激战广州旧村

5月30日，名不见经传的河南小房企瀚宇拿下广州南沙太石村旧改，预计投资成本82.6亿；同一日，龙头房企恒大拿下增城迳吓村旧改。

在此之前几天，升龙联合珠投刚摘下增城最大旧改长岗村项目，改造成本高达125亿，而后敏捷中标南沙马前村旧改前期合作企业；仅隔一日，珠光集团中标增城白江村旧改，改造金额138亿，再次刷新了增城投资金额最大的旧改纪录，超过升龙才拿下的长岗村项目。

节奏紧凑、气氛热烈，过江龙和本地虎纷纷上场切割广州旧改这块大蛋糕，这是近两年房企“激战”广州旧村的缩影。

广州市公共资源交易中心资料显示，2019年广州有28条村完成公开选择合作企业的流程。而2020年至今，已有17条村觅得旧改合作企业，旧改步伐明显加快。

政策扶持、低土地成本和可观的利润，是房企抢滩旧改强大的驱动力。而广州这座一线城市，作为粤港澳大湾区核心，自然成为“兵家”必争要地。

近年来，富力、保利、时代等本地旧改大户，争分夺秒扩张版图，外来者则在重重包围中异军突起，其中尤以“过江龙”升龙最为典型，两三年内鲸吞黄埔巨无霸九龙镇汤村等7个项目，合计1691万平方米，合计总投资约637亿元。

而“后浪”正在接连赶来，包括河南瀚宇、香江控股、新世界发展，还有本地中小房企如敏捷、方圆等。

一场围绕广州旧改展开的“资本血拼”，已悄然在房企中间奔涌。

“瀚宇们”如何入局？

继升龙南下羊城掠地后，又一家河南小房企以外来者的身份，出现在广州旧改战场上。

5月30日，瀚宇获得南沙区太石村旧改操盘权，该村总投资成本约82.6亿元，改造范围的总用地面积约116.96万平米，是南沙区目前公开招标项目中仅次于东涌村、鱼窝头村的体量。

首次露面便拿下大型旧改项目，人们好奇瀚宇为“何许人也”。

本地业内对瀚宇仅有的认识便是“来自河南的房企”，而市场上与之相关的报道也甚少。

根据该公司官网披露，瀚宇集团成立于2006年，位于郑州市金水区，十多年深耕中原，以住宅产业为主，是集房地产开发、规划设计、工程建设、物业管理、园林绿化为一的大型企业集团。

与升龙一般，瀚宇集团的旧改征程也起于郑州。成立当年，瀚宇集团便操刀郑州琉璃寺城中村改造，规制土地达1300亩，打造出瀚宇天悦项目。值得一提的是，该项目在没有任何商品房开发的情况下完成了村民安置。

项目最终打造为120万平米的瀚宇天悦，两期均开盘即清盘，走红郑州楼市。

瀚宇随后在郑州开发的旧改项目也均受到市场认可，2018年开始，瀚宇将目光瞄向一千多公里外的广州。

对于“瀚宇们”这样的外来房企而言，广州早已被万科、碧桂园、保利、恒大等龙头房地产企业占据主要阵地和市场，剩余发展空间十分狭窄。

旧改，便成为了瀚宇切入市场的突破口。

戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰表示：“大开发商未能有足够多的资源去兼顾到每一条村，位置好、利润较高的项目会受到争夺，但也剩余大量的尚且价格低洼、亟需改造的项目。”

此外，旧改的特殊性使得资金壁垒并没有那么强，前期获取土地成本低，而后期改造也有专门的融资通道。这对于中小房企而言，尚可以达到进入门槛。

成功案例成为最有利的敲门砖，以此获得广州旧村村民的信任和支持，便有很大的赢面。快速鲸吞广州大面积旧改的升龙，同样具备这样的优势。

“旧改最重要的是操盘经验，外来者能够抢占市场份额，一个最大的共同点便是拥有旧改经验。”邵丰对此表示。

外来者叩开广州旧改市场大门，进入路径或许有所偏差，但因“一村一策”的广州旧改特色，赢得村民认可便是企业中标的法宝。

可以发现，瀚宇集团logo曾出现在2019年太石村相关报道上，前期介入在很大程度上能提高“内定”的成功率。

从村民入手，这样“自下而上”的路径是较为常规的操作，而升龙“自上而下”的进入路径则较为特殊。

据了解，升龙迅速打开广州旧改市场，最早并未直接与旧改村民接触，先是寻求与各区政府、当地各企业部门建立合作，做好后方保障，在前期能极大提高谈判效率，后续开发也能减少阻碍。

规模、开发能力等综合实力更弱的房企，则在项目选择上倾向于获取不那么“难啃”的标的。

以本次瀚宇获取太石村旧改为例，改造要求在众多旧改项目中并不算高，而获取一个尚处于房价洼地的标的，也能带给企业一定的开发想象空间。

太石村旧改成为瀚宇在广州“试水”旧改的第一步，洽谈的还有从化、增城等区域项目。

后续入局者还在不断前来，6月4日消息，香江控股成为增城东洲村旧改合作意向企业，改造面积81.46万平米，意图将其打造为集团在广州旧改的标杆村。

可以预见的是，随着越来越多外来者入场，羊城旧改市场将迎来一轮竞争和洗牌。

“激战”广州旧村

“激战”大程度上归因于近两年广州旧改推进的爆发，通过大数据可以直观看到。

据统计，2019年广州有26条村确定旧改合作企业。截至年底，全市至少247条旧村启动改造相关工作，并有80%录得有所进展。

截至目前，这200多条录得进展的旧村，在2020年有不少将加快拆迁进程，包括已经奠基、实施建设安置房/商品房的至少有25条村。

换而言之，这些村即将进入最后的价值兑现期。对于开发商而言，意味着收成期的加速到来。

升龙拿下黄埔旧改面积最大的汤村，目前已开启安置房建设工程，预计最快今年就可完工；碧桂园拿下的刘村，已开始拆迁；佳兆业操刀的白云区小坪村，目前安置房开始动工，预计最快2020年就有商品房入市。

旧改井喷式提速，尤以增城区最为突出，这主要受去年出台的“旧改大限”政策的“刺激”。

相关文件显示，增城将清理整顿已开展前期工作的33个旧村改造项目，若这些项目未在2020年4月29日前挂网招商选择合作企业，合作意向关系终止。

这意味着，若不能赶在期限前挂网招商，之前的准备工作需暂停重来，再往后又将面临更严格的要求。

时间变得紧迫起来，这逼迫开发商和留守户打破漫长博弈状态，实现突破性进展。

据统计，6月广州将有10条村公开表决确认合作企业，增城占了8条村，分别为东洲村、城丰村、夏街村、霞迳村、马修村、庆丰村、冯村村和廖村村，其中东洲村已在6月4日确认合作香江控股。

2018-2019年期间，增城完成招标的旧村改造项目总共才7个。

这样紧凑的节奏，一改以往局面。事实上，过往广州旧改存地方政府推进积极性不高、配套政策不完善、系统性倒逼激励机制尚未形成等问题，导致推进难度大，停滞不前。

原本淹没在广州这座一线城市的，有300多条像琶洲一样密集布满“握手楼”的城中村，面积相当于整个新加坡。

另有数据显示，广州市的农村占地面积为25.56%，位居全省第二，仅在惠州之下，城中村数量规模则是北京、武汉、佛山等大中城市的3到5倍。

大量存量土地及人口承载压力使城市更新迫在眉睫，在政策“施压”和房企一窝蜂拥进的情况下，大刀阔斧的旧改激战大戏便一触即发。

如果要回溯至源头，拉开广州旧改序幕的是2007年，首个整体改造城中村猎德村成功出让。

2010年9月，猎德村正式启动回迁，近7000村民开始陆续回迁至复建区村民安置房。短短三年时间，合景泰富与富力地产、新鸿基合作开发的猎德村项目，被写入了广州旧改成功案例。

广东省房协专家委顾问黎文江曾说，在这之前的旧改并不是都由开发商介入。由于涉及面广、利益协调难等原因发生过不少纠纷，广州旧村改造一度不允许开发商参与。

不过自2009年正式启动“三旧改造”，放开了这样的限制。

此后2018年4月的新政，又一改此前“政府先低价征地，再以数十倍甚至更高价‘招拍挂’出让给开发商”的老旧改模式，政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈，省去“招拍挂”环节，转而协议出让旧村改造地块。

这进一步为企业入村扫清障碍，不少房企跃跃欲试，一小批原本沉寂的土地和旧村庄经过改造和更新，摇身变为城市中心的黄金旺地。

有猎德、琶洲、杨箕成功案例在前，庞大体量的广州旧改，便成为了房企眼中争相抢夺的“香饽饽”。

但广州的旧村热浪，大体上是从2019年开始。三年内（2019-2021年），广州市要新增实施改造任务面积54000亩，完成改造任务面积35000亩，争取实现开工项目400项以上。

“三年行动计划”的提出，令广州旧改站上新起点。

相应的旧改新政随之密集出台，据统计，从2019年至今，广州市共发布超过30个左右关于城市更新的政策，公布政策数量上是历年最多的。

政策的修正、完善和松绑，使得旧改流程更加合理，各方利益更趋平衡，开发商投资积极性大大提高。

这些因素，驱使房企间的潜流暗涌进行“资本血拼”，旧改市场硝烟四起，各种暗战不绝于耳。

本地龙头房企纷纷加大对城市更新介入力度，还专门成立旧改公司将其纳入核心业务范围。

以富力为例，富力城市更新集团于2019年4月份正式成立，已签约改造的村庄超过二十个。

此前缺席的外来房企，要么依靠经验老练的的舵手坐镇，要么高薪酬挖掘本地人才资源。

以升龙为例，为进入羊城做的其中一项准备，便是从富力、珠光等本土房企高薪挖走不少专业人才，组建新团队。

据统计，2019年广州新推的数十个旧村改造项目，吸引了20多家房企前来争抢。最终完成公开签约的26宗，金额总计达1646.58亿元；项目总面积达3250.29万平米，相当于5个珠江新城。

其中，方圆、时代、升龙各自揽下4条村，成为去年广州旧改最大赢家。保利、大华、越秀、富力各斩获2条村，剩余的则由合生创展、佳兆业、融创以及港资新世界发展等瓜分。

2020年至今，入局者又添新成员，包括本地房企敏捷以及外来者香江控股、河南瀚宇等。

这将是一场持久战

抢夺旧改市场份额的激战还将持续上演，而这场战争比拼的不仅仅是硬实力。

提前进场，需要砸进去十几个亿真金白银先安置后开发，还有融资成本、上下打点，承担市场风险等。这对于拥有地缘优势和资金实力等底牌的本地头部房企来说，占据绝对优势。

但引用业内流传的一句话——旧改最开始是钱的问题，到最后能不能成功，就是“人”的问题。

能否最终取胜，除去最重要的旧改经验和操盘能力等因素，也需要“软实力”。

首先赢得村民认可是制胜的关键一步——以地理优势突出的赤沙村为例，该村引来房企激烈争夺。据悉，为讨好村民，在去年端午节各村龙舟赛中，保利和富力慷慨解囊各自捐助60万元，为赤沙村夺冠助兴。

这样的角逐戏码，仅是房企抢滩广州旧改的缩影。

前期介入尚且如此，按照目前广州旧改进度，因涉及利益群体较多，基层协调难度大，对团队谈判、规划及执行能力要求高等，一个村改项目的周期一般在5-8年甚至10年。显而易见，这将是一场持久的“消耗战”。

对于外来房企来说，要经历一段适应广州市场规则的“磨合期”，考验更加多重。

据了解，升龙此前拿下的南沙沙螺湾村改造项目便遇到阻碍。2018年12月，由于该村村民对改造意愿摸查方式的争议较大，一切改造工作被迫暂停。

事实上，过往虽然有笔村、杨箕、猎德等成功案例，但也不乏失败或是陷入僵局的案例。“前浪”们摸着石头过河，中间难免也有跌倒的时候。

过去十年来，广州仅成功改造了10条村，当中包括5条全面改造的城中村：猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村；以及5条微改造的城中村：黄埔村、西塱村、永泰村、萧岗村、线坑村。

早在2009年底，广州政府便提出“力争用10年时间基本完成本市在册的138条城中村的整治改造任务”，其中52条全面改造的城中村则力争用3至5年的时间基本完成改造任务，包括大家耳熟能详的杨箕、琶洲、猎德、冼村、石牌、沥滘等，但如今看来并没有尽数完成。

每一个村单拎出来，都有大段长篇的故事可讲，折射出拉锯、消亡、推翻、再生等种种。

其中最知名的城中村，恐怕要数有近800年历史的冼村。

从2008年启动改造，到2018年最终回迁，冼村几乎显露了广州城中村的所有典型问题。

2011年4月，冼村正式开拆，后因资金短缺，拆迁一度陷入瘫痪。7个月后，央企保利接手了这个难啃的骨头，“九年磨一村”，直到2019年3月，冼村改造新方案终于出炉。

保利冼村旧改项目部负责人李铭曾表示，冼村项目经历拆迁时间长、涉及各种土地、经济利益、宗亲纠葛等复杂情况，甚至可以改写成一部城镇化进程中旧改的长篇小说。

城中村的改造，涉及历史问题、政治经济学问题，更涉及人性问题。普适性的旧改道路以外，更多的旧村改造成功样本并不能轻易模仿。

多年过去，第二个猎德始终没有出现，这或许证实了猎德模式不可复制。

不过从乐观角度看，类似冼村这样的例子实为少数。邵丰表示：“目前旧改项目在流程、手续都更趋规范化，加上政府推动，相对会顺利很多”。

相比之前“摸着石头过河”，现在的改造已有了“前浪”的案例可参考，加上房企自身经验，“大的改造逻辑和方式上也大相径庭”。

只不过，随着政策的不断修正和补充，会使得市场主体的操作空间相对期望而言进一步缩减。

旧改这块蛋糕，为房企带来高利润的同时，也将磨砺开发商们，在新一轮市场格局中，实现改造运营上的转变和改进。