投资者不买账，港龙中国上市首日即破发

两次向港交所递表的港龙中国地产（06968.HK）7月15日正式在香港联交所挂牌上市，但首日即遭遇破发。

港龙中国地产是今年第二家获批在港上市的内地房企，也是疫情发生后的首家上市内地房企，发售价定为3.93港元/股。

尽管有恒基地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus及中逸资本作为基石投资者，两家机构分别认购4000万港元，但发行首日上午港龙中国地产盘面最低跌至3.73港元/股，跌幅为5.08%，午后跌幅收窄，当日收盘价3.92港元/股，跌幅为0.25%。

易居企业集团国际业务部总经理洪圣奇对界面新闻记者表示，港龙中国地产首日破发有多方面原因——首先，其上市规模较小，缺乏自身拿地优势和战略优势。其次，港龙的招股价不算便宜，所以破发其实是比较正常的情况。此外，目前香港资本市场并不处于好时机，市场反应较冷淡，所以有些正在上市排队的内地房企其实是在等市场态势转好、等一个好的价格。

而早在去年10月就首次递表的港龙可能没有太多时间可以等待了，因为从递表到过会用了整整246天。

从定价来看，港龙的招股价区间为3.60港元-4.10港元，最终厘定每股发售价3.93港元，处于区间偏上位置。而之前不少内房股IPO时定价策略都是贴着招股价区间底部发行，让利于投资人。

从规模来看，港龙2019年全年全口径销售额234亿元，徘徊在百强榜单边缘，截至去年年末土储仅有500多万平方米，这些数据即便在中小房企里也不突出。

截至目前，仍在港交所排队等待上市的内地房企包括金辉控股、上坤地产、领地控股、三巽集团、实地地产、大唐集团、祥生控股等，由于港交所上市条件相对宽松，这两年大批内地房企赴港上市，中小型房企同质化严重，因此上市之路越来越坎坷。

7月14日，港龙中国地产在香港的公开发售认购就不足——计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股，国际发售3.6亿股，合共接获2479份香港公开发售的有效申请，认购1111.3万股股份，相当于香港发售股份的28%；而国际发售部分获1.3倍轻微超额认购。

由于香港公开发售认购不足，按照招股章程，2888.7万股由香港公开发售重新分配至国际发售。

一名市场分析人士称，在这一时机选择上市，体现出房企的现金流压力较大。

港龙中国过去三年债务飙升，未偿还银行借款及其他借款过去三年分别达到3.17亿元、8.56亿元和28.53亿元，2019年期末时的未偿还借款数额达到了2017年时的9倍。

同时港龙中国的高成本信托融资占比也较高，截至2020年3月31日，其未偿还信托融资及其他融资安排为16.11亿元，占到了总借款的31.1%。

据之前公布的招股书，若成功IPO，港龙中国拟动用融资净额作为土地收购成本及潜在开发项目提供资金，并将用于支付江南桃源、山水拾间、港龙湖光珑樾、泊翠澜境及君望美庭等现有项目的建筑成本，以及一般运营资金用途。

洪圣奇表示，一些中小房企缺乏对资本市场讲好故事的能力，目前只是希望通过上市增加一个发债平台。