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2020年是陈昱含（Grace）走到前台执掌中南建设的第一年。
职业经理人陈凯在年初突然离去并没有给中南带来太多困扰，二代掌门人陈昱含带领下，这家2000亿房企在与黑天鹅共舞下完成了改变。
2020年，中南建设实现营收786亿元，同比增长9.4%；归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70.0%；房地产开发业务与建筑业务继续保持着7：3的收入占比。
4月27日，中南建设在线上进行2020年度业绩发布会，董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。
“一般大的战略我来管，小的我就不管了。”虽然创始人陈锦石在场，但他有意的把话题交给身旁的女儿。
经历了去年两场业绩会后，陈昱含面对提问更加游刃有余，向投资者和市场传达着她治下的中南建设有何不同。
“中南建设正在从一个成长性公司，转变为一个稳定的企业，也就是从黑马到白马的过程，未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史。”陈昱含说，“或早或晚，中南会达到5000亿。”
规模与利润的天平
对那些在过去几年间增长快速的房企来说，2020年就像一道减速坡，仍在高喊规模唯一的房企都不约而同经历着颠簸。
2020年，中南建设全年合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%；合同销售面积1685.3万平方米，同比增长9.4%。面对去年订下的2300亿目标，公司失之交臂，而全年14.2%的增速也低于了此前预期。
“高增长的逻辑确实是不存在了。”陈昱含当家的第一年，中南建设从过去的快节奏转入了稳发展的阶段，不再把规模放在首要位置，“对于我们来说，放下速度一定会换来质量的提升”。
中南建设2020年房地产业务结算收入585.7亿元，同比增长13.5%，完成竣工面积约1349万平方米，同比增长42.6%；公司合并报表范围内已售未结算资源1202.9亿元，是同期结算收入的2.05倍。
由于竣工项目并表比例有所下降，中南建设的营收增长远低于竣工面积，该部分收入都被计入了投资收益中，达到42.9亿元，同比增长105.1%。
在多方因素叠加下，中南建设的房地产结算毛利率19.14%，同比增加1.21个百分点；整体权益净利润率9.00%，同比提升3.20个百分点；加权平均净资产收益率28.18%，同比增加6.60个百分点。
另外两组数据或许更能说明情况：公司管理费用率从两年前的近6%下降至3.59%，从绝对值看，管理费用和财务费用均在2020年下降了超过10%。
中南建设的核心经营数据迎来了大幅提升，已经达到了行业平均以上的水准，不过毛利率的问题一直困扰着公司。
在行业毛利率整体面临较大挑战时，中南2020年毛利率增长至19.14%，属于逆势上扬。辛琦表示，公司整体毛利率上升和早两三年的投资布局有很大关系，也跟公司近两三年管理改善有关。
虽然有所上升，但19.14%的毛利率水平仍然属于低位，距离行业平均线仍有差距。辛琦表示，未来行业毛利率逆势往上走，国家相关政策和双集中供地的影响下，毛利空间进一步是被压缩的，而中南的出路是从自身出发，改善经营状况，提升人均效能，有效管控费用，进一步降低融资成本，运营会成为很长一段时间的主旋律。
陈昱含在业绩会上借用了罗振宇在跨年演讲中的一句话：“规模是一切问题的解药，规模也是问题的根源。”
最晚明年翻绿
规模影响的不只是利润，在那个房地产的不可能三角模型中，还有一个财务。
2020年末，中南建设有息负债（含期末应付利息）799.0亿元，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元，占全部有息负债的29.25%，较2019年末下降5.06个百分点。
陈昱含表示，中南建设是一家非债务型驱动的公司，追求稳定和确定性，在同等销售规模的房企当中有息负债规模是最小的。
三条红线方面，中南建设踩中一条为“黄档”，其中现金短债比和净负债率均在主动调节下符合了监管要求，只有较难调整的剔除预收账款后资产负债率未能达标。
报告期末，中南建设现金余额328.6亿元，相比2019年末增加29.3%，现金短债比1.41，扣除受限资金之后的现金短债比1.04。
值得注意的是，中南建设的净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）在2020年下降了71.12个百分点至97.27%，勉强回到了政策要求的100%以内。
中南建设双向剔除预收账款后的资产负债率为79.76%，较2019年末下降4.2个百分点，与政策规定的70%，仍有近10个点的差距。
陈昱含称，从一开始的三线全踩到这次年报两线变绿，在稳步推进过程中，剔除预收账款后的资产负债率是行业内最难的一条，有信心最晚明年实现三线全绿。
首先，中南建设在增速上放缓，在土储上采取一个平衡策略；其次，提升自身周转效率，降低预收账款，加快利润释放，提高股东权益。
此外，中南建设计划增加一些并表合作项目的实收资本，增加少数股东权益。2020年，中南建设少数股东权益196.6亿元，比年初增加265.2%。
但少数股东权益的变化引起了不小争议，这个数字被不少投资者认为是房地产公司调节报表的关键。
对于是不是有一些名股实债变成少数股东权益，梁洁进行了否定，其解释称，少数股东权益增加一方面是并表合作项目注册资本增加，另外也增加了并表非全资项目。
在过去3年，中南建设维持了正向的经营性现金流入，公司整体回款率85%，在土地端保持量入为出。
2020年，中南建设新增项目107个，项目规划建筑面积合计1523万平方米，新增货值超过2250亿，从商业、产城、文旅以及城市更新这四类新途径取地的比例提升到27%。新增项目平均地价约5002元/平方米，较2019年有所下降。
截至2020年末，中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。
中南建设将维持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略，还是一二三四线的梯队布局，一二线城市占比45%，三四线城市占比55%。
具体而言，中南建设会深耕已进入城市，不会用数量换取规模上的增长，还是在于加大市占率。目前，除了大本营南通外，其他城市没有出现20%以上的市占率。
5000亿中南故事
发布会上，陈锦石表示，中南建设在“十三五”取得了较快的发展，但“十四五”应该是更好的发展。相信新的团队，新的规划，新的战略，新的思想，“十四五”要比“十三五”做的更好。
陈锦石很放心把工作交给了身旁的女儿：“年轻人一批一批开始涌现，我带领的一帮老人会逐步逐步退下。这次首先把总裁交给陈昱含，通过在公司13年的经验，她已经成熟了。”
不仅如此，“在十四五末，我们有针对性的把整个公司掌控权交给她，所以请投资者更有信心，对年轻人更看好。陈锦石感慨道，“我们也老了”。
中南建设在陈锦石的带领下完成了做大的目标，陈昱含接棒以后，公司从做大到做强成为了共识。
“公司抓住了前面很好的时机，规模站在高位上。”陈昱含认为，未来中南的好故事也是从黑马到白马的奋斗史。
陈昱含的计划主要有四点：首先，在规模与经营之间找到平衡；其次，卓越经营打造成中南的优势竞争的标签；第三，提升永续经营能力；第四，强化人才、职业经理人。
在陈昱含的介绍中，中南建设以稳增长、出利润和优报表3个方面总结了2020年。换而言之，目前这个阶段，对公司最重要的是利润，其次是报表，最后才是增长。
对于中南建设而言，要思考怎么把白马这个建立好，围绕着在合理增速下，怎么去进行经营质量和增速之间的发展平衡。
2021年，中南建设理想销售去化率约为70%以上，预计销售规模能达到2500亿左右，同比增幅10%左右，权益占比大约在65%左右。从投资角度来看，以三倍的获地比为目标，全口径拿地货值2700亿以上。
值得注意的是，陈昱含在会上首次提到了5000亿的目标，不过她强调：“不是冲5000亿，而是或早或晚会到五千亿。未来的合理增速上，还是设置10%左右的复合增速。”
据观点地产新媒体估算，倘若以理想中的10%增速测算，中南建设将在8年后达成5000亿目标。
陈昱含用“越过山丘”比喻中南建设从做大转向做强的过程，企业的每一个阶段都有不同的山丘，在越过山丘之后，一定是另一座山丘。