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疫情给北京租赁市场泼了一次冷水，遏制了租金上涨态势。从前10月来看，今年北京租赁市场整体趋冷。
根据贝壳研究院数据，2020年10月北京成交量环比下降5.6%，平均月租金为79.6元/平米，环比下降3.3%，同比下降3.1%。
2020年1-10月北京租赁住房成交量和平均月租金 来源：贝壳研究院
成交量下降最显著的是海淀和东西城区，跌幅超过10%。贝壳研究院数据显示，10月丰台、通州、昌平、顺义和房山区等五个城区租赁成交量环比上涨，涨幅均不超过7%，其余六个城区成交量均有不同程度的下跌，其中海淀和东西城区成交量环比跌幅超过10%。
租金下降区域多于上涨区域，仅石景山、顺义和房山区有小幅上涨。贝壳研究院的数据显示，10月石景山、顺义和房山区租金环比有小幅上涨，其余城区租金均环比下降，降幅均在3%以内。从同比来看，仅房山区租金有小幅上涨，其余城区租金均同比下降。
随着市场下行，房东出租难度增加，房客议价能力有所提升。贝壳研究院数据显示，新增房源挂牌均价环比四连降，业主心理预期持续下降。10月新增房源挂牌均价为82.5元/平米，相比9月下降2.5%，与去年同期相比下降6.0%。
“受到疫情影响，今年业主出租心理预期呈现两轮下降，分别是疫情首次爆发和二次反弹时间，现阶段租赁市场从9月进入市场淡季，业主出租预期仍维持下降态势。” 贝壳研究院租赁分析师黄卉判断。
从成交周期也可看出，今年北京租赁市场又开始变冷。贝壳研究院数据指出，房源成交周期环比微涨，客源成交周期环比下降。10月北京房源成交周期41.8天，环比延长0.8天，同比延长9.6天。客源成交周期18.4天，环比缩短3.2天，同比延长8.1天。
房客源成交周期则从2月份一直保持高位，2020年1-10月，房客源平均成交周期分别为44.5天和22.0天，相比2019年1-10月分别延长了12.5天和13.7天，房客源成交周期仍保持高位。
由于疫情影响，北京租赁成交量在2月降至年内最低点。随着疫情的好转、毕业旺季租赁需求的释放，租赁成交量在8月达到峰值，而9月、10月环比又出现连续下降。租金从5月开始止跌上涨后，5、6、7、8月连续四个月保持上涨，8月达到年内峰值，之后9月、10月环比持续下跌。
尽管毕业旺季租金价格有所上涨，但仍低于去年。根据贝壳研究院的数据，租客成交套均租金环比虽回升，同比却在下降。2020年第三季度北京平均每月套均租金为6550.4元/套，环比上涨2.7%，同比下降4.3%。
2019年1月-2020年9月北京租赁住房成交套均租金走势 来源：贝壳研究院
下行趋势并不会有所反弹。“按租赁市场供需规律，11月到春节前，各单位人员稳定，租赁需求阶段性减弱，叠加疫情影响，未来租金水平或将持续下行。”黄卉指出。
她的判断基于北京租赁市场历年数据：“9月租赁成交量环比下降20.3%，租金价格环比下降4.1%。9月、10月北京租赁市场量价均呈现下降趋势，租赁市场转入传统淡季，今年叠加疫情的因素，市场淡季变冷。从2016-2019年历年数据来看，租金水平在9月-12月期间会再次出现低谷，17年和19年的11月租金为当年年内最低值。”
在今年疫情的冲击下，今年租赁行业整体不容乐观，中小长租企业持续“爆雷”，融资收紧，市场乱象频发，政策监管持续完善，倒逼行业修复升级。不过，阵痛过后，租赁市场将回归常态化轨道。不同的城市拐点不同。
“在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场有望呈现回暖态势。”贝壳研究院判断北京租赁市场拐点依赖春节后这一传统旺季。