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“有没有便宜？”
叶国平和机构投资者交流时，听到的第一句话，往往是这个问题。
2020年突如其来的疫情导致很多行业几近停摆，房地产大宗交易也不例外。
戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平主持了一场调研，选取了过去3年在中国大陆活跃的122家投资机构的高层，了解疫情对投资意向、交易时点、资产组合、投资额度、城市选择的影响。
调研开始之前，叶国平还有点担心，但结果却出乎预料。
99%的投资者认为，疫情不会影响今年在中国大陆的投资活动；近90%的投资者表示，预算额度与2019年持平或有明显增长；超过90%的投资者看好北京和上海，100%外资受访者未来12个月内有投资上海的计划。
叶国平解释，房地产大宗交易与股票市场不同，即便是短期投资，时间跨度也要三到五年，长期投资都是七八年，甚至买来便不打算出售，作为全球资产配置。投资机构在全球募集了那么多钱，是一定要投向房地产的，调整的只是时间节点。
没有便宜
中国房地产大宗交易的热度已经持续了三年多，“外资买空北上广深写字楼”一度成为热门话题。
戴德梁行数据显示，2018年的交易额达到了创纪录的3034亿元，即便2019年受到经济形势和贸易摩擦等因素影响，交易额也达到了约2876亿元。
现在的疫情之下，有投资意向的，不能实地看楼只能暂停；进行中的交易，谈判、尽调等常规动作也只能放缓；而一笔大宗交易，从谈判到完成买卖，快则三四个月，慢则半年多，因此，今年的大宗交易成交量正以肉眼可见的速度下跌。
往年一个月总有几栋写字楼成交，但是在今年一二月份，全国也只有零星的一两个成交而已，可以预见，2020年房地产大宗交易额很难保持此前水平。
尽管市场活跃度受疫情影响下降，但这不意味着资产正变得便宜。
叶国平介绍，目前业主叫价没有大幅下降，买家也不敢说业主要价100，我就给他80。“大家都觉得这里面有机会，可能捡便宜，但也知道便宜很难捡，他们想要的资产都在一线城市，但一线城市的流动性很好，当很多人都想捡便宜的时候，是没有便宜可捡的。”
内资机会
戴德梁行选取的122家投资机构中，有63家外资投资机构、55家内资投资机构，以及4家家族投资者。
叶国平说，从调研中看，内资和外资投资者的心态比较像，主要区别是外资尤其看好一线城市，而在二线城市，内资的投资意愿高于外资。
此外，还有一个显而易见的区别是，疫情期间，外资到中国看项目受到的影响较大，叶国平认为，这可能是内资的一个机会。
在大宗交易市场上，活跃的内资主要是几家龙头保险公司，今年年初，大部分在房地产上没有投资额度，即便有额度，因为资金成本高于外资，对项目的资本化率要求也比较高；
此外，外资的资产管理能力普遍较好，可以通过改造运营实现资产升值，增加投资回报率，而中资的保险公司，普遍缺少专门的人做资产管理。
总体而言，内资比外资的竞争力小，很难去争一些项目，最近两三个月，如果内资有投资计划，可能会争取到一些机会。
投资组合
调研结果显示，投资者未来12个月的资产组合中，物流地产、数据中心、社区商业热度上升，写字楼/商务园、酒店/服务式公寓、购物中心的热度下降。
不过，写字楼/商务园区仍然最受投资者们青睐，86%的内资和85%的内资选择投资这一类别，其次是物流仓库和数据中心。
叶国平表示，这一排序反映出了投资者的心态，实际操作中，写字楼还是投资者的主流方向，因为市场上的选择比较多，物流仓库和数据中心的选择很少。
在购物中心排在上述三类资产之后，因为购物中心非常依赖运营，如果没有一个好的管理团队，一般不会成为投资者的优先选项。
值得一提的是，疫情影响下，和消费者距离更近的社区商业，投资意愿有所上升。
三只黑天鹅
叶国平在戴德梁行工作了26年，最初以香港市场为主，近十多年参与了大量内地物业交易，2019年初，凯德及合作方收购上海浦发大厦便是经他操盘。
职业生涯中，像此次疫情一样的黑天鹅，叶国平还经历过另外两只——2003年的SARS和2008年的金融危机。
叶国平回忆，2003年，中国的房地产市场刚处于上升期，市场规模小，大宗交易并不活跃，因此受到的SARS影响有限；到2008年全球金融危机时，中国的金融系统得到了政府的保护，受到的影响相比美国和欧洲来讲也比较小，当时外资抛售资产时，在大陆很快可以找到买家，且价格合理，至2009年市场反弹，这些项目增值都很可观。
今年的疫情下，中国的房地产市场已经和前两次黑天鹅时明显不同，资产价格更高、市场规模更大，参与者的活跃度也更高。除了中美贸易摩擦因素，商业地产行业还面临未来供应量大增背景下的租金下行压力，再加上疫情的黑天鹅，相当于三重压力。
叶国平表示，对大宗交易的投资者来说，最重要的便是把握时间，低潮时买进、高潮时卖出，一直向上的市场，投资者是很害怕的，现在反而是一个机会。
设计此次调研问卷时，叶国平说，不想做一个不用调查就知道结果的调查，所以很多调研都是一两个小时交流的结果，叶国平整体的感觉是，投资者对中国的情况不太担心，但也不愿意给一个时间节点，到底两个月还是三个月会好，他们不知道答案，认为这个问题很无聊，确定的是，他们在不断关注市场变化，关注新的和旧的机会，一旦情况稳定，他们希望自己是第一个出手的人。