势，公司位于上海、武汉、广州等四座城市的5个K11项目销售额，较上年同期上升35%，对公司物业投资收入有所拉动。
因此，基于对内地市场的看好，除宅地之外，新世界发展期内在内地还新增多块商业等其他性质土地。去年8月，新世界中国在上海黄浦区淮海中路，以41.11亿元拿下一块楼面面积10万平方米的商业地块，未来将建成其颇为擅长的艺术性商业综合体。另外在12月，在广州市番禺区南站获得教育地块，总建面积约为12万平方米，未来将建成一所双语国际学校。
与此同时，新世界发展也在快速出售非核心资产。财报显示，期内非核心资产出售金额约为59亿港元，包括去年底以13.3亿元人民币出售的武汉光谷新世界综合体中的武汉光谷T1写字楼。
另外旗下以道路、航空、建筑和保险为主营业务的新创建集团在今年1月，以65.33亿港元，出售了以环境业务为主要的资产。财报称，自2020年7月1日-2021年2月底，集团共出售128亿港元的非核心资产。
这就不难理解新世界发展在过去半个财年，香港整体市场走弱的情况下，在收入、现金流方面的拉动。但如果短期内香港市场复苏较慢，对于主力业务仍在香港的新世界发展而言，需要承担更多压力。
对于未来展望，郑志刚在业绩会上表示，集团旗下K11今年1月-2月的收入增长强劲，其中香港K11销售同比上升54%，内地上升150%，并认为“最差的时间已经过去”。他希望未来5年香港K11租金收入复合式增长在每年15%-20%，内地年增25%-30%
新世界发展在财报中称，内地经济将继续在合理区间运行，国内大循环为主、国内国际双循环相互促进的新发展格局的构建下，新世界发展还会持续加大内地市场投入，预计到2025财年，旗下K11会在大中华地区10个重点城市合计共38个项目，总楼面面积达到284.6万平方米。而在香港市场，受惠于持续刺激经济的措施、疫情控制和疫苗问世，预计到2021年下半年会逐步复苏。