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房地产市场是最先从新冠疫情恢复的行业之一。
3月15日，国家统计局发布今年1-2月房地产市场相关数据，以及70城房价数据。今年前两个月，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；商品房销售额19151亿元，增长1.33倍。即使与疫情前的2019年同期相比，涨幅也分别达到23.1%和49.6%。
在疫情、调控的叠加影响下，去年以来，房地产市场经历了“过山车”般的跌宕行情：年初大幅下滑，二季度逐渐回暖，三季度进入调整期，年末继续升温。进入2021年，市场延续了升温的势头，并刺激房价出现上涨。
今年2月，全国70个大中城市中，新房价格上涨的城市有56个，二手房价格上涨的城市为55个，数量创下去年以来的月度新高。其中，一线城市延续了领涨的势头，但涨幅已经有所放缓。
这种“市场升温、房价可控”的局面，有赖于政策的及时和有效。今年以来，中央和各地的楼市调控政策继续保持高频率，房价上涨较快的一线城市，更是遭遇了严厉打击。今年政府工作报告提出“解决好大城市住房突出问题”，在切中当下市场热点的同时，似乎也奠定了今年的楼市基调：政策和市场的博弈将贯穿始终。
对于未来的市场走势，多数机构认为，稳定仍将是主旋律。
东部地区“一枝独秀”
今年2月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅销售价格环比上涨1.1%。同期，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%。35个三线城市新房价格环比上涨0.3%，二手房销售价格环比上涨0.2%。
自去年10月以来，在70个大中城市中，一线城市的平均房价一直保持“领涨”局面。
今年2月，北京、上海、广州和深圳的二手房价格分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，甚至占据二手房涨幅榜的前四名。
分析人士认为，一线城市房价领涨，体现出楼市的结构性变化。即随着棚改的“退潮”，三四线楼市出现阶段性降温，一二线城市的价值凸显。在去年货币政策一度保持宽松的情况下，一线城市重新成为市场热点，交易的升温，也逐渐体现到房价表现上。
在此之前，这些城市的房价经历了长期的“横盘”。
21世纪经济报道记者在北京潘家园区域调研发现，最近三四年来，该区域的二手房价格基本维持稳定状态。去年年末，随着该区域的交易明显升温，房价出现上涨局面，交易周期也有所缩短。但直到最近，一些房源的销售价格仍未能超过2017年的高点。
过去几年，一线城市因遭遇严厉的政策调控，需求萎缩，房地产一度进入买方市场，房价则维持相对稳定。到2020年，在疫情纾困带来的宽松货币政策刺激下，市场预期生变，包括一线城市在内，楼市整体交易快速升温。
2020年，全国商品房销售面积增速为2.6%，销售额增速则达到8.7%，除部分城市外，丝毫看不出疫情的直接影响。2021年前两个月，商品房交易继续维持高增长。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，受“就地过年”的倡议影响，多数售楼处春节不打烊，促进部分购房需求提前释放。这也使得今年的楼市交易数据颇为乐观。
具体表现为，东部地区成为交易量涨幅最大的地区，市场表现“一枝独秀”。而由于“返乡置业”受到影响，中部、西部和东北地区的交易量增幅，均低于全国均值。
事实上，在疫情暴发一年后，房地产是恢复最快的行业之一。今年前两月，全国房地产开发投资同比增长38.3%，高于全国固定资产投资35.0%的增速。同期，拿地和施工等数据表现向好，房企的资金状况也大为改善。
“稳定”仍是主旋律
尽管部分区域存在异动，但政策的应对同样快速而精准。
去年12月召开的中央经济工作会议上，首次提出“解决好大城市住房突出问题”。今年1月下旬，住建部副部长倪虹带队赴上海、深圳进行调研督导。2月，倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作。3月初，倪虹带队赴杭州、无锡调研督导。
今年的政府工作报告，在强调“房住不炒”“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的同时，再度提及“解决好大城市住房突出问题”。
期间，不少“大城市”密集出台政策，对楼市进行调控。假离婚、经营贷、租赁市场乱象是调控的重点领域。到3月，热点城市进一步升级对经营贷、消费贷等信贷资金的监管，避免其进入房地产。
这些政策的效果已经开始体现。今年2月，一线城市的新房和二手房价格平均涨幅都出现了回落，二线城市的房价涨幅，也由上月的扩大，转为持平。
在多数分析人士看来，正如近期的政策密集出台，由于平衡被打破，政策与市场的博弈开始出现，并有可能贯穿全年。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，对于企业而言，更大的挑战正在降临。“三条红线”政策的出现，将使房企告别以往的“高负债—高增长”模式，更注重财务的安全与稳健。这既迫使房企“去杠杆化”，也有助于市场维持平稳。
他表示，从近期发布的房企年报会陆续看出，负债率、现金流都会有所改善，但规模增速将不可避免地下降。且当该政策作为长效机制持续施行时，市场供给端就会逐渐趋于稳定，金融风险也会变得可控。
对于未来的市场走势，多数机构认为，稳定仍将是主旋律。尽管楼市“小阳春”端倪已现，但在楼市调控的“护航”下，无论是房价还是交易量，都不会有大幅波动。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华3月15日也表示，今年政府工作报告对解决好大城市的住房突出问题，完善住房市场体系、保障体系都进行了安排和部署。各地区各部门也按照因城施策的原则和要求，坚持问题导向，根据各地房地产市场不同的表现，及时采取各项调控措施，切实加强住房政策和人口、土地、金融政策的协同，相信在坚持房子是用来住的、不是用来炒的大原则指引下，房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。