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【亞太日報訊】春節後，香港一塊“有爭議”的地皮以最低每平方米1.9888萬港元成交，成為十年來香港成交的地皮中最便宜的單價之一，這一地價甚至低過北京和上海，不過從目前香港樓市成交的情況來看，香港樓市遠沒有到崩盤的時候。
2月12日，香港地政總署宣佈，位於大埔荔枝山的一幅住宅用地，以21.3億港元的價格賣給了中國海外發展的子公司，批租期為50年。資料顯示，該地塊的地盤面積約為3.7696萬平方米，最低與最高樓面面積分別為6.426萬平方米和10.71萬平方米，如果以最高樓面面積計算，這塊地的地價為每平方米1.9888萬港元，即便是最低的樓面面積計算，這塊地的地價則為每平方米3.3147萬港元。
特區政府強調並非賤賣
這塊地皮早前被入稟司法復核獲得法院接納，根據香港高等法院的資料，2016年8月2日，這單案件將在高等法院聆訊，而在招標時，只有6家財團參與，包括長實地產、恒基地產、鷹君、信和與萬科合資、英皇與佳明合資競逐，當時市場預計，由於有司法復核纏身，這塊地皮很大可能會流標。
根據地政總署的招標檔，限制條款非常之多，其中包括如果發展商要延長土地完成期限，要被徵收補價;如果發展商斬樹工程或渠務工程勘測前，需要提交環境測評，並向申請人預先通知;一旦申請人勝訴，即便地盤已經開工，發展商都要面臨停工的風險，至於停工的損失，發展商都可以根據民事訴訟程式，向政府索償，等等。
不過，最終該地皮以21.3億港元成交，令很多市場人士大跌眼鏡。有香港媒體引述香港特區政府消息人士稱，此次招標的地皮正在司法復核，受到這種影響，而且已經高於政府所定的底價。
按照香港特區政府沿用已久的招標機制，所有招標的土地都設有一個不公開的底價，如果有及格標書，出價比底價高就必須成交，特區政府的消息人士強調，此次這塊地能夠成交，就是有及格的標書出價高於政府內部的底價，才會賣出土地，絕非賤賣。
中國海外董事總經理遊偉光稱，由於地皮可塑性高，看好該地段的發展，預計投資超過100億港元，興建約1500個住宅單位，詳細戶型將有待進一步安排，對於地皮受樓市波動，以及司法復核等因素影響，遊偉光認為已經反映在價格中。
這地到底貴不貴?
這幅地皮是自2003年以來，除去離島及沙頭角區以外的第三低地價，而近年來最便宜的地價，在2014年5月，由俊和(00711.HK)益兆興業以樓面呎價1530港元，即每平方米1.64628萬港元的價格，投得的屯門井財街專案，當時已經低於市場估值下限15%，還創下了屯門區12年以來新低的地價。
同樣，在2014年7月，新鴻基地產也曾經奪得一塊天水圍地皮，樓面價為每平方尺1822港元，即每平方米1.960472萬港元，當時這一地價已符合市場預期，甚至有測量師認為，這一價格已經超乎市場預期。
而低迷的土地市場並不一定意味著低迷的樓市，如果按照中原城市領先指數來看，2014年5月至2016年2月7日這兩年的時間裏，這一指數仍然上升了11%，由118點升至131點，如果與2015年9月的高位相比，這段時間這一指數更上漲了23%。
不過，這樣的地價在部分市場人士的眼裏，也屬於相對便宜的，萊坊高級董事及估價諮詢部主管林浩文對第一財經記者稱，大埔荔枝山地塊以每平方尺1848港元的價格成交是出乎意料的，即便該地塊有司法復核的問題，但也不可能會便宜到這種地步，他質疑香港地政總署的定價太低。
翻查過去一年，香港地政總署的賣地資料，這一地塊相比於位於去年9月賣出的大埔白石角創新路，便宜了不少。資料顯示，2015年9月2日，嘉華國際以30億元投得了大埔白石角住宅用地，樓面呎價為4567港元，即每平方米4.9141萬港元，比荔枝山地塊的均價貴了1.5倍。
林浩文稱，地政總署在拍賣地的時候，由自己的測量師來評估地塊的真實價格，但這個真實價格並不對外公開，所以很難說貴還是便宜。不過，由於2016年1月25日，地政總署拿出來的新界元朗凹頭地塊流標，林浩文認為，這次流標間接影響了地政總署對荔枝山地塊的定價，由於特區政府要達到土地供應目標，如果土地持續流標就會影響這一目標的達成。
實際上，如果參照大埔荔枝山附近的住宅樓盤“大埔寶馬山”的價格，在今年1月29日的一次成交中，這一樓盤的平均呎價在10108港元，約每平方米9.1萬元人民幣。而如果此次大埔荔枝山地塊最終成功建造，根據林浩文估計，成本也不會超每平方尺6000港元，折算下來也就是每平方米5.5萬元人民幣，是非常便宜低廉的價格。
林浩文預計，在特區政府拍出低價土地的情況下，實際上釋放了一種信號，未來香港的土地價格也會持續下滑，尤其是新界地區的地價很可能會下挫10%至15%，如果是市區的面積不大的土地，由於其稀缺性還會有發展商搶貨，但隨著整體供應量的增加，這些地皮也會折價5%至8%。
為何由中資地產商投得?
觀察此次荔枝山招標情況，總共有6家財團參與，包括長實地產、恒基地產、鷹君、信和與萬科合資、英皇與佳明合資競逐，其中閃現了萬科與中海外的身影，最終由中海外投得。
有市場人士稱，司法復核很可能會影響地皮的施工進度，也會導致發展成本大增，只有內地的房企具有一定財力，可以應付長期戰鬥，所以其出價也比香港本地的發展商更為進取。
實際上，內地房企進軍香港早已引起行業注意，根據仲量聯行的一份報告，目前市場的焦點已經轉為日趨活躍的內地發展商，政府於2015年推出招標的住宅地皮中，超過一半接獲內地發展商競投，並投得當中約25%的地皮，打破長期被香港本地發展商壟斷的局面。
而根據仲量聯行統計，內地發展商拿地的魄力也開始遠遠超過香港本地的發展商，在2013年至2015年期間，內地發展商競投地皮的出價在100次中，有73次超過市場預期，比香港發展商的59次更多。
仲量聯行研究部主管馬安平稱，預計內地發展商將繼續在香港擴張，儘管目前香港樓市仍會繼續由傳統發展商主導，但競投住宅地皮時，香港本地的發展商將面臨更多對手、更大競爭，據仲量聯行的數據預測，在2016年至2019年的私人住宅新供應中，最多有8%是內地發展商興建的，其中有56%位於新界區，有36%為九龍區。
不過，馬安平認為，內地發展商在香港的業務是否會擴展至有力影響市場發展方向，還需要觀察，具體需要看它們首批推出市場銷售的情況。
