简体中文
近期的房地产市场，因海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称“《通知》”）惊起波澜。“现房销售”“限购2套”等政策，让外界心生无数疑问：为何在疫情蔓延的当下，全国各地纷纷出台松绑政策，唯独海南省调控加码？
《通知》中指出要加快发展旅游地产与商业地产，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房等政策，却似乎被外界忽略。但这些才是此次政策出台的核心逻辑所在。因为，2020年是海南建设自由贸易港的开局之年。
“限购展现了海南去地产化与加快经济结构转型、建设自由港的决心，房价调控政策则有利于吸引岛外人才落户。”海口市房协秘书长王路指出背后的原因。与此同时，多家入驻海南的房企，也向《中国经营报》记者表达了对海南楼市的信心。
“风起于青萍之末”
海南省3月7日出台的《通知》一夜之间便掀起了讨论热潮，其引发的轰动效应堪比2018年“4·22全域限购”政策的出台。
《通知》中提出的多条措施，“对在我省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”“加快发展旅游地产、商业地产”，进一步让外界意识到海南摆脱房地产依赖，推进经济结构转型的决心不会动摇。
对政策出台幕后有所了解的王路向记者透露，“政府内部在去年下半年就开始着手准备了，这是针对海南建设自贸港产业发展整体战略做的一个房地产长效调控机制。”
根据规划，2020~2025年，海南将初步建立起自贸港政策和制度体系，今年正是该关键阶段的开局之年。
风起于青萍之末。记者发现，此次海南楼市调控“大招”的出台，与之前的各项“去地产化”手段一脉相承，更是一系列调控发酵的结果。在海南从事房地产行业9个年头的赵璞对于该政策的出台，也表示“一点儿不惊讶”。
因为海南楼市的调控政策一直在路上。以2017年为例，该年4月份，海南实行“限购+限售”政策，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款，居民家庭新购第2套房拿证满2年后方可转让。
对无房和有房人员购房的公积金贷款比例进行调整，同时琼海实行限购。该年5月，海口、三亚多地相继加入限购行列。9月与10月，又有多项调控政策出台。2017年，针对海南岛内不同地区出台的调控指令，超过20条。
但是，2015年底中央明确将去库存作为2016年的五大经济任务之一，全国各线城市房价轮番上涨。海南房价在这轮涨潮中也从平缓上涨发展到暴涨，到2018年初达到顶峰。
赵璞指出，“拿海口来说，2014年时有个大房企进入当地直接低价卖房，引起其他房企争相加入，原本2万的房价降到了1万以下，那时是海南楼价的一个低谷。接下来三年大家觉得不行了，房价又开始慢慢回升，到了2018年年初一下就疯涨起来。”据她回忆，2017年底还卖9000多元/平方米的刚需房，过了年就涨到15000元左右，旅居的也从70008000元涨到1100013000元。“真的挺恐怖的。”赵璞对那段经历仍心有余悸。
再之后，就是号称史上最严的2018年海南“4·22全域限购”政策出台。“政府划定了房价红线，之后全省就围绕着最高价走，没什么大变化，一些开发商还有捂盘的情况发生。直到去年年底，房价开始出现下降的苗头，因为有的撑不住了。”赵璞说道。
转型布局新风口
熟谙海南市场的头部房企项目负责人周肖指出，“现房销售，至少会增加半年左右的开发周期。由于本项政策是对新出让土地的约束条件，对目前现有项目的房企主体影响较小，但提高了企业后期拿地的财务要求。”
不过，另一家头部民营房企内部人士李凯对记者透露，因为公司在海南已有商业、旅游地产方面的布局，因此“对海南市场仍比较看好且不会退出，对政策的利好也保持期待。”
如前面所提及，《通知》中“鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。下一步加快发展旅游地产、商业地产”。实际上，这一措施在此之前酝酿多时。
2019年1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江指出，“鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的产业项目。”同年3月24日，海南省便将该意见落实为政策出台。
王路认为，“近30年来，过度依赖房地产给海南的产业结构以及相关领域带来太多的问题。如果海南想建设自贸港，就必须放弃房地产龙头老大的地位，聚焦发展旅游业、现代服务业、高新技术产业。”
2018年政策收紧后，海南房地产行业步入冷静期。公开数据显示，2019年海南省房屋销售面积829.34万平方米，同比下降42.1%；销售额1275.76亿元，同比下降38.8%。同时，在拉动经济增长“三驾马车”之一的投资领域，2019年海南的房地产开发投资大幅下降22.1%。
值得一提的是，排名前20的房地产企业中超过一半均已布局海南。记者发现，不少房企近年来的布局，也已积极转向文旅、康养等服务和商业运营，有的甚至已深耕多年。
2009年，号称“中国第一盘”的雅居乐清水湾项目登场海南三亚。此后10年间，雅居乐以清水湾项目作为起点，探索观光式旅游、体验式度假、沉浸式生活等场景。
2015年，恒大拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的相关地块发展医疗和康养行业，设立海南博鳌恒大国际医院有限公司。在旅游地产方面，恒大更布局有儋州海花岛项目，涵盖国际会议中心、酒店、影视基地、博物馆群等28个业态。
周肖告诉记者，“当下出台的政策经优化调整后，海南的旅游地产将凭借其资源稀缺性，继续表现出稳定的市场需求。”
“内紧外松”为哪般？
稍微对海南有所了解的人，都会注意到海南一方面在加快推进“去地产化”运动，另一方面又不断放宽人才购房门槛。2019年年初，海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件。同年6月，海南省宣布，普通人才尚未落户的，今后购房社保限制将由2年或者5年统一降低为1年。2019年10月，三亚下发红头文件，进一步完善人才住房政策，引发市场哗然。
王路认为，这一“内紧外松”的现象看似相互背离，实则却是相辅相成。他指出，“这些年来，海南的楼市动荡，一是内需支撑不住，二是外部需求受宏观经济影响很大。所以海南需要引进人才增加人口，同时也为改善产业结构。”
实际来看，海南省这几年的人才引进政策效果如何？赵璞对此表达了悲观的看法，她说，“我接触的客户中，绝大部分海南买房都只是用于短期旅游和投资炒房，尤其是年轻人根本不想在这里落户。可能现在海南的经济还吸引不了他们。”
根据海南官方统计数据，2017~2019年年末，全省常住人口分别为925.76万人、934.32万人、944.72万人，自然增长率分别为8.72‰、8.47‰、6.76‰。过去3年，海南的常住人口逐步增长，但自然增长率却逐年下降。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对新政策表达了疑虑，“海南转化土地性质是为了腾笼换鸟，但目前海南脆弱的产业现状无法与内地竞争，达不到吸引人才的目的。而且，建设自贸港是一个高度市场化的行为，更是一件艰难的事情，海南可以向新加坡等国际上成功的案例学习。”
“现在海南的旅游地产和商业地产还是低级别的，功能性不大。如果一下进来很多人的话，这些配套跟不上他们的服务需求。但是，往好的方向看，那就是发展的空间很大，有很多可能性。当海南产业更加丰富了，就会吸引更多人才。不过这确实需要一个周期，所以现在出台的政策，方向是对的。”
记者同时向海南省住房和城乡建设厅致函询问新政策具体如何服务于自贸港建设等，截至发稿未获回复。