香港房價反彈：中國資本加速外流？

【亞太日報訊】據英国《金融时报》報道，香港政府在11月4日突然收緊房地產政策，對本地居民的第二套購房將再次提高印花稅，此前的稅率按照樓價區隔，最高為房價的8.5%，而在新政之後，印花稅則統一為15%。

香港房價在過去一年中經歷了過山車，今年前兩個季度，房價出現下跌，與2015年的高點相比，下滑了大約10%，但從第二季度底開始，房價開始明顯升溫，在過去的一個季度中，房價幾乎收復了全部失地，這成為了本次政策出臺的重要背景。

香港房價的突然反彈，在很大程度上與內地房價的飆升有關，在很多人看來，中國很多一線城市的房價與香港的差距已經明顯縮小，而在數年前還有至少30-40%的差距。從2005年以來，上海的房價表現明顯好於香港和新加坡，尤其在2015年之後，上海房價扶搖直上，而香港和新加坡的房價處於整體調整態勢。這導致了中國一線城市房價與全球主要城市的房價差距開始收窄，這樣的比價效應，讓很多資金開始尋找海外的投資機會。內地買家無疑是過去十多年來香港樓市的重要推手之一，而眼下的香港房價反彈，是否意味著中國資金再次開始全球圍獵呢？

內地投資客在全球樓市的大量投資，導致了很多國家和地區出臺了相關的房價降溫舉措，而這樣的舉措在未來是否會再度面臨挑戰，值得推敲。

新加坡市場仍然低迷

在很多國家的實踐中，新加坡對樓市的降溫舉措，幾乎起到了立竿見影的效果。2011年和2013年，新加坡政府先後兩次通過額外買方印花稅抑制投機性買房，規定外國買家和非個人購買私宅時，必須繳付高達15％的額外買方印花稅。與此同時，永久居民也須支付5％的額外買方印花稅，購買第二套房時則要付10％的額外印花稅。

而與此同時，新加坡金管局也對借款人的杠杆率和現金流進行收緊。這其中代表性的政策是房屋貸款與價值比率（loan-to-value,簡稱LTV），該政策從2012年開始實施，並在2013年進行過調整。總體來看，首套購房者可以貸款八成，但第二套房則只能貸款五成，第三套四成。另外一項政策則是總債務償還比率框架（total debt serving ratio，簡稱TDSR），此政策從2013年6月開始實施，政策的核心是借款人的所有債務的每個月還款金額，不得超過收入的60%。

這幾項政策聯合實施後，從2012年底開始，新加坡的房價進入“漫漫熊途”，在過去的兩年多的時間內，私人住宅的價格下跌幅度約為10%。跌幅最大的是豪宅價格，度假勝地聖陶沙的房價跌幅已經接近20%，至今市場元氣仍然難以恢復。

香港政策被迫加碼

而類似的政策在香港的執行效果卻不如新加坡，香港政府從2012年開始收緊房地產政策，當年10月，香港推出“額外印花稅”以及“買家印花稅”，政策規定，購買住宅3年內賣房需支付10%到20%不等的“額外印花稅”；非香港永久性居民和所有公司購房需繳納雙倍即15%的“買家印花稅”。政策推出後，房地產市場並沒有明顯的降溫，這導致了香港政府在2013年再度出臺“雙倍印花稅”政策，即香港居民在購買第二套房屋時，需要繳納最高8.5%的印花稅，較之前的4.25%翻了一番。

這樣的政策出臺，在一定程度上限制了房價的漲幅。在短暫的市場疲弱後，香港樓價從2014年之後再度上漲，直至2015年下半年才出現下降。其間，香港金管局於2015年2月出臺了提高首付等一系列政策，包括將價值700萬港元或以下自用住宅物業的最高按揭成數由六成至七成，調低至六成；將購買第二套房的按揭供款與入息比率上限由五成降至四成；將各類非自用物業的按揭供款對入息比率上限亦由五成降至四成。

房地產信貸政策收緊後，香港房地產市場明顯降溫。到2016年年中，香港的房價與2015年9月的高點相比下滑了大約10%，但仍高於2013年大約5%。但在過去的兩個季度中，香港房價開始明顯反彈，並開始接近2015年9月的歷史高點。這也導致了11月4日香港政府再度收緊房地產政策。

資本會否流出？

比較新加坡和香港的房地產政策，我們可以看出，兩地都沒有對房地產政策進行過放鬆，但香港房價卻相對更加堅挺，同時反彈速度也更快，這應該是受到了內地因素的影響。換句話說，房地產政策也開始像貨幣政策一樣，開始存在“洩露效應”和“比較效應”，這可能有悖於很多傳統觀念。

從這個角度來說，加上近期香港房價的突然上升來看，我們也需要警惕，中國房地產政策一旦收緊，是否會帶來更大規模的資本外流。這些資金的外流，一方面是因為在國內房地產市場的投資受到了限制，另一方面則是因為與中國一線城市相比，很多國外大城市的房價顯得相當“便宜”。如果人民幣持續貶值，那麼這樣的資本流出趨勢可能會更加堅定。（亞太日報）