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【亞太日報訊】“這是32年來最特殊的半年。”
正如管理層在剛剛結束的2016年中期業績會上所言，已經在漩渦中跌宕了一年的萬科(000002.SZ)，在資本介入後，公司管理層面臨種種掙扎困厄，諸方豪強各自打著算盤與計劃，也是道不盡無奈。
儘管萬科財務數據依然穩健：截至報告期末，持有貨幣資金718.7億元，淨負債率僅為14.18%，遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和292.9億元。貨幣資金中，人民幣占比94.79%，美元、港幣、英鎊和新加坡幣占比5.21%。
但是萬科股權事件仍在風口浪尖，未被消化，王石、鬱亮一如外界猜測缺席中期業績會，公司新土地專案受阻、員工離職率上升、客戶信心受損……傷痕累累的萬科身陷漩渦，一波未平一波又起。
深鐵交易是關鍵
2016年8月22日，因中期業績發佈會的召開，風暴眼集中在位於深圳大梅沙的萬科總部。來訪的媒體和投資者沒有等到萬科核心人物董事長王石、總裁鬱亮，他們沒有出席業績發佈會。董秘朱旭告訴記者，鬱亮忙於股權事件的協調和處理，所以沒有出席。
以往資料顯示，自2009年以來，王石幾乎未參加過公司業績會，發佈會均是鬱亮率領管理層接受媒體訪問。而今次，這場如朱旭所言的“32年來最特殊的一場業績發佈會”，連鬱亮都因“忙於處理股權事件”而缺席。
9:30，萬科董事、執行副總裁王文金，執行副總裁張旭，執行副總裁孫嘉，朱旭現身業績大會，現場媒體記者注意到，近半年來幾位管理層瘦了很多。
作為標杆房企，萬科的銷售規模、利潤率和新業務發展動向一直是業內關注焦點。然而，相比驚心動魄的股權大戰，業績指標是發佈會的次要關注對象。
橫亙在股權大戰面前的是引入深鐵的預案問題，能否順利引入深鐵，將決定事件走向。萬科高級副總裁譚華傑甚至把此事定性為“關乎萬科生死”。
6月17日，萬科公佈經第一次董事會會議(下稱“一董”)審核後的引入深鐵重組預案，但擁有三個董事席位的華潤強烈反對引入深鐵的方式、質疑增發價格的合理性以及否認通過預案的有效性。
6月19日，譚華傑在萬科深鐵交易預案電話會議中表明，從一董的初步決議到第二次董事會會議(下稱“二董”)的最終決議還有約兩個月時間，從二董到召集舉行股東大會還有50天時間。
兩個月已然過去，萬科股權大戰的進展比想像中緩慢，而且不順利。中期業績發佈會上，朱旭坦言，關於引進深鐵的預案，目前還沒有達成共識，但是萬科會尊重各方意見，達成信披標準會披露。
王文金表示，因為預案沒有達成共識，所以二董目前還未明確召開時間。在萬科管理層看來，二董召開的前提必然是相關各方在引入深鐵的交易對價、交易方式、合作方向上取得共識。此前，華潤曾公開宣稱，倘若萬科不修改預案，將在二董和股東大會上繼續投出反對票。
風雨飄搖
此時的萬科用“風雨飄搖”來形容也不為過。
而管理層在業績會上坦言，股權事件正在加劇對萬科正常業務的影響。
8月21日下午，萬科公佈的“最特殊半年”的業績報告，對外公佈在股權大戰壓力下的公司表現——2016年上半年公司銷售收入1900.9億元，同比增長69.9%;營業收入748億元，同比增長48.8%;上市公司股東應占淨利潤53.5億元，同比增長10.4%。利潤增長低於收入增長的原因，是當期結算的相當一部分專案為2014年房地產市場調整期內售出的專案。
萬科管理層表示，由於股權事件尚未妥善解決，目前公司業務受到的影響主要表現在新的土地專案獲取受阻、合作夥伴和客戶信心受損以及員工離職率有所上升等方面。
如今，風雨飄搖的萬科內部已是“人心惶惶”。
孫嘉表示，員工對公司前景感到迷茫和困惑。今年上半年，萬科總部離職率達到去年全年的水準。而離職率暴增的同時，公司在招聘方面也遇到難處，因為擔憂萬科發展，不少招聘對象放棄offer。孫嘉說，經營團隊的穩定取決於股權大戰的結果。
朱旭也表示，目前獵頭公司挖角萬科員工的情況也很嚴重，公司6、7月份離職率明顯提高。
同時，股權事件的影響已進一步波及至公司的合作夥伴、客戶、員工和其他中小股東。朱旭稱，股權事件的不確定性使得至少31個新的土地專案被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。部分上游合作夥伴提出縮短付款週期，一些銀行也針對萬科提高了信貸條件，多家境外基金和銀行均暫緩與萬科的專案合作與貸款。
另外，半年報顯示，2016年上半年少數股東損益17.4億元，同比減少10.3%。少數股東損益主要來自合作專案。業績期內，公司房地產業務毛利率為18.56%，較2015年同期的22.18%減少了3.62個百分點。毛利率下降的主要原因在於長沙、杭州、無錫、瀋陽、重慶、寧波、西安等城市銷售的低毛利產品在今年上半年集中進入結算期，導致整體毛利率下降。
里昂發佈報告稱，儘管萬科上半年的業績難以挑剔，但因為股權之爭已經持續很久，而且愈演愈烈，考慮到公司的營運模式將會受到股東因素的影響，所以將其評級由“買入”降至“跑贏大市”，目標價維持在22港元。
亂中求穩
內憂加外患，萬科下半年該如何尋求出路已成為公司管理層最棘手和最亟待解決的問題。管理層在業績會上透露出這樣的訊息，在目前來看仍然難以降溫的土地市場上，萬科如何突破土地資源瓶頸，尋找優質資源，將是巨大的挑戰和機遇。
朱旭在發佈會上數次強調，希望各方能為了萬科的穩定、長期發展走到一起來，希望萬科事件能取得妥善的處理結果。
儘管如此，看客仍能發揮自由想像。未來萬科的第一大股東是華潤、寶能、恒大還是管理層力薦的深鐵，抑或是後來居上的其他資本方?朱旭表示，萬科跟幾位大股東保持著密切、順暢溝通，但是並不掌握股東們未來的增持或減持行為。
恒大舉牌、增持萬科是萬科股權大戰事件中最新的關注焦點。在銷售規模上，恒大前七個月的銷售業績是1848億元，而萬科同期的銷售金額2175.1億元，恒大大有追趕之勢。有觀點提出，萬科現金流充足可對恒大進行反收購。但王文金否認這種可能性，表示萬科沒有任何意向收購其他上市公司。
2016年上半年，萬科銷售金額在開年118天就達到千億大關，比去年同期縮短了59天，達到歷史最短水準。上半年銷售面積1409萬平方米，同比增長55.8%。公司上半年的市場份額由3%提升至3.9%，維持在市場的領先地位。
下半年，房地產市場的形勢會更加複雜。萬科主要觀察的14個城市在2016年二季度商品住宅銷售面積的同比增速由78.9%下降至25.4%。主要城市新房銷售面積大幅上升、庫存量大幅下降，而土地供應較多的城市庫存壓力仍然較大，可見城市間分化較為明顯。
萬科報告顯示，未來工作的重點將把穩定隊伍、控制風險和實現可持續發展結合起來。在業務上，萬科將繼續以城市配套服務商為定位推進轉型，包括持續探索“軌道+物業”模式，加快物業服務、物流地產、商業地產等業務拓展，探索可持續發展模式。
朱旭表示，管理層對萬科發股收購深鐵資產到目前為止還未在股東間達成共識表示遺憾，但股東間基本趨同的觀點是，“軌道+物業”對公司未來發展很重要，一定要搶佔這個先機。她說股東間可能訴求不同，但在符合萬科發展的前提下，有望達成共贏。
此前，萬科收購黑石商業地產，並與招商銀行同意就總額達人民幣90億元的投資事項進行合作。萬科收購黑石商業地產，主要看中的是黑石集團聯營公司所管理的基金持有的印力集團及MWREF大多數股權。
張旭在業績會上表示，印力是很優秀的商業運營平臺。將印力的平臺與萬科的資源聯合起來，共同聚集大量長期且穩定的優質租戶資源，與萬科未來十年發展成為城市配套服務商的戰略規劃一致。
不僅是萬科管理層，包括投資者和員工或許都對公司前景表示擔憂。誰能左右萬科的命運、相關各方的利益如何能巧妙地取得平衡、萬科管理層和員工該何去何從、萬科下半年將如何維穩，距離揭開謎底的時間不會太久。
