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在北京经营了100套民宿的仁丰已经愁得好几天睡不着觉了，“破产”这个词开始出现在他的脑海中。
仁丰的这种焦虑，在12月24日北京市住房城乡建设委、市公安局、市网信办、市文旅局等四部门发布了《关于规范管理短租住房的通知》（下简称《通知》）之后达到了顶峰。
《通知》首次明确，北京市将按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。在其它区域经营短租房住房的，需符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面同意。
实际上，从8月10日北京市住建委发布《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》开始，不少民宿房东就开始感受到在政策的作用下，监管的力度加大了，对合法性的要求也提升了，例如派出所对于房屋登记和房客资料的上传要求更严格了。
《通知》中有两个重点，针对的区域是首都核心功能区，也就是东城区和西城区两个核心区，针对的短租住房指的是利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所，而不包括乡村民宿、城市里的四合院和商用的集中式公寓。
针对最近出台的新规，民宿平台也有所回应。爱彼迎官方称将帮助受影响的房东了解新规，同时看到了乡村旅游和周边游的前景，将推出乡村民宿的远程学习系统。小猪则表示，虽然条文没有明确指出，但应该只是北京东城区、西城区。换而言之，不会向其他城市铺开。
从民宿这个事物出现开始，就面临着无法可依、监管不严等种种问题，这次北京推出的民宿新规的根本目的还是要整改这个良莠不齐的市场。
但从房东的角度，在经历了疫情之后，政策又为他们掀起了一扇巨浪。而且，非首都核心功能区的民宿，或者四合院、公寓型民宿也不能独善其身。
之前街道求着我做民宿，现在却把房子定性为黑旅馆
- 房东：仁丰｜民宿：海淀区，住宿小区民宿60套
2017年4月，因为家里老人要在张家口和北京之间来回奔波做手术，我干脆在北京租房陪同医治。老人去世后，我将租下来的房子改装做起了民宿，一个人设计、装修、运营。同行看到后开始加入我，我成立了“这家儿”民宿。
现在我们运营着100套民宿，其中60套都位于海淀区同一个小区的同一栋旧楼里。这栋楼没有物业管理公司，去年刚整改完，为了便于管理，小区的街道办三番四次求我进来做民宿，但其实一开始我就不想接受。
后来我在签约每一套房子时都告知房东要做民宿，又自己掏钱装修，投入了500多万元，为房屋搞卫生，做公益，小区居民都很支持我。虽然我一开始做民宿时就有意识去办相关的执照和许可证，但相关单位根本不给我们办理。
8月份《通知》的征求意见稿下来之后，我们就开始实施酒店式管理，公安提供了一个自主申报平台，我们在上面上传房客信息。虽然流程不复杂，但也需要专人负责。
但上个月，街道办突然给我打电话说不让我继续干下去了，将房子定性为黑旅馆。当时心都凉了。出于对我的认可，小区所有居民都去街道找领导谈判，公安也都支持我。但街道坚持不松口，说如果要做，必须做长租。
我们现在有三分之一的房子已经转为长租了，但也都在亏钱，毕竟现在租房子的人不多。下一步还得跟房东谈其他的经营模式，例如做代运营。现在我们在整个北京的100套房源中，已经有10套在做短租代运营，我们也可以尝试长租代运营，在贝壳等渠道发布。
在疫情之前，我们100套民宿的入住率都超过98%。在疫情期间，我也没有拖欠房东的房租，就这么硬撑到现在。2月份开始北京封锁了好几个月，1200万元全打水漂了，现在每天还要亏2万元。听说我们有个同行也做得特别好，在北京拥有100多套民宿，现在只剩下30多套，快全军覆没了。
北京的东西城区是个敏感地带，不让做民宿我能理解。但我们在海淀区，而且业主邻居们都很支持，为什么就不让做呢？估计这一次，整个北京会有三分之二的民宿会被“消灭”。
如果到时候真的破产了，缓和两年之后，我可能还是会回来做民宿，买一套房子，自己安安心心地做，只是肯定不会像现在这么有激情了。
现在让我回去做酒店，我也回不去了
- 房东：冬禾｜民宿：东城区，两套
就在这个月里，我把在东城区的一个四合院民宿退租了。
之所以退租，主要是为了避免这个新政策的影响。虽然说我们不是住宅区里的民宿，但因为证件不齐全，按照法律法规来看，依然是不合法的。北京政治敏感程度高，从多个方面考虑，风险都比较大。还有一个客观因素是，业主明年准备将房子卖掉，退租只是早晚的事情。
现在还剩下一套在胡同里带院子的房子和一套Loft，都在东城区里，而且执照齐全，严格意义上属于正规的酒店。办执照的难度不小，但幸好我们办得比较早，还是拿下来了。
今年受疫情的影响，我们也亏了几百万元，尤其是北京疫情反复，一直到7月份才回暖。我们之前接待的多是入境游客人，OTA方面专注做Booking.com。但现在只能做国内市场了，国内订酒店还是以携程、美团为主，我们也只能向国内的OTA妥协，从硬件和服务上调整自己的民宿。
后面我们两套民宿的房价可能会提升，但涨价这个事情不是因为竞争对手都死了，供求关系改变了，真正的影响因素还是硬件设施和服务。
现在新政策的细则还不够清晰，我们希望政策能更人性化一些，对房客、房东都有所保护。当然，这必然会有一部分人利益受损，一部分人获得某些好处。
但我并不认为北京的民宿会被“团灭”。大自然就是物竞天择、适者生存的，虽然《通知》会让一些民宿一夜之间死掉，但即便没有它有些民宿也活不下去。相比之下，核心区的民宿会比较艰难，京郊的民宿则是被政府大力鼓励的。
我们也在观察京郊市场，只是没找到合适的房子。但现在京郊的民宿遍地都是，而且很多都还停留在农家乐，我感觉新一轮的淘汰赛马上就要开始了，这就跟几年前城市民宿一样。
最近我们和同事聊天时还聊到，要不要回去做酒店？管理酒店，因为不是自己的生意，虽然薪水会少一点，但至少不用那么发愁。只是我从酒店出来了五六年，早就不适应早九晚五的节奏了。
不把重心放在做民宿上，政策不明晰的情况下风险太大
- 房东：高先生丨民宿：北京住宿小区、商业区 20套
去年，我在北京一下子收了20多套的民宿，投入近200万元，将手头上的民宿房源增加到48套。疫情的风声刚传出，我就知道民宿行业短期内大难临头了。
疫情发生的时间点很微妙，正好是春节期间，我所有的房源基本是预订爆满的情况，疫情发生后，民宿平台的决定是全部无偿退款，平台的第一目标是服务于消费者，消费者才是它的经济收入来源，我们民宿主属于被放弃的那一环节，配合平台，3-5天内我将预收的款项退完，共计退款20多万元，加上人工、部分房源的租金，当时就亏了40多万元左右。
我开始想办法止损，平台无相关扶持，我主动联系房东，大部分房东愿意免除一定月份的租金。
过了以一段时间，疫情没有好转的迹象，我明白未来人们出行的意愿肯定会受到阻碍。我着手与房东们协商退租。过往和房东签约的民宿大约是3-5年，按季度交付房租。在退款的过程中，损失还包含押金、装修费等其他额外款项，我大部分的民宿装修费用至少需要投入7万-8万元，总计不是一笔小数目。
房东不愿意全额退还款项，我只能和他们进行持续沟通，尽量减少损失。我也尝试过转租，但能转手出去的仅仅零星几套。事实上，疫情后市场存在大量民宿主抛售房源，不是地段非常好的房源，基本没人愿意接盘。
今年8月份的时候，北京出台了《通知》草案。民宿管理规范的风声渐紧，我手里部分民宿房源是小区房，于是开始加快进度把相关房源退掉。现在，我手上一共20套左右的房源，但短租受限，我也将一半转做了长租房。
其实在2019年前，北京对民宿的实际管理不多，是灰色地带，你手头有房源，能上架平台就可做民宿。而且北京做民宿的回本速度特别快，尤其是在核心区，大致3-5个月就可回本。
此外，北京民宿需求远未饱和，北京的民宿房源需求是综合性的，不仅是旅游需求，还包含商旅，以及来北京看病的人群。靠近医院的民宿房源往往供不应求，疫情前我的民宿1/4的客源源自来北京看病的人。
《通知》出台后，我只希望未来能有一个明确的规则。不过，未来我的重心不会放在民宿上了，政策不明晰的情况下风险太大。
如果民宿都不能做了，那我就可以涨价了
- 房东：李先生｜公寓：东城区，14套
我的公寓就在天安门旁边，今年2月份之前有8套二居室的公寓。疫情暴发后，我当机立断，即便违约也要将房子退租。8月份北京逐渐解封后，又重新租回来了，而且扩张到了14套。
现在我们每套公寓的平均房价只有去年旺季的四分之一甚至更少。虽然近两个月的入住率都有所提升，但一整年下来，减去之前亏的钱，总利润只有5万块钱。
虽然我们是公寓，不是政策所针对的民宿类型，但现在政策还很模糊，我们也不清楚最后执行的时候会怎么样。理论上来说如果平台不封，公安无法可依，也就管不着我们。
我们现在只能观望，打电话给公安，办事儿的人谁也不知道该怎么执行，具体情况还是要等到2月1日正式执行后才明朗。
对于整个民宿市场来说，这个政策长期来看是积极作用的，至少减少了乱象。但从我个人的切身利益出发，我更在乎的是不要赔钱。如果允许我们继续做下去，那对我们来说就可是个天大的利好，未来可能会涨价，毕竟人都是逐利的。
今年京郊很火，但京郊的民宿增长量很大，已经属于半饱和状态，而且环境也不如其他城市的郊区。如果疫情慢慢受到控制，大家能走出去了，客流量减少，房价也可能上不去。现在来看，城市民宿还是要比京郊有优势，起码装修等投资成本比较低，撤租也比较灵活，但如果房子的投资本来就很高，那就比较艰难了。
（应受访者要求，本文中的仁丰、冬禾、高先生、李先生均为化名。）