房地产蓝皮书：北京新房进入“豪宅化时代”

“一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。” 5月9日，社科院城市发展与环境研究所发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》还认为，二线过热城市房价空间被透支，量价回调是大概率事件。

北京新房进入豪宅化时代

报告预测，北京土地郊区化、稀缺化已成定局，且未来不可改变。2016年，土地成交呈量跌价涨趋势，成交住宅用地15宗，是近7年最低水平，且不断出现断供现象，月均成交量创历史最低。

另外，从成交土地分布区域来看，基本位于五环至六环及六环外沿线。报告认为，根据北京已划定城市开发边界来看，未来北京土地将更加稀缺。

与上述趋势相匹配，报告表示，北京地价上涨促使房价上涨，北京新房进入豪宅化时代。2016年，随着新房豪宅化的推进，以及改善性需求增加，中高价位普宅成交套数明显上涨。

报告介绍，根据新房成交结构划分，2016年北京市场400万元/套成为中低端市场新的分水岭，中低端住宅市场成交套数占比较上年同期下降15个百分点；2016年北京普宅市场400万—1000万元/套为中高价位，中高价位成交套数占比较上年同期增长了12个百分点，增至31%；高价位分界线为1000万元/套，2016年高价位普宅成交套数占比7%，较上年同期增长3个百分点。

2016年，新房和二手房成交比为0.46:1，二手房是交易主力。报告预测，2017年，北京房地产市场交易的基本面不会改变。

房地产中介行业面临洗牌

经过2016年的高歌猛进，全年成交规模和成交价格均创历史新高，房地产中介也迎来爆发年。报告预测，2017年，在房地产市场的压迫下，刚刚经历互联网中介洗礼和资本狂潮冲刷的房地产经纪行业面临深度调整，第一阵营或许会发生变化。

同时，受市场调控影响，房屋买卖量会有所下降，“保命的房地产经纪机构会重新重视房屋租赁业务，住房租赁和房屋租赁经营会成为新焦点和新热点。”

报告认为，根治房地产经纪行业的问题，未来还需要建立房地产市场的长效机制，不断完善行业管理制度。2017年中央要求运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、经纪等行为。

报告表示，立法是长效机制的核心内容，是加强房地产市场和经纪行业监管最有效的手段，期待多年的房地产经纪行业准入制度有望借此立法机会被确立。

行业自律方面，2017年，房地产经纪人员职业道德和行为规范，以及房地产经纪服务合同、服务告知书、房屋状况说明书等一系列行业标准和规范将会逐步强化。

有必要完善农民工住房公积金制度

近年来，扩大住房公积金覆盖面并建立公开规范住房公积金制度的呼声日益强烈。其中，将农民工、个体工商户等低收入群体纳入住房公积金缴存范围是住房公积金扩面改革的重要内容之一。

报告使用了住房公积金课题组在2015年12月及2016年6月的两次社会调查，其中以农民工为调查对象的社会问卷总数为440份，主要分布在上海、北京、广州、杭州、南京等东部城市，合肥、邵阳、芜湖、蚌埠等中部城市以及西安、兰州、嘉峪关等西部城市，共计46个城市。

问卷显示，40%的农民工对住房公积金制度表示不了解，“对住房公积金制度的整体评价不高。”其中，农民工对住房公积金存在“劫贫济富”的嫌疑的看法比较客观，认为一般的比例最大，为35%，比较赞同公积金存在“劫贫济富”的比例为18%。

报告介绍，自2005年首次提出将农民工群体纳入住房公积金缴存范围以来，部分城市已率先尝试推进这项政策，但十多年过去了，农民工加入公积金的局面仍未全面打开，处于尝试阶段的城市也尚未出台相关完善的保障政策。

“将农民工群体纳入公积金缴存范围，并建立完善的农民工住房公积金制度十分必要。”报告认为，应正向引导用人单位为农民工缴存公积金，打消农民工缴存公积金的顾虑。

同时，应该从制度层面支持异地贷款，打通农民工使用公积金的制度桎梏，使公积金真正成为“农民工市民化的长久之计。”

(来源：财新网)