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财联社记者从多个独立信源处独家获悉，在和昌不动产集团董事长武磊本月初离任前，该公司总裁杜超已于11月底离职。
“走得悄无声息，没有离职通知，办公室已经腾空了，听说去了上海。”一名和昌集团在职员工表示。
事实上，今年和昌集团人事震荡频繁，不仅董事长和总裁双双辞职，年内还有至少20名中高层离任，其中包括副总裁王新鹏、副总裁王进、物业董事长沈典维，以及一批各大中心总经理、分公司总经理。
这家曾因成立时间晚、规模狂飙突进而被业界称为“黑马”的公司，在克而瑞、亿翰智库、中指研究院三家机构的统计中，2019年销售额相比2018年均出现下滑。
多位受访人士告诉记者，和昌集团销售不振、管理层动荡与2017年8月收购而来的莱蒙资产包有很大关系。
百亿资产包暗藏隐患
时间溯回至2017年8月15日。当晚，莱蒙国际（03688.HK）发布非常重大出售事项公告，
宣布与和昌集团订立买卖协议，计划将旗下4个目标公司的全部股权及贷款以约133.26亿元代价售予和昌集团，目标公司的主要资产是位于深圳、广州、南京等6个城市的8个项目，总计涉及物业约197万平方米。
通过此次收购，起家于河南、彼时总部位于北京的和昌首次进入深圳。在此之前，和昌在珠三角的土地储备比例仅为约5%，其65%土储位于中西部。
2017年底，武磊在接受媒体采访时表示，莱蒙国际资产包未来可以贡献的产值是800亿元。
但和昌的员工们很快发现，莱蒙资产包存在前期尽调不完善的情况。8个项目中有3个位于深圳，是货值的重中之重，而这3个项目都是城市更新地块。一般来说，深圳的城市更新完整周期平均长达8-10年，中间不确定因素很多。
据了解，这3个城市更新项目分别位于深圳市龙岗区南联片区、龙岗区布吉片区、大鹏新区葵涌片区。从2017年收购莱蒙国际资产包至今，据和昌集团公开披露的信息，深圳3个项目仅龙岗南联在今年11月初进入到一期回迁选房阶段。
“葵涌项目的问题最大，主要是海岸线的划线影响到可开发建设用地，用地面积变小直接压低项目货值，价值打了很大折扣。布吉项目则是因为有一条铁路线规划，未来会占用二期用地，导致二期可能直接废掉。相对而言，龙岗南联项目好一点。”和昌华南区域公司一名前员工对记者透露。
另一名曾深度参与莱蒙资产包的和昌前核心员工告诉记者，最新的情况是葵涌项目已退地。“货值最大的龙岗南联项目，在最初的测算表中2018年就能开盘，然后推到2019年，又到今年，整整三年过去了，现在说要到明年。”
记者通过采访获悉，莱蒙资产包另外5个项目，最大的问题是均非回款快的住宅项目。南昌项目前期住宅已被莱蒙售罄，和昌接手时仅剩公寓和酒店产品，现名为“和昌红谷滩8号”，在售42-52平方米的LOFT公寓。杭州项目是一家酒店，也无法快速变现。
就在和昌出手的前一年，融创也通过收购莱蒙国际旗下项目进入深圳。“和昌手头的货还是融创挑剩下、莱蒙难以处置的，这个资产包简直是天坑。”上述和昌前核心员工说。
而融创当时收购的7个项目中，有4个位于北京、上海、深圳，作价是43.94亿元，净估值可销售/可租赁面积约125.62万平方米。仅仅相差一年零三个月，和昌以2倍多的成本拿下了8个无法快速变现的项目。
“万科系”高管离职背后
公开资料显示，和昌集团的母公司中瑞控股起家于郑州，最早从事煤炭贸易业务，2000年成立第一家公司，20年间发展为一家以大宗商品供应链管理为核心主业的大型综合性实业集团，旗下主要有两家子公司，除了和昌集团主营房地产，另一家是上市公司瑞茂通（600180.SH），主营中瑞控股的传统业务大宗商品供应链。因此，和昌的实控人为中瑞控股创始人万永兴。
多位了解和昌的人士对记者表示，万永兴实际上并不怎么参与具体的地产业务，充分放权。和昌的第一任董事长韩恺就是职业经理人，第二任董事长武磊入职后组建了自己的管理团队。
韩恺曾带领和昌从零开始，在近9年间做到销售规模70亿。2015年韩恺离职，当时来自万科济南公司、担任韩恺助理职位不久的武磊上位，成为和昌新一任董事长，那一年，武磊仅33岁。
武磊随即邀请当时还是万科昆明公司助总的胡博加入，任命其为和昌集团总裁。之后包括和昌副总裁谢斌、副总裁马进，还有郑州、杭州等多个城市公司总经理，均由武磊从万科挖来，和昌的中高层逐渐由“万科系”出身的职业经理人替代。
如果莱蒙资产包顺利“解包”，和昌后面的故事可能如大多数转型期的房企一样，经历外部企业文化冲入、人事架构翻新的阵痛后，在规模上获得突破。
值得一提的是，2017年10月，和昌并购莱蒙资产包的价格曾做过一次核算调整，总代价由133.26亿元调至129.66亿元。而中指研究院、亿翰智库、克而瑞三家披露的和昌2016年销售数据分别为139亿元、139.5亿元、164.5亿元，相当于和昌2017年用了前一年8至9成的销售金额，拿下莱蒙资产包。
随着资产包“解包”进展缓慢，2019年4月，武磊身边的第一任总裁胡博离职，胡博的离开曾被部分内部员工认为是“万科系”高管被否认的开始。“胡博为什么离开？就是因为这个资产包的事情，老板不满意，要‘架空’整个万科系。”上述和昌前核心员工说。
2019年7月底，和昌将总部迁至深圳。而自胡博离开后的短短两年多时间内，至少20名拥有万科背景的中高层离职。
谁应为和昌的人事动荡和销售不振负最大责任？记者分别向一名来自“万科系”的员工和一名“老和昌人”抛出这个问题，得到了完全不同的答案，前者认为是中瑞老板，后者认为是武磊。
事实上，这两个答案指向了和昌症结的两个方向。后者认为问题出在新一批职业经理人的经营不善，“千亿目标是武磊自己提出来的，完全是作秀。收购资产包可以，事实上和昌以前很多投资回报率很高的项目都是收购而来，但买贵了当然不行，住宅还没整明白就搞商业，二线城市还没深耕就要进深圳。”
前者则认为中瑞老板立场不够坚定，其表示，“看待资产包是一个心态的问题，城市更新的周期本来就长。大家都知道进深圳有多难，多少TOP20的企业想进深圳都进不去。”
阵痛后走向何方？
记者在采访过程中了解到，和昌的管理层已被中瑞控股接管，华中地区则早在2019年10月就已被中瑞园区集团合并，而中瑞园区集团是中瑞控股集团新成立的全资子公司。
在收购莱蒙资产包之后，和昌在土地市场上很少出手。据和昌集团官方微信号披露，2017年8月之后，其仅获取了两幅地块，分别位于天津滨海新区和河南洛阳，合计地价12.11亿元。2019年8月，武磊在接受媒体采访时称，“我们在北京没有地了，长三角的项目也基本上开发完成，目前最大的货储在华南。”
存货不足和资产包“解包”缓慢拖累了销售规模，和昌在2018年和2019年连续两年未完成销售目标。
和昌对外公布的上述两年的销售目标分别为350亿元和500亿元。中指研究院、亿翰智库、克而瑞统计的和昌2018年销售数据为312亿元、312.3亿元、292.8亿元，而三家机构统计的和昌2019年销售额，数据出入较大，分别为298.2亿元、248.2亿元、165.2亿元，不过均与500亿元相差较远。
至于2018年武磊提出的“2020年和昌的目标是迈过千亿门槛”的愿景，其本人在2019年8月公开表示：“和昌对于规模是持尊重客观实际的态度，规模也是一个顺其自然的事情。”
据中指研究院、亿翰智库的数据，和昌今年前10个月的销售额分别为249.8亿元和169.75亿元。
据媒体报道，和昌近期将内部的合作开发平台上升至除华南区、华中区、华东区之外的“第四大区”，合作开发平台通过与母公司中瑞控股的合资平台，对地产业务进行全面深入整合，优势互补。并且这个投资的区域还不只局限在郑州市内八区和港区，还包括以合肥、苏州为核心的长三角区域、以东莞、深圳为核心的珠三角区域。
业内人士分析，背靠中瑞控股的和昌，或许能够就此找到新的利润增长点，走出规模瓶颈。
据和昌官微消息，深圳龙岗南联项目和昌·拾里花都即将入市。该公司认为，2020年预计业绩增长20%的可能性很大，总销售额应该会达到350亿左右。