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过去的2年多时间内，海南全境限购让房企的日子并不好过，但随着近日《海南自由贸易港建设总体方案》公布，海南的地产销售们又活跃了起来。
尽管这份方案并未对房地产发展有过多提及，但并不妨碍销售们发挥着主观能动性，“现在看海南就要看长期价值，而不像以前的短期炒房了，未来的升值空间还有很大”，一位海南当地销售向界面新闻表示。
与销售的乐观态度相比，海南的多位地产从业人士却很难从中解读出政策对这片海岛的房地产业务还有多少“好感”。
对开发商来说，这里早已不是当年那个购房者挤破头买房的天堂了。2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。
随着海南确定摆脱对房地产依赖的方向确立，这里的开发商要寻找嫁接自贸港的新路径了。
全岛限购这两年
赶上海南房地产行业最近一段高光期的大型房企是融创中国，他们在2016年正式进入海南市场，并在开始之初就布局了6个项目。当时前十房企中仅有龙湖没有进入。
这一时期的海南楼市正处于攀升之际，仅2016年上半年，海南全省土地供应114宗，同比上升30%，供应面积471.77万平方米，同比上升42%，商品房成交73671套，同比上升44%，成交金额603亿元，同比增长26%，与之对比的是成交均价为9993元/平方米，同比下跌15%。
外界认为当时的海南房价被低估，投资者络绎不绝赶来。
但此后海南楼市政策一路收紧，先后在土地、填海等方面发布更严政策，多家开发商因为填海问题被处罚。
火热的海南市场也迎来了全岛限购。2018年4月22日，海南省发布通知，实施全域限购。针对不同限购区域，非省内户籍居民家庭购房需提供在海南省累计24个月，海口、三亚、琼海三地更是要求60个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明，并且还有限售期。
这对于2017年之后进入海南楼市的房企来说非常不利，那时候进入的房企也很难再拿到项目。
2017年，泰禾广深区域正式进入海南市场，10月份，泰禾在海口注册两家子公司。不过在进入一年多时间后，泰禾一直拿不到项目，随后退出了海南市场。
华夏幸福同样是2017年进入的海南，当年12月华夏幸福海南区域事业部还曾发布招标公告，显示其项目位于海南省儋州市、文昌市、三亚市及其他区域。但此后项目没有更新，有消息人士向界面新闻表示：“华夏幸福目前在海南仅有一个火炬孵化器项目。”
龙湖集团也是2017年才进入的海南市场，但直到2019年龙湖才拿下三块商业用地，至今仍没有住宅项目入市。
龙湖集团CEO邵明晓此前曾表示，相信生意没有早晚，只要在那儿用心找，还是有机会。
龙湖的等待确实迎来了一定机会，他们将要打造的海口时代天街项目成功入选了2020年海南省重点投资项目计划名单，总投资金额达到了115亿元。
一位海南市场人士向界面新闻表示：“目前海南的住宅用地稀缺，即便是龙湖这类房企也很难拿到。”
海南楼市总体降温，直接体现在成交数据上。从2017年到2019年，海南楼市的销售额分别为2713.72亿元，2083.29亿元，1276亿元，销售面积为2292.61万平方米，1432.25万平米，829.34万平方米。降幅明显的数据，一定程度上也反映出海南去地产化的决心。
在海南最重要的两个城市，不同市场定位也表现出差异性。2019年，以刚需为主的海口市逆市上扬，前11个月销售额不降反升，涨幅为35.5%，而代表旅游住宅地产的三亚市销售额则暴跌51.3%。
一些大型房企在海南设置的区域公司也多被并入到其他区域，对这些房企而言，作为房地产业务板块，海南的区域地位被弱化。
全岛限购期内，房企在海南的销售也大幅下滑。2018年全省TOP10房企成交总金额同比2017年减少了40.46%，百亿规模由6家缩减至4家，最高的为碧桂园160亿元，随后是雅居乐129亿元，而在2017年，海南市场排名前两位的房企销售额均突破300亿元。
过去的2019年与2018年情况相似，在海南市场排名第一的还是碧桂园，销售金额也是160亿元左右，排名第二位的是融创，雅居乐则位居第三。
房企谋转型
自贸港方案出台后，海南多位市场人士向界面新闻表示，不认为对楼市有大的利好。
“自贸港是大利好，不要只看住宅就好”、“房地产、旅游、产业、就业等等，本质上都是相辅相成，但这些年重心全在房子上，基建跟不上，其他都是空谈，现在还处于调整重心的阶段。”
尽管通过人才引进的方式以及岛内的购房需求仍在，但整体上海南的房企仍处于收缩态势。
贝壳研究院数据显示，2020年1到4月，海南商品房销售额累计同比下跌45%。
上述人士补充道：“房企现在都跟着政策走，不拿那么多住宅用地，改拿产业用地，而且还会有一些补贴，文旅地产、物流地产等领域都是房企目前布局的重点。”
在房地产市场被限制的情况下，房企的多元化业务可以与自贸港建设相契合，以此在新的赛道换取空间。
近两年在市场异常活跃的世茂海峡今年3月就参与了三亚重大项目“云签约”，与三亚市政府达成了深度合作，将在三亚设立全资子公司。
今年5月，世茂集团执行董事、世茂海峡董事长兼总裁、世茂福晟总裁吕翼又在海口参与了世茂江东新区项目落地研讨。世茂目前已形成“一岛四地八盘”的格局。
“像世茂、仁恒、万华在海南市场表现得很活跃，他们不约而同的下注了江东新区”，海南锦城房地产咨询策划有限公司董事长王路向界面新闻表示。
自贸岛总体方案在文旅方面给予了很大的政策倾斜，表示要大力发展旅游业，支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省，并对有稳定现金流的优质旅游资产，推动开展证券化试点。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。
海南本身以旅游业闻名，房企也早已布局海南的文旅市场。
早在2017年，海南就有旅游招商项目116个，投资概算达到2638.88亿元，当年上半年，海南全面启动特色产业小镇创建工作，在海南省发展改革委主办的2017海南特色产业小镇专题招商会上，共推出特色产业小镇招商项目143个。
当时华侨城、旭辉、观澜湖、保利、恒大等国内知名房企与海口、三亚、陵水、临高等市县政府签约，投资特色小镇的建设与开发。
2018年海南的重点项目中，仍旧可以看到复星、富力、恒大、雅居乐等房企的身影。
在海南今年的105个省重点项目中，旅游业、现代服务业、高新技术等三大主导产业占了34个，总投资高达1461亿元。参与的房企包括了保利、招商蛇口、龙湖、中交、大悦城等，涉及项目包括文旅、商业等。
不过受疫情影响，海南今年的旅游业损失较大。五一假期，海南累计接待游客133.54万人次，恢复至去年同期游客量的80%，实现旅游总收入9.94亿元，恢复至去年同期旅游总收入的52%。其中，全省进港旅客24.4万人次，恢复至去年同期进港旅客量的82%。
由于房企长期以来都是实行文旅加地产的策略，重地产销售，轻文旅运营，要转变思维提升运营能力并不简单，再加上海南对生态保护划出红线，文旅项目的要求会更高。
另外，海南自由贸易港建设中物流产业也与房企的布局有契合点，海南今年将继续把现代物流服务业作为在琼投资布局的重点，围绕琼州海峡汽车货运物流、冷链、集装箱中转分拨和公共仓储平台建设等领域，启动一批具有带动效益的物流项目投资
未来的市场
从去年开始，部分城市开始尝试对房地产调控政策进行因地制宜的调整，基本上调整以放松为主，但海南却一直在加码。
2019年，海口市人民政府通知规定暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。
2020年3月7日，海南又发布通知明确要全面实行现房销售制度。海南成为全国首个出台这一规定的省份，也是疫情期间第一个收紧调控的省份。这也再次表明了海南去地产化的决心。
楼市调控不放松，海南今后还将实施更严格的土地制度，房企拿地将更不容易。自贸港方案中规定海南依然要按照国家规定的条件，对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。
2020年初至今，海南省全省出让的住宅用地寥寥可数。2月，琼海挂出博鳌乐城国际医疗旅游先行区09单元1号-1和-2地块，合计92.2亩，其中有64亩为城镇住宅用地。这也是海南今年第一次挂出宅地。
到目前为止，海南再没见到有宅地入市，挂牌出让的多以工业用地、商业用地、金融用地为主。
当然，限制投资客的同时，海南也将人才准入门槛放低，2019年，海南公布《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》，主要内容为实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年等。
今年4月，海南发布《关于发展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》，安居型商品住房套型建筑面积原则上不超过100平方米，实行住房全装修，在售价上，原则上按照本市县城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不超过本市县上年度商品住房销售均价的60%。
另外还有一点值得注意，海南还有相当多的军产土地。此前，海南也作为军产用地置换的试点，在新央企中国融通成立之后，这部分土地也将用于经营。中国融通去年已经成立了海南筹备组。
“市场不会大起大落，新的政策也不是为了房地产”，上述海南市场人告诉界面新闻表示。
海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智也表示，海南将继续保持房地产调控政策的连续性、稳定性，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类分享型居住产品。