房价上涨是不平等的一大来源

【亞太日報訊】近日，我描述了計算現代經濟體資本的兩種方式：我們可以估算實物資產的價值，或者我們可以統計家庭財富的總值。兩種方式得到的總值應該大致相當，但不會完全一樣。湯瑪斯•皮凱蒂(Thomas Piketty)被廣泛引用的著作主要是談實物資產的價值。

即使是在現代，實物資產價值的可用資料也不是很精准。我們非常清楚對各類資產的當前投資狀況，包括廠房和機器、車輛、辦公室、商店和倉庫、道路和線網，但我們不瞭解這些資產的當前價值。

國民帳戶中這些資產的資料主要是通過“永續盤存法來估算的。採用這種方法需要扣除每年的折舊，並將新的投資加入到現有的總數中。計算出來的結果就作為下一年計算的初始值。可以類比西班牙釀酒商採用的“索雷拉制酒法，也就是從酒桶中抽出一部分成熟的雪麗酒，然後以當年的新酒替換。

這種計算方法對有關折舊的假設和資本品的價格十分敏感。更重要的是，如果有人問“倫敦地鐵(London Underground)的價值是多少？，我們永遠也無法確定他到底想衡量什麼的價值。

但是，即使有這些需要注意的問題，我們依然可以估算英法等國實物資產在長期內的發展，就像皮凱蒂教授所做的那樣。因為這些國家有記錄詳實的經濟史。

兩個世紀以前，農業地產是資本的主要組成部分，而對這類地產的繼承所有制是決定財富（及其不平等）的首要因素。但是，現在農業在總產出中占的比例小得多，而英法兩國農場的價值因為在北美和世界其他地方開闢的新領地而下降。豪華古宅現在是負債，而非資產，擁有這些古宅的當代“公爵們靠給參觀者供應茶水來維持收支平衡。

這些參觀者是資本的新主人。在英國和法國，實物資產超過一半的價值來自住宅地產。

大約60%到70%的房屋由房主自住，以價值計，這類房屋的占比更高。就算扣除了約占房產價值三分之一的未償付抵押貸款，房主自住的房屋也是個人財富中最大的組成部分。

因此，“資本又回來了現象背後的主要因素是城市土地的增值。這種解釋和皮凱蒂教授的主張大相徑庭。他認為，資本的增長及其分配的不平等，背後的驅動因素是無可避免的歷史趨勢，即資本回報率超過基本經濟增長率（這導致最富有的人能無限地積累資本）。

房產財富有兩種形式：居住自有房屋產生的回報，以及穩定攀升的房產價值。房主自住房屋的回報無法積累，而是以居住房屋的形式每年發生消耗。然而，房價上升對財富分配有顯著影響，尤其反映在代際傳遞不平等方面。

今天的年輕人從未來房價上漲中獲益的能力，很大程度上取決於他們的父母是否能將過去房價上漲的收益傳遞給他們。但與“佔領華爾街(Occupy Wall Street)的人們，或者購買皮凱蒂著作的讀者擔憂的不平等相比，這種不公平在性質和成因上存在差異。

房屋淨值和養老金權益的增值，在對財富進行更廣泛的分配方面發揮了很大作用，但它們在減少不平等方面的效果就不敢恭維了。(FT,英國《金融時報》專欄作家 約翰•凱)