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央视315晚会刚落下帷幕，万科、招商、远洋轮番曝光、回应。
近期，又有一家开发商因为质量问题被推上曝光台——朗诗地产。
今年7月，不同城市、不同楼盘、不同业主，近乎在同一时候向媒体爆料朗诗“科技住宅”的新风系统问题。
业主告诉风财讯，问题主要是风量小、人感觉闷，室内二氧化碳超标，外部施工油漆味通过新风管道传播等。
在成都，作为朗诗入蓉后推行的第一个小股操盘项目，朗诗南门绿郡从2018年至今年中旬陆续交付，近日却有业主爆料称，按新风使用要求关闭窗户时，人容易呼吸不畅、闷，老年人身体容易出问题，新风量严重不足。
业主称，由于进风口裸露在外，房子曾经还发生过，油漆气味通过新风管道传播的情况。也由此质疑，“那么新冠病毒、传染病、煤气泄漏等，是不是也有可能通过新风传播？”
同时网友爆料称，朗诗南门绿郡交房的新风管道，直径比样板间的窄了2公分。业主则表示，开发商一拖两年多，没有积极可行的整改措施。
据了解该项目是朗诗以25%的股权，从大股东北辰（持股40%）手上取得操盘权、从持股35%的平安手上拿到冠名权后，便带着新风、地热等科技系统，打开尚未被“绿色”培育的成都市场。
但朗诗南门绿郡2018年首批交房时，据参与该项目验房的机构透露，房子设计有缺陷，中央空调的外机向内排风，排风口对准客厅阳台。当时业主集体维权，开发商也是不整改、不协调、不外挂，让业主自行协商。
朗诗南门绿郡
7月另一批朗诗楼盘业主维权，则因为请的机构测出全屋总风量46m³/h，远低于89m³/h的三人标准；全屋二氧化碳浓度1200ppm，一直使人闷晕。
网众验房总监万佳卓告诉风财讯，室内二氧化碳浓度普遍是300ppm，浓度是否超标与新风系统没有直接关系，除非安装的是单向流新风系统，才可能在密闭条件下对室内CO2升高有影响。
“一般新风系统不会造成让人闷的情况，如果关窗情况下反应确实明显，可能是室内功能或进出风管道出现了问题，需要做进一步全面检测。”万佳卓表示。
不过，朗诗物业方面表示，新风系统确认是完全打开的，没有问题。公司请机构进行检测的报告刚出炉，显示没有二氧化碳超标。公司也不想看到现在这个局面，联动了很多部门，也找了当时的建筑方，希望沟通解决问题。
由于朗诗已将欠缴物业费的业主告上法庭，业主表示，将在8月3日双方庭上调解时提出，请法院安排第三方检测机构。
因为此前朗诗请的检测公司，是朗诗自己的公司（长兴朗诚建设工程质量检测有限公司），检测的那一户又是朗诗自己的员工住的，没有可信度。
朗诗新风系统风口
小股操盘的质量之疑、规模之惑
风财讯留意到，在这一波质疑潮之前，2016年朗诗地产曾遭遇过全国性维权，南京、杭州、武汉等地多个项目出现了各类质量问题。
朗诗地产2014年试水“小股操盘”模式，按照2-3年入市交付的周期，这其中的合作项目或正是朗诗的首批小股操盘项目。
也是在2016年，小股操盘的效果显现，朗诗的销售额实现了100%的增长，而这之前，公司（2013-2015）的销售增长分别为-7.8%、33%。2016年朗诗的净利润5.77亿元，也是前后三年的最高水平。
但朗诗地产在“小股操盘”模式上探究愈加深入，在标准研究院连续三年评选的“中国绿色房企绿色星级”上，获得认证的面积却不断减少（包括二星和三星），占比分别为5%、4%、2%，也逐渐降低。
来到近年，“合作开发”带给朗诗规模的拉升，也似乎后劲不足。
自2016年销售金额涨幅巅峰后，朗诗后三年的销售金额增长分别为13%、19%、6%，其中2018年虽增长19%但仅完成了年度目标的83%不到。朗诗2019年营业收入的增速15.11%，也是2014年以来的最低。
与规模放缓同步的，则是规模排名掉队，还有利润减速。
2019年朗诗地产归母2019净利润增速从91.68%降到了5.32%，毛利率和净利率分别为28.3%和17.5%，与上年同期相比均下滑。
并且2019年的利润中，来自持续经营业务的利润减少了近1个亿，已终止业务利润则由亏至盈，增加了1428万。
另值得一提的是，2019年朗诗的合营联营项目，毛利率其实达到了29.9%，同比增长5.4%。也即是说，去年拉低毛利的，主要是朗诗的自营项目。
新增千万研发费 应花在刀刃上
近年，由于销售增速逐渐放缓，朗诗着手推动新一轮合作高潮。
风财讯从财报中看到，2019年在资产轻型化战略下，新增储备主要为权益法核算的合营及联营公司项目。
但这背后，一直有一个话题备受行业热议——“小股操盘”模式是否会影响产品？
朗诗内部人士的一句话颇具深意，“这个楼不是公司建的，新风系统虽然由朗诗安装，但改进是需要在原来架构上进行的，确实有很多先天条件（的限制）。”
此语其实道出了小股操盘模式的一个槽点——贴牌，即收购现楼，进行改造后贴牌更名，然后涨价销售获利。
万科就曾因“贴牌楼”不及万科普通项目的标准，后发生墙壁开裂、漏水、地板发霉等诸多质量问题，备受抨击。
对于朗诗来说，与中信资本联合成立“城市更新投资平台”后，收购旧楼改造而来的“贴牌”项目也不少。
“当然，并非所有贴牌楼都是低标准，客观上现楼有改造上限，充分完善优化，需要些功夫。开发商应该认真对待，因为贴牌做不好，最大的风险其实是品牌价值的侵蚀。小股操盘靠的就是品牌实力和开发能力，不宜杀敌一千自损八百。”房地产研究专家章秩颖直言。
小股操盘、合作开发等模式，是朗诗地产的发展重点，并且是营收和盈利主力。
2019年朗诗的合营联营项目权益增加了2.76亿元，其净利润（损益）却减少了2800万，说明朗诗从这些项目上获取了更多的溢价。
但这些溢价，主要并非来自开发管理服务（该指标收入同比下滑），而是靠销售管理服务、绿色产品整合服务（同比涨19%）、品牌授权服务（同比增加170%），尤其后两项支撑着增长。
“朗诗的‘绿色地产’理念和技术是竞争大招，尤其当绿色和品牌服务收入占比越来越大，需要拿出最好状态，才可能保持优势。”上述专家指出。
值得一提的是，风财讯留意到，2019年朗诗的行政费用中，出现了“2259万”的研发投入，此前多年财报并无此项专门数据。
对于研发费用的具体去向，除了“绿色差异化产品”朗诗并未透露更多细节。
不过，今年朗诗将推出“全新住宅产品系列”，并在全国各地十余个项目中应用。两千万的研发费，是否会用在技术和工艺这些“刀刃”上，市场将给企业最客观的检测。
