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再一次站在股东面前，已经掌舵新城一年的王晓松显得更加从容。
5月19日下午，新城控股在公司总部召开了2019年年度股东大会，董事长王晓松携同曲德君、管有冬等一众管理层出席。
例行完成前半部分报告、投票等流程后，开始进入问答环节。与此前一样，仍是由王晓松主要负责回答，稍有不同的是，这一次他身边还多了一位老成持重的曲德君负责进行补充。
据现场股东介绍，出席会议的股东超过了60人。
2019年，新城控股累计合同销售金额约2708亿元，同比增长22.48%；实现营业收入858.47亿元，归属于上市公司股东净利润126.54亿元，同比增长58.58%和20.61%；归母净利率为14.74%，毛利率32.64%。
尽管过去这一年对于新城而言并不平静，但股东们似乎对王晓松交出来的这份答卷还算满意。
据出席会议的股东转述，长达一个小时的问答环节中，众人几乎没有提到任何有关去年数据的问题，吾悦广场、商业板块和未来拿地节奏成为了讨论焦点。
该股东介绍说，王晓松上位这一年算是达到了外界的基本预期。因此，众人对其未来能带着新城走到何方颇为好奇。
新城“换帅”一年
“以前我80%、90%的精力是以公司的内控为主，剩下10%-20%则是和政府、同行打交道。职位调动之后，我的精力就基本上变成了”四六开“，这是一年里我最大的感受。”
据出席会议的股东介绍，王晓松上任之后，对公司内容和管理体系投放的精力大幅减少，把更多精力放在了对外沟通上。
借着这个话题，王晓松夸赞了新城的管理层们：“以前我遇上一件事只关注我应该怎么做，做得对不对；但是当角色转变之后，你会发现不需要关注事物本身，只要你用对了人，他就能帮你解决掉这件事情。”
2019年7月，在遭遇了“黑天鹅”事件后，新城迎来了一波人事变动。除了王晓松继任董事长外，被外界视为第一位“救火队长”的曲德君也在同一时期上任新城发展执行董事兼副董事长。
一年之后，曲德君被调任到新城控股联席总裁的职位上。
在一干老将协助下，王晓松总算基本上将新城从“黑天鹅”的阴影中拉了出来。
不过，毕竟新城“换帅”仅过去了一年时间，王晓松究竟能够带着新城走到哪一步，股东们心中仍存在着问号。
据转述，现场有一位股东直接向王晓松发问：“两三年内，新城控股会变成什么样子，能不能给我们创造更好的回报？”
对此，王晓松并未直接给出答案，而是先谈起了新城过去二十几年的发展经历。
“王晓松说，新城是习惯于每到一个阶段就去思考下一个十五年怎么做。”现场股东介绍，根据王晓松的总结，新城前15年是靠住宅开发，随着调控越来越严，新城目前虽然住宅开发这部分销售额很高，但利润率却在急剧下降。
因此，新城近几年利润和现金流来源“主力”已经从住宅开发慢慢变成了包含着住宅业务的商业开发。而未来，收益和利润可能会来自于商业管理。
“愿望就是把新城做成百年老店，这是王晓松的原话。”
多拿地与规模之问
过去一年，新城控股共计新增土地储备72幅，新增总建筑面积约2508.47万平方米，平均楼面地价为2421.48元/平方米，商业综合体项目新增1443.75万平方米。
据现场股东介绍，新城2020年的投资策略改变为“多拿地、不拿错地”。但根据提交股东大会的投资计划看，新城2020年提请授权的投资额度为3000亿元，与上一年持平。
既要多拿地又不增加预算，听起来有些自相矛盾。
“以前，他们的区域公司想要获取项目，首先会想到从内部资源进行支出，这也是最快捷的一种方式。”参会股东介绍说，新城以往对外投资更多是依靠集团内部资源。而今年，新城开始要求所有区域公司拿项目要“创新投资”。
据转述，王晓松对于所谓创新投资的解释是：“能让别人帮你操作，帮你多投资或者是帮你找投资，目的就是尽量减少总部的支出。”
对此，王晓松打了个比方，未来新城总部就相当于“天使投资人”，而区域公司想要获得支持，需要先阐释清楚项目的优势是什么。
虽然王晓松表示这样做是为了倒逼区域公司提升运营能力，但有股东认为，这或许也是新城为了确保资金流动性安全，以面对未来各种不确定因素的一种措施。
而王晓松也表示，相对来说只有这样，才可以在同样资金下拿到比以前更多的土地。
不难看出，新城的发展策略仍然秉持着一种“谨慎”的态度。同样也是基于这种谨慎，王晓松给新城定下了一个“负增长”的销售目标。
在此前的业绩会上，王晓松曾表示：“本来想要提的销售目标是和去年持平，但考虑到疫情的影响，一季度的影响就有大概10%，因此全年定了2500亿的目标。”
不过，王晓松并不认为这意味着新城在往收缩的方面走，表示从推货货值和去化率来看，2500亿是属于“比较中性的数据。”
据股东的转述，王晓松在股东大会上指出，当前房地产市场基本已经到了一个天花板。
“打比方说，整个大蛋糕顶部已经在了，小的企业还冲千亿，千亿希望到两千亿，前二十希望进前十，前几位希望保持10%的增长率。但蛋糕就这么大，未来可能会慢慢有一些收缩。”
吾悦广场天花板
王晓松谈完对住宅方面的看法后，针对越来越多开发商涌入商业地产领域，有股东向王晓松提出问题：“是否担心越发激烈的行业竞争，吾悦广场的天花板又在哪里？”
对此，王晓松表示自己并不会太过担心。
据现场股东介绍，在王晓松看来，商业和住宅开发有诸多区别，如果有开发商冲进这个领域并想一两年内能够快速发展扩张的话，无疑是一种风险较大的行为。
“商业地产是一个非常体系化的事情，而这也是为什么新城从09年涉足商业，足足过了6年时间才开始有能力去快速扩张。”从王晓松的话语中，能够看出他对于新城的商业地产开发模式颇有自信。
基于这样的信心，王晓松表示，自己可能在三四年之后会有所担心，因为大家这几年可能该吃的亏也都吃了，也形成了自己的一套模式。到那个时候，竞争会比现在会更加激烈。
“所以，新城也希望在三四年之内把能够布局的一些项目，全部能够布局完。”
“话虽如此，但他（王晓松）其实还是挺谨慎的。”据股东介绍，新城今年原定计划是开业37座吾悦广场，但受到疫情影响，在实地考察了各个城市的复工情况后，决定将开业计划下调到30座。
根据该计划，到今年年底，新城吾悦广场开业数量将为93座。
王晓松的谨慎不难理解，疫情对人们的出行造成了极大阻碍，也导致了购物中心等商业项目受到较大冲击。据了解，去年底新城整体出租率是99.16%，截至上周，降到了95%。
虽然数据有所下滑，但新城管理层表示，出租率仍算较为稳定。同时，吾悦广场的租售比也处于一个合理水平。
“另外，我们现在的商业利润率大概在60%左右，未来能够继续提升。”
至于天花板在哪里，据股东介绍，在王晓松的心里，吾悦广场要达到天花板至少还需要好几年时间。
该股东称，新城曾做过相关市场测算，根据结果，2019年底8万方以上大型购物中心大约是2000座出头。其中，去年新开业的约有254座。
新城估计，2025年时，大型购物中心项目开业数量会在3500座左右。换而言之，接下来这五年里将会开出1400座左右大型购物中心项目。
基于这一测算，王晓松今年给新城定的指标是拿下40个吾悦广场，并且每年都会根据这个计划来推进。
不过，王晓松还是“谨慎”地补了一句：“能不能拿到不一定，我们当然希望能够拿到。”